TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/02845 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRF2

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/713

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[P] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Mme [I] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2019, avec effet à la date du 13 septembre 2019, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [F] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 364,85 euros et d’une provision pour charges de 74,39 euros, ainsi qu’une place de stationnement d’un loyer mensuel initial de 33,95 euros et d’une provision pour charges de 7,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.704,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024 échéance de novembre 2024 non incluse, et ce dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [P] [F] le 27 novembre 2024.

Par assignation du 12 mars 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bailOrdonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :4.604,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Condamner Monsieur [P] [F] aux entiers dépens

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 mai 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 22 mai 2025, s’élève désormais à 5.380,61 euros. La société AIGUILLON CONSTRUCTION indique qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant en avril 2025, outre un paiement du loyer en mai 2025, soit une reprise du paiement du loyer au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique que Monsieur [P] [F] a donné son préavis en date du 17 mars 2025, qu’il devra quitter le logement le 13 juin 2025 et habite désormais sur [Localité 10].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [P] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.704,51 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2025, échéance de mai non incluse, Monsieur [P] [F] lui devait la somme de 5.380,61 euros, soustraction faite des frais de procédure de 170,09 euros en janvier 2025 et de 170,09 euros en avril 2025.

Monsieur [P] [F] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [P] [F] a donné son préavis pour quitter le logement, demeurant désormais à [Localité 10]. Compte tenu des efforts réalisés pour régler les dernières mensualités de loyer, il convient de considérer qu’il est en capacité d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, Monsieur [F] ayant donné son préavis de départ volontaire des lieux.

4. Sur la demande relative au départ des lieux et l’expulsion

Le bail étant résilié, il convient, dans l’hypothèse d’une absence de départ volontaire des lieux, de faire droit à la demande présentée par le bailleur social et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner Monsieur [P] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 566,16 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce à partir du 26 janvier 2025 date de la résiliation du bail et jusqu’à départ effectif des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues du 26 janvier 2025 au 22 mai 2025, échéance de mai non incluse, est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 5.380,61 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [P] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 26 janvier 2025 la résiliation du bail conclu le 4 septembre 2019 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [P] [F], d’autre part, concernant des locaux d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 9] ;

ORDONNE à Monsieur [P] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 5.380,61 euros (cinq mille trois cent quatre-vingts euros et soixante-et-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, échéance de mai non incluse, et soustraction faite des frais de procédure ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme actualisée de 566,16 euros, et ce à partir du 26 janvier 2025 date de la résiliation du bail et jusqu’à départ effectif des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues du 26 janvier 2025 au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 non incluse, est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 5.380,61 euros sus-prononcée ;

DIT que l’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire ;

ACCORDE à Monsieur [P] [F] des délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, ce dernier devant libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 et celui de l’assignation du 12 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge