TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/00504 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMRE

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/521

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[O] [X] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e KERDONCUF

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ICF ATLANTIQUE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Bérénice KERDONCUF, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [X] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant en personne, assisté de Mme [X] [Z], sa mère

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2019, la société ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à M. [O] [X] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 396,64 euros et d’une provision pour charges de 130,14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.305,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [X] [V] le 7 mai 2024.

Par assignation du 7 janvier 2025, la société ICF ATLANTIQUE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [X] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.027,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, la société ICF ATLANTIQUE a comparu représentée par son conseil.

Au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1103 et 1741 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la société ICF ATLANTIQUE maintient l’intégralité de ses demandes. Elle actualise le montant de la dette locative, et précise qu’au 1er mars 2025, celle-ci s’élève désormais à 3.766,88 euros.

A titre subsidiaire, elle demande de prononcer la résiliation du contrat et maintient les autres demandes.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la société ICF ATLANTIQUE souligne que le locataire n’a pas réglé les loyers et les charges et n’a pas régularisé la situation malgré un commandement de payer. Elle considère également qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [O] [X] [V] a comparu en personne, assisté par sa mère, Mme [Z] [X].

M. [O] [X] [V] sollicite des délais de paiement et propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer résiduel.

Il expose que ses seuls revenus sont composés du revenu de solidarité active (RSA) et que le montant est insuffisant pour régler le loyer courant. Il indique qu’au vu de ses difficultés, une demande a été déposée pour le prononcé d’une mesure de protection à son bénéfice. Il explique avoir fait une demande de logement plus petit et moins cher mais que celle-ci n’est pas examinée tant qu’il n’a pas repris le paiement des loyers. Il précise qu’il va déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 15 mai 2019 contient en son article 9 une clause résolutoire qui fixe à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Nonobstant le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer, il convient donc d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 6 mai 2024 et que la somme de 2.305,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2024.

Au vu du dernier décompte versé aux débats, il est établi que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers avant l’audience, le dernier paiement partiel ayant eu lieu le 5 décembre 2024.

Il ressort également des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [O] [X] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ICF ATLANTIQUE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 566,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 4 du contrat de bail prévoit que le loyer et les charges sont payables au 1er de chaque mois.

La société ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, M. [O] [X] [V] lui devait la somme de 3.766,88 euros. Toutefois ce décompte comporte des frais de procédure qu’il convient de déduire des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, les frais de procédure étant examinés au titre des dépens ou des frais irrépétibles.

Dès lors, la dette locative sera fixée à 3.517,15 euros, déduction faite des frais de poursuite du mois de juillet 2024 pour 135,98 euros et de mars 2025 pour 113,75 euros.

M. [O] [X] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.027,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

M. [O] [X] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 2019 entre la société ICF ATLANTIQUE, d’une part, et M. [O] [X] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 7 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [X] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [X] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [X] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 566,69 euros (cinq cent soixante-six euros et soixante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [X] [V] à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 3.517,15 euros (trois mille cinq cent dix-sept euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.027,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [X] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et celui de l’assignation du 7 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge