TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/01065 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2AA

Jugement du 05 Décembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[U] [G]

[W] [I] épouse [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par madame [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [W] [I] épouse [G]

détenue :

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2019, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G], sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,60 €. Un dépôt de garantie de 358,60 € a été versé par les locataires au à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée dans le logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 25 janvier 2019.

Par jugement du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier de justice du 18 février 2021, un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois a été délivré aux époux [G].

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par huissier de justice le 29 avril 2021

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 16 juin 2021.

Par requête du 15 janvier 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G], au paiement des sommes suivantes :

4 705,81 €, correspondant à 5 064,41 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 358,60 €,90,83 €, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice,450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024, lors de laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice délivrés conformément à l’article 659 du code de procédure civile le 8 août 2024, M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 25 janvier 2019, lors de l’entrée dans les lieux des époux [G] fait état d’un logement alors globalement en moyen état.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 16 juin 2021 fait état des désordres suivants :

Dans l’entrée : la toile de verre peinte des murs est dégradée sur l’ensemble, le sol en PVC est sale et présente de légères griffures, l’interphone est cassé, la porte est cassée, Dans la cuisine : la barre de seuil est manquante, le papier peint des murs présente des taches et des coulures sur l’ensemble, le sol en PVC est sale, l’évier est sale, une prise de courant est cassée, le meuble sous évier est abimé, le double vitrage est cassé à l’extérieur, multiples traces sur les huisseries, la porte vers le couloir présente des coulures et un trou en partie basse, Dans la pièce de vie : une prise de courant est arrachée, le papier peint des murs présente est partiellement déchiré et présente de nombreuses traces, les plinthes présentent des traces, le sol en PVC est sale, présente des traces, des enfoncements et des trous, l’huisserie vers le balcon est tachée, la baguette se décolle en partie basse, la porte vers le couloir présente des coulures, Dans la salle de bain : la toile de verre des murs est déchirée près de la baignoire, le sol en PVC est dégradé au niveau du seuil de la porte, les joints de faïence sont noircis, la baignoire est dégradée et rouillée, la contre-baignoire est dégradée,Dans les WC : l’ensemble des murs présentent des traces de salissure, traces brunes sur le sol en PVC, les toilettes sont sales, la VMC est poussiéreuse, la serrure de la porte est cassée, la porte présente un trou dans lequel est enfoncé la poignée, la barre de seuil est manquante, Dans la chambre n°1 (n°3 dans l’état des lieux d’ARCHIPEL) : impacts de balle dans le plafond et traces noirâtres, la tapisserie des murs est dégradée et présente des traces de crayon, des coulures et des impacts sur les plinthes, le sol en PVC présente un trou en partie centrale, le vitrage de la fenêtre située au nord est cassé et présente trois impacts de balle, la fenêtre située à l’Est est cassée en partie haute, la porte présente des traces sous la poignée,Dans la chambre située au sud-est (n°2 dans l’état des lieux d’ARCHIPEL) : la tapisserie des murs est déchirée et dégradée, le sol en PVC est sale sur l’ensemble et présente un trou et de multiples dégradations, l’huisserie de la porte-fenêtre présente des coulures, la porte vers le couloir est dégradée et présente un trou et un impact, la barre de seuil est manquante,Dans la chambre située au sud-ouest (n°1 dans l’état des lieux d’ARCHIPEL) : la toile de verre peinte du plafond présente une trace noirâtre, le papier peint des murs se décolle à l’ouest, le sol en PVC est taché, l’huisserie de la porte-fenêtre vers le balcon présente des coulures, la poignée de la porte est manquante, la porte est cassée au niveau du barillet, la barre de seuil est manquante,Dans le couloir vers les chambres : la tapisserie est décollée, le détecteur de fumée est manquant, la peinture à l’intérieur du placard encastré est dégradée et sa tapisserie est déchirée,Dans le dégagement situé à l’Est : la tapisserie est dégradée en partie basse, l’ampoule est manquante.

Les quatre clés de la porte d’accès à l’immeuble, les deux clés de la porte de la boîte aux lettres et la clé de la porte de la cave n’ont pas été restituées par les locataires.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 7 103,33 € dont 4 946,41 € qu’il estime à la charge du locataire :

Deux factures de 321,22 € et 122,55 € émanant de l’association ASFAD relatives au nettoyage du logement,Une facture de 3 155,93 € émanant de la société ATR relative à la réfection des peintures et papiers peints du logement,Une facture de 2 113,09 € émanant de la société ATR relative à la réfection des sols du logement,Deux factures de 269,83 € et 89,10 € émanant de la société BEVI relative à la vérification et à la réparation de l’installation électrique,Une facture de 183,87 € émanant de la société EURL EC THERMIE relative au remplacement de l’abattant des WC et du mitigeur du lavabo,Une facture de 534,86 € émanant de la société EURL EC THERMIE relative au remplacement de la baignoire, Une facture de 672,25 € émanant de la société GALLAIS relative à la réparation des vitrages et du volet roulant, Une facture de 1 336,23 € émanant de la société GALLAIS relative au remplacement d’un garde-corps suite à un impact de balle,Une facture de 170,82 € émanant de la société GALLAIS relative à la pose d’un vitrage armé, Une facture de 444,89 € émanant de la société INNAX relative au diagnostic du logement, Une facture de 56,38 € émanant de la société LEPAGE ELECTRONIQUE relative au remplacement de l’interphone, Une facture de 1 286,19 € émanant de la SARL MARC MAILLARD relative au remplacement de portes, du meuble sous évier, de la serrure du placard et de la mise en jeu d’une porte-fenêtre,Une facture de 135,06 € émanant de la SARL MARC MAILLARD relative au remplacement d’une étagère,Une facture de 34,80 € émanant de la société REAL DIAG relative au diagnostic de l’installation gaz,Une facture de 427,86 € émanant de la société SEVEL SERVICES relative à l’enlèvement des meubles du logement.

S’agissant de la somme de 118 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé le 16 juin 2021 mentionne que seules trois clés sur dix ont été restituées par les locataires. Cette somme sera donc mise à leur charge.

Les locataires ont occupé le logement pendant une durée de plus de 2 ans tandis que le logement a été mis en service en 1960. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 25 janvier 2019 que certains éléments de l’appartement, notamment des sols en PVC, ont été changés en 1995, 1998, 2010, 2012 ou 2016.

Les constations effectuées lors de l’état des lieux de sortie, ainsi que les photographies présentes au dossier, attestent de dégradations importantes dans le logement qui ne peuvent être liées à un usage normal du bien, ni à la vétusté au regard du faible temps d’occupation du logement (deux années seulement). Ainsi les papiers peints déchirés, les sols PVC griffés ou troués, les traces de balles dans les plafond et vitrage ou encore les vitrages et portes cassés résultent d’une absence totale d’entretien du logement et d’actes de dégradations volontaires, justifiant que l’ensemble des réparations nécessaires pour remettre le bien en état soit mis à la charge de M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G]. Ces derniers seront donc condamnés au paiement de la somme de 4 705,81€, correspondant aux dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 358,60 €,

Sur le paiement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et les locataires, M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G], seront solidairement condamnés à payer la somme de 90,83 € à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 16 juin 2021.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4 705,81€ (quatre mille sept cent cinq euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 90,83 € correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 juin 2021,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [W] [I], épouse [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 8 aout 2024,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière présente lors du prononcé.

La Greffière, La Juge