TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

N° RG 25/04716 – N° Portalis DBYC-W-B7J-[Localité 8]

Jugement du 18 Décembre 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[N] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Décembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par madame [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 avril 2016, ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [N] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 237,04 euros.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 237 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 21 avril 2016.

Par courrier reçu le 17 mars 2021, Monsieur [O] [N] a donné congé.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 17 juin 2021.

Par requête reçue au greffe le 24 avril 2025, ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande la condamnation de Monsieur [O] [N] à lui payer la somme de 1934,34€ correspondant à 1754,67€ au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des paiements effectués après le départ du logement pour un montant de 100€ et 179,67€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 237€. Il est également sollicité la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse ou des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juin 2025, Monsieur [O] [N] a été convoqué à l’audience du 16 octobre 2025. Le 27 aout 2025, ARCHIPEL HABITAT a fait citer Monsieur [O] [N] à l’audience selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience, ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes.

Monsieur [O] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025 .

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire.

I. Sur les demandes principales

ARCHIPEL HABITAT répartit sa créance de 1934,34 ainsi, déduction faite du dépôt de garantie (237) :

1754,67 euros au titre des loyers et charges impayés179,67 euros au titre des réparations locatives

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 juillet 2021, la dette de Monsieur [O] [N] s’élève à la somme de 1754,67€. Cependant, il est mentionné sur le relevé une somme au débit de « décompte de charges » de 50,64€, sans justificatif fourni pour démontrer le bienfondé de cette somme puisque l’annexe mentionnée sur le courrier du 2 juillet 2021 n’est pas produit. Cette somme sera donc déduite du montant des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

La dette au titre des loyers et charges concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 1704,03 euros au 2 juillet 2021. Le locataire n’apporte pas d’éléments de nature à contester le principe ou le montant de cette somme alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil alinéa 2. Cette somme est donc due.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil précité.

En l’espèce, la somme figurant dans le décompte fourni à l’audience correspondant aux dégradations locatives s’élève à 416,67 euros.

L’état des lieux d’entrée ayant été réalisé le 21 avril 2016 et l’état des lieux de sortie le 17 juin 2021, l’occupation du logement par Monsieur [O] [N] est donc de cinq années.

Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables à la locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.

Il ressort de cette comparaison qu’il convient de faire droit totalement aux demandes relatives aux

—  9,30€ pour la fourniture et pose de câble télévision dans l’entrée, l’état des lieux de sortie mentionnant que l’installation électrique est en bon état mais arrachée alors qu’elle était en bon état à l’entrée

—  14,20 € pour la fourniture et pose de câble dans l’entrée, l’état des lieux de sortie mentionnant que l’installation électrique est en bon état qu’une sortie de cable est arrachée alors qu’elle était en bon état à l’entrée.

—  13,63€ pour la fourniture et le montage d’une applique dans la salle de bain. Il est noté dans l’état des lieux de sortie que l’applique ne fonctionne pas alors que l’état des lieux d’entrée mentionne que l’applique est en bon état.

—  29,26€ pour le lessivage des murs de la salle de bain. L’état des lieux de sortie mentionne que la peinture est en bon état mais avec des taches alors que l’état des lieux d’entrée ne faisait pas état de ces taches.

—  18,48€ pour la fourniture et la pose d’une prise électrique dans la chambre 2. L’état des lieux de sortie mentionne la présence d’une prise de courant descellée alors que l’état des lieux d’entrée ne le mentionnait pas.

—  9,63€ pour la réfection de la peinture de la chambre 2. L’état des lieux d’entrée mentionne la présence de peinture au plafond et que les boiseries/tuyaux/radiateurs sont en bon état. Il est mentionné sur l’état des lieux de sortie que les boiseries/tuyaux/radiateurs sont vétustes et poussiéreux. Le bailleur retient un coefficient de vétusté de 72 %, qui apparaît adapté et la somme de 9,63€, due au manque d’entretien imputable au locataire, sera due.

—  34€ au titre du traitement des impacts sur la porte de placard. L’état des lieux de sortie mentionne que la porte est en bon état mais trouée alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas cette altération. Il y a donc une dégradation imputable au locataire.

— la somme de 13,85€ sollicitée pour le lessivage des murs. Les deux états des lieux mettent en évidence que les papiers peints sont en bon état mais il est relevé la présence d’une salissure sur l’état des lieux de sortie rendant nécessaire le nettoyage.

— la somme de 10€ sollicitée pour la clé de boite aux lettres manquante.

En revanche, il convient de ne faire que partiellement aux demandes relatives aux frais de nettoyage. En effet, alors que l’état des lieux d’entrée ne fait pas état de présence de poussières, il est relevé sa présence dans l’entrée, la cuisine, le séjour, le balcon, la salle de bain, les WC, les chambres et le dégagement. Des frais de nettoyage sont donc nécessaires. Cependant, la facture du 31 juillet 2021 met en évidence que le nettoyage du logement a coûté 162,97€ TTC et non pas 216,44€ comme sollicité. Les sommes dues à ce titre seront donc de 162,97€.

Enfin, il convient de rejeter totalement les demandes relatives à :

—  47,88€ concernant le lessivage des murs concernant la cuisine. L’état des lieux d’entrée mentionne que le papier peint est en bon état, « cependant il présente des traces ». L’état des lieux de sortie mentionne que le papier peint est en bon état, « cependant il présente des traces ». Il n’est pas mentionné d’aggravation dans l’apparition de traces. Il n’y a donc pas de dégradation à ce titre.

La somme totale de 315,32€ est due au titre des réparations locatives. Il convient de soustraire le montant du dépôt de garantie de 237€.

Par conséquent, il convient de faire droit aux demandes pour la somme totale de 78,32 euros à titre d’indemnisation pour les dégradations constatées.

Il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [O] [N] sera condamné à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1782,35 euros (1704,03 + 78,32).

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [O] [N] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1782,35 euros ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 18 décembre 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,