TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/11727 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMWT

N° de MINUTE : 25/00107

S.C.I. FELIX FAURE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0679

DEMANDEUR

C/

S.A.S.U. AZ

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 21 septembre 2020, la SCI FELIX FAURE a conclu avec la société AZ SASU un bail commercial d’une durée de 9 ans à compter du 17 septembre 2020 portant sur un entrepôt zone 2.1 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] et moyennant un loyer mensuel de 6 0000 euros hors taxes et hors charges jusqu’au 31 janvier 2021 et de 6 800 euros à compter du 1er février 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2021, la SCI FELIX FAURE a adressé une relance à la société AZ SASUS pour la somme de 25 943,47 euros à régler sous huitaine sous peine de mise en demeure.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2022, la SCI FELIX FAURE a confirmé à la société AZ SASU la résiliation du bail commercial du 21 septembre 2020 à compter du 31 mars 2022 et l’a informé qu’elle conservait le dépôt de garantie d’un montant de 20 400 euros qu’elle affectait à la réduction de la dette locative d’un montant de 54 348,78 euros, soit un solde à payer de 33 948,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2022, la SCI FELIX FAURE a signifié à la société AZ SASU une sommation de payer la somme totale de 34 590,70 euros.

Par ordonnance du 05 janvier 2023, le Tribunal de commerce de BOBIGNY a rejeté la requête en injonction de payer déposée par la SCI FELIX FAURE à l’encontre de la société AZ SASU.

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023, la SCI FELIX FAURE a assigné la société AZ SASU devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— prendre acte de la résiliation du bail commercial au 31 mars 2022 ;

— prendre acte de la remise des clés et de la restitution vide des lieux le 31 mars 2022 ;

— condamner la société AZ à payer à la SCI FELIX FAURE la somme principale de 47 517,07 euros avec les intérêts au taux légal majoré de 400 points à compter du 1er septembre 2021 pour la somme de 22 757,66 euros et de l’assignation pour le surplus, majorée de 10 % à chaque échéance impayée ;

— condamner la société AZ à payer à la SCI FELIX FAURE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— juger que la société FELIX FAURE pourra conserver le dépôt de garantie sans compensation avec la dette locative ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année ;

— condamner la société AZ en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’exécution laissés à la charge du créancier par l’article 10 du décret 2001-212 du 08 mars 2001.

La société AZ SASU n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la société AZ SASU ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 21 septembre 2020 entre la SCI FELIX FAURE et la société AZ SASU stipule à son article 17.1 une clause résolutoire dans les termes suivants :

« A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer le accessoires du loyer, les impôts et taxes, les charges, le montant de la clause pénale, le montant de l’indemnité d’occupation, le coût des commandements, sommations et mises en demeure, tous arriérés (loyers, indemnités d’occupation, complément de dépôt de garantie …), résultant de la fixation judiciaire, notamment en révision ou en renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés, et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une mise en demeure d’exécuter ou après un commandement et/ou une sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause ».

Cependant, cette clause contractuelle ne saurait déroger aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce, de sorte que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement mentionnant ce délai et demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI FELIX FAURE n’a signifié aucun commandement de payer visant la clause résolutoire à la société AZ SASU.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI FELIX a adressé à la société AZ SASU :

— par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2021, l’avis de réception n’est pas produit, une relance à la société AZ SASUS pour la somme de 25 943,47 euros à régler sous huitaine sous peine de mise en demeure ;

— par lettre recommandée avec avis de réception du 15 avril 2022 dont l’avis de réception n’est pas produit, une lettre confirmant à la société AZ SASU la résiliation du bail commercial du 21 septembre 2020 à compter du 31 mars 2022 et l’informant de la compensation opérée par le bailleur entre le dépôt de garantie d’un montant de 20 400 euros et la dette locative.

— par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2022 une sommation de payer la somme totale de 34 590,70 euros.

En conséquence, la clause résolutoire n’a pas pris effet.

Dès lors, il y a lieu de débouter la SCI FELIX FAURE de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 21 septembre 2020 avec la société AZ SASU.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI FELIX FAURE fait valoir que la société AZ SASU est débitrice de la somme totale de 47 517,07 euros, se décomposant comme suit :

— arriéré de loyers et charges de mars 2021 et d’octobre 2021 à mars 2022 : 50 570,10 euros ;

— régularisation de charges : 386,20 euros ;

— le montant trop perçu au titre de la taxe foncière 2021 et 2022 : 3 439,23 euros TTC.

A l’appui de sa demande, la SCI FELIX FAURE verse aux débats :

— un extrait de son grand livre clients non daté pour la période du 1er novembre 2020 au 31 décembre 2021 ;

— un extrait de son grand livre des tiers daté du 23 octobre 2023 et portant sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— des factures de loyers et provisions sur charges et de taxe foncière établies par la SCI FELIX FAURE et datées des 1er mars 2021, 1er octobre 2021, 1er novembre 2021, 1er décembre 2021, du 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022, 1er février 2022, 1er mars 2022 et du 08 avril 2024 ;

— un tableau désigné « tableau de régularisation de charges » dans le bordereau de pièces de l’assignation portant sur la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2022 ;

— l’avis de taxe foncière 2022.

Ces pièces ne sont pas de nature à établir la réalité d’une dette locative de la société AZ SASU à l’égard de la SCI FELIX FAURE, compte tenu notamment de l’absence de décompte entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2022 et de l’absence de décompte arrêté à une date proche de l’assignation introductive d’instance signifiée par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI FELIX FAURE de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Il y a également lieu de la débouter de sa demande au titre de l’application de l’indemnité forfaitaire prévue par l’article 17.2 du bail, cette demande étant devenue sans objet, la SCI FELIX FAURE ayant été déboutée de sa demande de paiement des arriérés de loyers et charges.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ; que toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite et que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’article 5.5 du bail commercial conclu le 21 septembre 2020 entre la SCI FELIX FAURE et la société AZ SASU stipule :

« En cas de résiliation du présent bail par suite d’une inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ».

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI FELIX ne rapporte pas la preuve d’un manquement contractuel de la société AZ SASU, ayant été déboutée de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Dès lors, il a lieu de la débouter de sa demande au titre du dépôt de garantie qui constitue une demande d’indemnisation pour inexécution contractuelle.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI FELIX FAURE a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI FELIX FAURE, partie perdante et tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI FELIX FAURE de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial qu’elle a conclu le 21 septembre 2020 avec la société AZ SASU ;

Déboute la SCI FELIX FAURE de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

Déboute la SCI FELIX FAURE de sa demande au titre de l’application de l’indemnité forfaitaire prévue par l’article 17.2 du bail commercial conclu le 21 septembre 2020 avec la société AZ SASU ;

Déboute la SCI FELIX FAURE de sa demande au titre du dépôt de garantie ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la SCI FELIX FAURE aux entiers dépens de l’instance.

Déboute la SCI FELIX FAURE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice le 16 janvier 2025;

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART