TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00495 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNAD

N° de Minute : 25/00090

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025

[J] [G]

[K] [G]

C/

[M] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [J] [G], demeurant [Adresse 4]

M. [K] [G], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Johanna LADOUCE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 495/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 5 juin 2021 avec effet le même jour, M. [K] [G] et Mme [J] [G] ont donné en location à M. [M] [I], pour une durée initiale de trois ans, un appartement à usage d’habitation n°41 situé au sein de la résidence [Adresse 8] ainsi qu’un parking situé au sous-sol du même immeuble, moyennant un loyer mensuel initial de 435 euros, outre une provision sur charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, M. et Mme [G] ont fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 4 000 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, M. et Mme [G] ont fait assigner en référé M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce, 1103 du code civil :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 août 2024 ;

ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique,

dire que passé ce délai courra une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, Madame ou M. le Président se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle,

condamner par provision M. [I] au paiement des sommes dues, soit au paiement de la somme de 7 500 euros,

dire que le dépôt de garantie leur restera acquis conformément aux clauses du bail,

dire que cette procédure sera opposable aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

condamner M. [I] à leur payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement,

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 6 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

M. et Mme [G], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur assignation sauf à actualiser la dette du défendeur à la somme de 8 500 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens qu’ils développent au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leur assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [I], assigné par remise de l’acte du commissaire de justice à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, le défendeur n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 8) rédigée dans le même sens.

La clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à M. [I] le 19 juillet 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 6 février 2025 produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

Par ailleurs, la situation de M. [I] est ignorée dans la mesure où il ne comparaît pas à l’audience et il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’il n’a procédé à aucun règlement depuis le 5 décembre 2023.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail telle que prévue par l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989.

L’expulsion de M. [I] sera donc ordonnée.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 500 euros qui correspond, d’après le décompte actualisé produit par le bailleur, au loyer et charges qui auraient été mensuellement dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

M. [I] sera donc condamné à payer à M. et Mme [G] la somme provisionnelle de 7 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 février 2025, échéance de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 4 000 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, il sera condamné à payer à M. et Mme [G] la somme provisionnelle mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte dans la mesure où l’occupation indue du bien est déjà indemnisée par l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes principales

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, M. et Mme [G] sont bien fondés à conserver le dépôt de garantie compte tenu des loyers et charges restés impayés.

Celui-ci viendra en déduction des sommes dont M. [I] est redevable.

Enfin, la demande tendant à voir dire que cette procédure sera opposable aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce sera rejetée, s’agissant d’un bail d’habitation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] sera condamné à payer à M. et Mme [G] la somme de 500 euros.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail signé le 5 juin 2021 avec effet le même jour, conclu entre M. [K] [G] et Mme [J] [G] d’une part, et M. [M] [I], d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation n°41 situé au sein de la résidence [Adresse 8] ainsi qu’un parking situé au sous-sol du même immeuble, à compter du 20 septembre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [K] [G] et Mme [J] [G] pourront faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 500 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due à M. [K] [G] et Mme [J] [G] au titre de l’occupation indue des lieux ;

CONDAMNONS M. [M] [I] à payer à M. [K] [G] et Mme [J] [G] la somme provisionnelle de 7 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 février 2025, échéance de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 000 euros à compter du 19 juillet 2024 et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DISONS que le dépôt de garantie versé par M. [M] [I] lors de la conclusion du bail sera conservé par M. [K] [G] et Mme [J] [G] et viendra en déduction des sommes dues par M. [M] [I] ;

CONDAMNONS M. [M] [I] à payer à M. [K] [G] et Mme [J] [G] la somme provisionnelle mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [M] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [M] [I] à payer à M. [K] [G] et Mme [J] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [M] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024 ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 7 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE