TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

N° RG 25/00366 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMGN

Jugement du 25 Septembre 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[C] [S] née [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 25 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par madame [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [C] [S] née [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L’OPH de [Localité 8] métropole ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à Mme [C] [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 16 juin 2016, pour un loyer mensuel de 397,00 € hors charge. Un dépôt de garantie de 397,00 € a été versé par la locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 24 juin 2016.

Le 23 octobre 2019, Mme [C] [F] a donné congé du logement. Cependant elle ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie fixé le 22 novembre 2019, puis le 17 janvier 2020.

Le 9 octobre 2020, un procès-verbal de constat d’abandon a été dressé par la SARL NEDELLEC LE BOURHIS LETEXIER VETIER [I], huissiers de justice associés, puis, le 16 octobre 2020, l’OPH ARCHIPEL HABITAT a déposé une requête aux fins de reprise de logement abandonné auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par une ordonnance en date du 21 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail, ordonné la reprise des locaux et débouté ARCHIPEL HABITAT de ses demandes en paiement de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation en relevant notamment que le bail était déjà résilié par l’effet du congé depuis le 23 novembre 2019 et que le bailleur ne justifie pas du maintien de la locataire dans les lieux postérieurement à cette date. Cette ordonnance a été signifiée le 5 novembre 2020.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 9 février 2021 par la SARL NEDELLEC LE BOURHIS LETEXIER VETIER [I], huissiers de justice associés.

Par assignation du 6 novembre 2024, l’OPH de Rennes métropole ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Mme [C] [S] née [F] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de cette dernière, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

* 9 164,30 €, correspondant à la somme de 6 880,71 € au titre des loyers et charges impayés et à la somme de 1 774,79 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 397 € versé lors de la conclusion du bail,

* 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, ARCHIPEL a demandé que la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible à défaut de règlement d’une seule échéance.

A l’audience du 15 mai 2025, ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement citée par acte remis à sa personne, Mme [C] [F] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 1355 du code civil dispose que “L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.”

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT démontre, en produisant l’ordonnance sur requête du 21 octobre 2020, avoir sollicité du juge des contentieux de la protection, la condamnation de Mme [F] à lui verser la somme de 5311,93 € au titre des loyers et charges impayés restant dûs au 13 octobre 2020, les loyers dus du 14 octobre 2020 à la date de résiliation du bail et une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective des lieux. Le bailleur a été débouté de cette demande par ordonnance du 21 octobre 2020. Cette ordonnance a été signifiée à étude et il n’a pas été formé opposition contre cette dernière.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 1355 du code civil, la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif formée par ARCHIPEL HABITAT se heurte à l’autorité de la chose jugée.

ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté de cette demande..

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 24 juin 2016 lors de l’entrée de Mme [C] [F] dans les lieux fait état d’un logement globalement en bon état. Il est cependant fait état de quelques défauts, à savoir deux impacts sur le sol vinylique de l’entrée, la porte qui frotte le sol dans la cuisine, le cache de la poignée de porte cassé dans le séjour, 9 trous de cheville dans la salle d’eau, 4 dans les WC et 3 dans une chambre, ainsi qu’une déchirure dans une chambre.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, fait état d’un logement globalement poussiéreux voir même encrassé. Il est également constaté les désordres suivants : papier peints taché et déchiré dans l’entrée, étagère du meuble de l’évier de la cuisine cassée, quelques trous de cheville dans la cuisine, des tâches de rouille sur le sol de la cuisine, des tâches de calcaires sur la faïence de la salle d’eau, un placard avec portes cassées et objets abandonnés à l’intérieur, une poignée de porte-fenêtre cassée.

Ces désordres ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée.

ARCHIPEL HABITAT évalue ces désordres à la somme totale de 1 774,79 €. Madame [F] est donc, au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, redevable de cette somme.

Il convient de déduire de cette somme celle de 497 euros versée par la locataire lors de son entrée dans le logement.

Il convient donc de condamner Mme [C] [F] à verser la somme totale de 1 277,79 euros (=1 774,79 € – 497 €).

Les autres sommes sollicitées par ARCHIPEL HABITAT correspondent aux frais et débours liés à l’ordonnance sur requête du 21 octobre 2020 pour lesquels ARCHIPEL HABITAT dispose déjà d’un titre exécutoire.

ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté du surplus de sa demande en paiement.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

Il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

Mme [C] [F] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance. L’équité ne commande, en revanche, pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [C] [S] née [F] à verser à l’OPH de [Localité 8] métropole ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 277,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE ARCHIPEL HABITAT de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [S] née [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection