Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 14] – tél : [XXXXXXXX01]

02 Juin 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 22/00099 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JRPI

AFFAIRE :

[B] [J]

C/

[F] [A]

[S] [A]

[C] [A]

[Y] [P]

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL [L]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président, faisant fonction de président de chambre;

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur qui a signé le jugement;

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Philippe BOYMOND ,

par sa mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 16]

[Localité 11]

représenté par M^e Guillaume BROUILLET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [A]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Madame [S] [A]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [C] [A]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 20]

[Localité 10]/FRANCE

représenté par M^e François HERSART DE LA VILLEMARQUE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, M^e Fadigui DEMBELE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant attestation de témoin du 28 février 2023, M. [Y] [P] a pris rendez-vous, par l’entremise de ce témoin, avec M. [A], aux fins de visite le 06 avril 2019 d’une maison située [Adresse 18] à [Adresse 23] (35) que ce dernier souhaite vendre au prix de 15 000 €.

Suivant courrier de M. [P] en date du 13 mai 2019, la visite s’est effectuée le 05 avril précédent et en présence du notaire chargé de la vente, à la demande de ce dernier. Le 26 avril suivant, M. [P], lors d’un rendez-vous ménagé en l’étude de cet officier ministériel aux fins de signature d’un « compromis de vente », a refusé d’y procéder au motif que les honoraires de négociation mentionnés dans cet acte n’étaient pas, selon lui, dus.

Suivant acte authentique en date du 18 mars 2021, intitulé « compromis de vente », MM. [F] et [C] [A] et Mme [S] [A] épouse [T] (les consorts [A]) ont vendu à M. [R] [J] et à Mme [K] [Z], son épouse, sous conditions suspensives, une maison individuelle d’habitation située [Adresse 18] à [Adresse 23] (35) et édifiée sur deux parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 5] et [Cadastre 12], au prix de 15 000 €.

Le transfert de propriété a été prévu à la date de la réalisation de la vente par acte authentique, laquelle devait intervenir au plus tard le 18 juin 2021, la prorogation de ce délai ne pouvant excéder le 1er juillet suivant. Les parties ont, toutefois, stipulé que cette date n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période pendant laquelle l’une d’elles pourrait obliger l’autre à s’exécuter, dans le délai d’un mois de la constatation de son refus de signer.

Elles ont également prévu, au profit du notaire, des honoraires de transaction à hauteur de 1200€.

Elles ont aussi convenu d’une faculté de substitution au profit des acquéreurs. Par lettre recommandée du 20 août 2021, avec accusé de réception, M. [B] [J], fils des acquéreurs, a notifié au notaire qu’il entendait se substituer à ses parents.

Par courrier daté du 4 mai 2021, M. [P] a mis en demeure M. [F] [A] de lui « livrer » la maison précitée, sous menace de déposer plainte.

Suivant courriel adressé le 7 mai suivant à M. [B] [J], le notaire a indiqué « souhaiter ne signer aucun acte de vente définitif tant que la situation n’est pas réglée au sujet de M. [P] ».

Suivant courrier d’avocat de l’acquéreur en date du 28 septembre 2021, les vendeurs ont refusé de signer, le 17 septembre précédent, l’acte authentique de vente.

Par actes de commissaire de justice du 04 janvier 2022, M. [B] [J] a assigné les consorts [A] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Office notarial [L] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1003 et 1104 et suivants du code civil, aux fins de réitération par acte authentique de la vente du 18 mars 2021, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles.

Par acte d’huissier du 02 février 2022, les consorts [A] ont appelé au procès M. [Y] [P].

Par conclusions en réplique notifiées par le RPVA le 29 juin 2023, M. [B] [J] demande désormais au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1118 du code civil, vu le compromis de vente signé le 18 mars 2021 en l’étude de Me [L],

Vu les articles 1241, 1241, 1582 et 1589 du même code,

Débouter M. [P] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

Déclarer parfaite au profit de M. [B] [J], la vente de la maison d’habitation située à [Adresse 24] au prix de 19 210 euros acte en main ;

Enjoindre les consorts [A] à procéder à la signature de l’acte en l’étude de Maître [G] [L] sans délais à compte du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Enjoindre la SELARL Office notarial [L] à recevoir la signature de l’acte en son étude sans délai à compter du prononcé du jugement, et ce sous la même astreinte ;

Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamner M. [Y] [P] au versement de dommages et intérêts d’un montant total de 15.000 euros, au titre de la réparation des préjudices subis ;

le Condamner au visa de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 3500 € au profit de M. [B] [J] et aux entiers dépens.

Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 11 juillet 2023, les consorts [A] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1113 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1583 et 1589 du même code,

Vu le compromis de vente du 18 mars 2021,

Juger recevables M. [F] [A], M. [C] [A] et Mme [S] [A] en leurs demandes et les dires bien fondées ;

Juger qu’aucun accord n’est jamais intervenu entre les consorts [A] et M. [Y] [P] sur la chose et le prix ;

Juger que la vente entre les consorts [A] et M. [B] [J] du bien situé [Adresse 21] [Adresse 18] à [Adresse 25] (35), composé d’une maison d’habitation, deux appentis et un puits, enregistré au cadastre sous les références section B numéro [Cadastre 5] et [Cadastre 12] pour une surface totale de 20 ares, pour un prix total de 19.210 € est parfaite ;

Constater l’accord des consorts [A] pour procéder à la signature de l’acte en l’étude de Maître [G] [L] sans délais à compte du jugement à intervenir ;

Juger n’y avoir lieu à astreinte en ce qui concerne les consorts [A] ;

Juger infondée et injustifiée la demande de M. [B] [J] d’astreinte à hauteur de 1.000€ à l’égard des consorts [A] et rejeter cette demande ;

Condamner M. [Y] [P] à payer aux consorts [A] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le Condamner aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution ;

le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Par conclusions n°1 notifiées par le RPVA le 07 mars 2023, M. [P] demande au tribunal de :

le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

Constater que la vente entre M. [P] et les époux [A] du bien situé lieudit [Adresse 18] à [Adresse 25] (35), composé d’une maison d’habitation, deux appentis et un puits, enregistrée au cadastre sous les références section B numéro [Cadastre 5] et [Cadastre 12] pour une surface totale de 20 ares est parfaite ;

Dire et juger que c’est à tort que les consorts [A] ont engagé des pourparlers avec M. [B] [J] alors qu’ils sont déjà engagés à vendre le même bien à M. [Y] [P];

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

Enjoindre aux consorts [A] de procéder à la signature de l’acte sans délai à compter du jugement à intervenir, sous astreinte 1 000 euros par jour de retard ;

Condamner les consorts [A] à payer à M. [Y] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner, à titre subsidiaire, les consorts [A] à payer à M. [Y] [P] la somme de 8 500 euros au titre de son préjudice né de la non-exécution de leur engagement à vendre, à ce dernier, le bien situé [Adresse 22] [Localité 17] [Adresse 27] à [Adresse 25] (35), composé d’une maison d’habitation, deux appentis et un puits, enregistré au cadastre sous les références Section B numéro [Cadastre 5] et [Cadastre 12] pour une surface totale de 20 ares ;

Condamner les consorts [A] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 16 septembre 2022, la SELARL Office notarial [L] demande au tribunal de :

Statuer ce que de droit que le caractère parfait de la vente entre M. [F] [A], Mme [S] [A], M. [C] [A], d’une part, et M. [B] [J], d’autre part ;

Débouter M. [B] [J] de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à la SELARL Office [L] de recevoir l’acte authentique de vente entre M. [F] [A], Mme [S] [A], M. [C] [A], d’une part, et M. [B] [J], d’autre part, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Débouter M. [B] [J] de sa demande tendant à condamner la SELARL Office [L] à lui payer une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le Condamner à payer à la SELARL Office [L] une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le Condamner aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé la date de l’audience de plaidoirie au 07 octobre suivant.

Aucune des parties n’indique avoir proposé aux autres de régler amiablement ce différend au moyen d’un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n’a été saisi, à aucun moment, d’une demande de médiation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, de leurs moyens et prétentions, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n°18-18.778).

