TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 8]

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

N° RG 24/08078 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIVW

Jugement du 10 Octobre 2025

N°: 25/873

[E] [Z]

C/

[W] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [Z]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e COLLOCH

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Octobre 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [E] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [W] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Simon COLLOCH, avocat au barreau de LA ROCHELLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024010354 du 02/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [H] [N], père de Mme [E] [Z] et propriétaire des locaux situés au [Adresse 3]), a loué à Mme [W] [P] son logement en 1992.

Au décès de son père, M. [H] [N], Mme [E] [Z] est devenue propriétaire du bien immobilier précité.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, Mme [E] [Z] a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme principale de 1190,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par assignation délivrée le 28 octobre 2024, Mme [E] [Z] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1190,55 euros au titre de l’arriéré locatif,les loyers impayés du jour du commandement de payer jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 5 septembre 2025, Mme [E] [Z] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2025, s’élevait désormais à 2154,35 euros.

Mme [E] [Z] a, en outre, exposé que Mme [W] [P] avait fortement dégradé le logement par des travaux inadaptés, ayant entrainé une fuite d’eau et des problèmes électriques. La bailleresse a déclaré avoir sollicité des professionnels pour procéder aux réparations, qui n’ont pu intervenir du fait de l’état de l’appartement (accès difficile, encombrement).

Par conclusions déposés à l’audience du 5 septembre 2025, Mme [W] [P] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

* A titre principal :

— constater que Mme [Z] ne justifie d’aucun élément permettant d’étayer ses demandes,

— débouter Mme [Z] de sa demande de résiliation judiciaire,

* A titre reconventionnel :

— condamner Mme [Z] à réaliser les travaux d’uregence dans le logement afin que l’électricité soit rétablie,

— dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 15 jours à compter du jugement compte-tenu de la nature des désordres et de l’urgence,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard,

— autoriser la consignation des loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et des consignations, jusqu’à ce que Mme [Z] ait procédé à la mise en conformité des locaux loués afin que le logement respecte les critères de décence,

* A titre subsidiaire : accorder à Mme [P] les plus amples délais le temps que la Commission Locale de l’Habitat lui attribue un logement,

* En tout état de cause :

— condamner Mme [Z] au versement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner Mme [Z] au versement de la somme de 1 500€ au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique outre sa condamnation aux entiers dépens.

Mme [W] [P] a exposé que Mme [Z] ne justifiait pas de motifs pour solliciter la résiliation du bail. Elle a ajouté que ses conditions de vie au sein du logement étaient mauvaises en raison du dysfonctionnement des prises électriques au sein du logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

Mme [E] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Les parties ne sont pas en mesure de produire le bail qui aurait été signé en 1992 entre M. [H] [N], l’ancien propriétaire et bailleur du logement, et Mme [W] [P]. En revanche, les parties s’accordent sur la réalité de cette mise à disposition du logement au profit de Mme [W] [P] et de son statut de locataire. Il convient donc de retenir qu’il existe en bail verbal entre Mme [E] [Z], propriétaire actuelle du logement, et Mme [W] [P].

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1 728 du Code Civil prévoit que “le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”

2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1 224 du Code Civil prévoit ensuite que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Mme [E] [Z] verse aux débats un décompte démontrant que le loyer de Mme [W] [P] s’élève désormais à la somme de 740,55 euros par mois et qu’à la date du 5 septembre 2025, la locataire lui devait la somme de 2154,35 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le décompte fait notamment apparaître des impayés de loyers pour les mois de janvier, février, septembre et décembre 2024, ainsi que pour les mois de janvier et février 2025. Or Mme [W] [P] ne justifie pas du paiement de ces loyers. Elle verse, en effet, aux débats ses relevés de compte à compter du mois d’avril 2025 jusqu’au mois d’aout 2025. Or sur cette période, le versement des loyers par Mme [W] [P] n’est pas contesté.

Il convient, en l’absence de justification par la locataire du paiement de ses loyers sur les mois de janvier, février, septembre et décembre 2024 et janvier et février 2025, de constater l’existence d’une dette locative d’un montant de 2 154,35 euros.

Compte-tenu de ce montant, de l’absence de régularisation de cette dette depuis plus de 20 mois pour le premier impayé, ainsi que de l’absence d’apurement de la dette suite à la sommation de payer délivrée le 2 octobre 2024, il convient de considérer que la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [W] [P] et son expulsion.

Il ressort, également des débats, que Mme [W] [P] est dans une situation personnelle relativement précaire. Cette dernière est bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé et est dans l’attente d’une mesure de protection pour l’aider dans la gestion de ses démarches administratives et la gestion de son budget. Elle bénéficie d’un accompagnement social lié au logement et fait l’objet d’un examen prioritaire de sa demande de relocgement par la Commission locale de l’habitat.

Or l’article L. 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. ».

Ainsi, au regard des éléments précédemment développés sur la situation personnelle de Mme [W] [P], il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [Z] ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [W] [P] :

Mme [W] [P] a formé des demandes reconventionnelles visant à la réalisation de travaux au sein du logement. Le bail étant résilié par la présente décision et Mme [P] désormais occupante du logement sans droit ni titre, elle n’est plus recevable à former des demandes de travaux au sein du logement.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Mme [W] [P] sollicite la condamnation de Mme [E] [Z] au paiement de la somme de 3 000€ au titre du préjudice de jouissance. Elle fait valoir qu’elle est privée d’éléctricité au sein de son logement depuis le mois de février 2024. Elle verse à l’appui de son affirmation, trois courriers de proches qui attestent de l’absence de fonctionnement de ses prises électriques.

Mme [E] [Z] verse, pour sa part, plusieurs documents attestant de l’état d’insalubrité du logement, en lien avec le comportement de la locataire. Cet état du logement a rendu impossible l’intervention d’entreprises pour solutionner le problème électrique (mails de la société RENELEC du 6 mars 2024 et de [B] Electricité du 13 mars 2024). La bailleresse verse également aux débats des photographies de l’appartement réalisées le 13 mars 2024, qui attestent de la saleté du logement, de son absence d’entretien et de son encombrement.

Si les problèmes électriques dénoncés par Mme [P] sont reconnus par Mme [Z], il n’est pas possible d’affirmer que ces désordres, au regard notamment de l’appartement et des dégradations imputables à la locataire, sont à l’origine d’un trouble de jouissance dont la propriétaire serait responsable. Mme [P] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [W] [P] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi dans l’absence de paiement de ses loyers. Mme [E] [Z] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [E] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal d’habitation conclu entre Mme [E] [Z], d’une part, et Mme [W] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 12],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 5 septembre 2025,

ORDONNE à Mme [W] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrrurier, si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [P] à payer à Mme [E] [Z] la somme de 2154,35 euros (deux mille cent cinquante-quatre euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [W] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE Mme [W] [P] de ses demandes reconventionnelles de travaux,

DÉBOUTE Mme [W] [P] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Mme [E] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [W] [P] à payer à Mme [E] [Z] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [P] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 28 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge