TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Cité [15]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

N° RG 25/01138 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNU4

JUGEMENT DU :

08 Septembre 2025

Syndic. de copro. Résidence [14] sis [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 16] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

[N] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. Résidence [14] sis [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 16] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [N] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [Z] est propriétaire du lot de copropriété n°42 correspondant à un appartement au sein d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 18].

Par jugement en date du 21 mars 2023, Mme [N] [Z] a notamment été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 221,44 euros au titre des intérêts de retard.

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une mise en demeure de payer lesdites sommes à Mme [Z] outre une sommation de payer en date du 25 septembre 2024.

Le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] à RENNES (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner Mme [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la notification préalable à la défenderesse. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [N] [Z] au paiement des sommes suivantes :

—  700,75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 25 septembre 2024 et jusqu’à parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de sommation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance de la copropriété certaine, liquide et exigible en fonction des quotes-parts de charges. Il souligne que la défenderesse ne règle pas les charges de copropriété et qu’elle a déjà été condamnée plusieurs fois de ce fait. Il relève qu’elle ne règle plus les charges appelées postérieurement au dernier jugement et qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré les démarches entreprises. Il soutient que ce retard de paiement est préjudiciable pour la copropriété, remettant en cause l’équilibre de trésorerie et aggravant les dépenses. Il souligne qu’elle fait preuve d’une attitude dilatoire, ayant été condamnée à quatre reprises et ne réglant les charges que lorsqu’elle se trouve assignée.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice remis à domicile, Mme [N] [Z] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ajusté et voté le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, outre le décompte des charges dues au 5 juin 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Il résulte du jugement rendu le 21 mars 2023, que Mme [N] [Z] a réglé les charges de copropriété en cours de procédure et, par suite, elle a notamment été condamnée au paiement de 221,44 euros au titre des intérêts de retard dus.

Le décompte produit arrêté au 5 juin 2025 mentionne un solde débiteur de 700,75 euros, Mme [Z] ayant réglé une somme de 4.267,31 euros le 27 février 2025.

Il convient de relever que ce décompte comporte des frais d’exécution liés à la précédente procédure, ils ne sauraient dès lors être compatibilisés au titre des charges de copropriété impayées objet de la présente procédure. Ainsi, la somme de 242,98 euros imputée le 25 septembre 2024 sera déduite des sommes dues, le syndicat des copropriétaires disposant d’un titre exécutoire pour en obtenir le recouvrement.

De même, les frais d’assignation d’un montant de 57,15 euros seront examinés au titre des dépens et, par suite, déduits des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Au vu du règlement effectué par la débitrice le 27 février 2025, celui-ci valant acceptation des sommes réclamées, il n’y a pas lieu de déduire les frais contentieux imputés avant cette date.

Par contre, il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure en date du 19 mai 2025 et d’une relance en date du 3 juin 2025, les frais afférents, soit la somme totale de 91,50 euros seront par suite écartés.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires peut être fixée à 309,12 euros.

Au vu du règlement intervenu en cours de procédure, cette somme produira intérêts à compter de la signification de la présente décision.

En conséquence, Mme [N] [Z] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 10] [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 309,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024, appels de provisions et cotisations pour travaux du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le fait pour Mme [N] [Z] de ne régler les sommes dues au titre des charges de copropriété que lorsqu’elle est assignée en justice, alors qu’elle est redevable de sommes conséquentes, caractérise sa mauvaise foi. Cette attitude, adoptée depuis plusieurs années, a nécessairement un impact négatif sur la trésorerie de la copropriété, en privant la copropriété des ressources nécessaires à son fonctionnement et en augmentant les dépenses, le syndicat des copropriétaires étant contraint d’engager systématiquement des frais de recouvrement et de procédure judiciaire.

En conséquence, Mme [N] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 10] [Localité 16] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [Z], partie perdante, doit supporter les dépens. Il convient de relever que les frais de sommation ont d’ores et déjà été réglés par la débitrice le 27 février 2025, ils ne sauraient de ce fait, mais également en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, être inclus dans les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, Mme [N] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] à [Adresse 17] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement prononcé par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 11] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 309,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024, appels de provisions et cotisations pour travaux du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 12] [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 11] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] aux dépens de l’instance à l’exclusion des frais de sommation du 25 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,