Sur la demande de réitération de la vente :

L’article 1582 du code civil dispose que :

« La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».

L’article 1583 du même code prévoit que :

« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 1584 de ce code dispose que :

« La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ».

M. [P] affirme qu’à l’issue d’un rendez-vous téléphonique en date du 2 avril 2019 avec les époux [A], « aucun désaccord » (recto de son 3ème feuillet de ses conclusions non paginées) n’existait entre eux. Il soutient que la question des honoraires de négociation du notaire n’est pas rentrée dans le champ contractuel puisque les parties se sont rencontrées, par téléphone, sans son entremise. Il ajoute que la formation d’une vente immobilière n’est pas subordonnée à la régularisation d’un compromis.

Il sollicite, en conséquence, la condamnation sous astreinte des consorts [A] à s’exécuter.

Ces derniers contestent l’existence de tout accord sur la chose et sur son prix. Ils affirment que les pièces versées aux débats corroborent le refus de M. [P] de régler les frais de notaire et donc, son désaccord sur le prix total de la vente. Ils ajoutent que l’intéressé ne verse aux débats aucune preuve écrite de l’existence d’un accord de volontés.

Vu les articles 1353 et 1359, en leur premier alinéa, 1360 et 1361 du code civil :

Selon le premier de ces textes, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte du second que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret, actuellement de 1 500 €, doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Selon le troisième, cette règle reçoit exception en cas d’impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit, s’il est d’usage de ne pas établir un écrit, ou lorsque l’écrit a été perdu par force majeure.

Il résulte du dernier qu’il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

Au cas présent, M. [P], sur qui repose la charge de la preuve, ne produit aucun écrit prouvant la vente qu’il dit être intervenue le 2 avril 2019 entre lui et les époux [A], ni n’allègue de circonstances de nature à l’en dispenser, pas plus que d’un commencement de preuve par écrit.

Dès lors mal fondé en sa demande d’exécution forcée d’un contrat de vente dont il échoue à démontrer l’existence, il ne pourra qu’en être débouté.

M. [J] forme la même demande à l’encontre des consorts [A], lesquels y ont acquiescé de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif du présent jugement et sans qu’il n’y dès lors lieu au prononcé d’une astreinte, pas plus à leur endroit d’ailleurs qu’à celui du notaire.

Le demandeur sollicite également, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 15 000 €, à valoir sur la réparation de ses préjudices, en raison de la « revendication abusive » (page 8) formée par ce dernier, « avec mauvaise foi » (page 9).

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est, pas en soi, constitutive d’une faute, de sorte que mal fondé en cette prétention, M. [J] en sera débouté.

La demande en paiement de M. [P], formée subsidiairement mais après celle relative au sort des dépens, à l’appui de laquelle aucun moyen n’est articulé dans sa discussion et auquel le tribunal serait tenu de répondre, sera rejetée.

Sur les demandes annexes :

L’article 696 du code de procédure civile, en son premier alinéa, dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, M. [P] supportera la charge des dépens.

L’équité commande de le condamner à payer à M. [J] la somme de 2 000 €, au titre des frais non compris dans les dépens.

Pour le même motif, les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

DISPOSITIF :

Le Tribunal :

CONSTATE qu’est parfaite la vente :

— par M. [F] [A], né le 14 mars 1938 à [Localité 28] (35), M. [C] [A], né le 31 octobre 1966 à [Localité 26] (35) et Mme [S] [A] épouse [T], née le 13 juillet 1965 à [Localité 26],

— à M. [B] [J], né le 27 septembre 1976 à [Localité 26] (35),

— d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 19] (35) et édifiée sur deux parcelles cadastrées section [Cadastre 15] n° [Cadastre 5] et [Cadastre 12], au prix principal de 15 000 € ;

DIT qu’à défaut de signature, entre les parties, d’un acte authentique avant le 1er octobre 2025, le présent jugement vaudra acte authentique de vente ;

ORDONNE la publicité du jugement définitif au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE M. [Y] [P] aux dépens ;

le CONDAMNE à payer à M. [B] [J] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de ses frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le magistrat faisant fonction de président