TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00859 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DITO

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES,

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [H]

né le 31 Mars 1991 à SAINT-DENIS

47 impasse des pommiers

Villa 5

38110 SAINT VICTOR DE CESSIEU

non comparant, ni représenté

Madame [N] [G]

née le 27 Avril 1994 à SAINT-DENIS

47 impasse des pommiers

Villa 5

38110 SAINT VICTOR DE CESSIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 27 mai 2021, consenti par la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, monsieur [U] [H] et madame [N] [G] ont pris en location un logement avec garage situé 145 chemin de Côte Rosemonde 38110 SAINT-VICTOR-DE-CESSIEU, devenu suite à un changement de dénomination 47 impasse des pommiers, Villa 5, 38110 SAINT VICTOR DE CESSIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 512,44 € pour le logement et 40,17 € pour le garage.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a signalé le 28 décembre 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [U] [H] et madame [N] [G].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 26 avril 2024, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [U] [H] et madame [N] [G] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 818,55 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 13 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 25 juillet 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné monsieur [U] [H] et madame [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 mai 2021 ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés des locataires à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance ;ordonner l’expulsion de monsieur [U] [H] et madame [N] [G] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est;condamner solidairement monsieur [U] [H] et madame [N] [G] à lui payer les sommes suivantes :- 1 851,39 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 9 juillet 2024 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 1 818,55 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :- juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

condamner solidairement monsieur [U] [H] et madame [N] [G] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [U] [H] et madame [N] [G] se sont présentés le 22 octobre 2024 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que monsieur [U] [H] et madame [N] [G] vivent dans le logement en cause avec trois enfants mineurs et scolarisés et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 4 154,60 €, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement s’élève à la somme de1 578,28 €. Monsieur [U] [H] et madame [N] [G] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence de la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 541,55 € suivant décompte arrêté au 25 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Madame [N] [G] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle demande également l’application du plan de surendettement.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [U] [H] n’a comparu ni en personne ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et un des défendeurs qui a été régulièrement cité n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 13 mai 2024.

La SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [U] [H] et madame [N] [G] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 25 juillet 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 27 mai 2021 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [U] [H] et madame [N] [G] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2023.

Au vu de ces impayés, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [U] [H] et madame [N] [G], le 26 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 juin 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative, pour le logement et le garage, s’établit à la date du 25 mars 2025 à la somme de 2 150,56 €, au paiement de laquelle monsieur [U] [H] et madame [N] [G] seront solidairement condamnés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 818,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [U] [H] et madame [N] [G] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 27 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VI de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a déclaré recevable le dossier déposé par monsieur [U] [H] et madame [N] [G], par courrier du 15 octobre 2024, et adopté un plan conventionnel de redressement, accordant ainsi aux locataires, un plan avec des délais de paiement.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de monsieur [U] [H] et madame [N] [G] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif au cas ou le plan prévu par la commission de surendettement des particuliers de l’Isère ne serait pas respecté.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [U] [H] et madame [N] [G] et de tout occupant de leur chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [U] [H] et madame [N] [G] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [H] et madame [N] [G], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [U] [H] et madame [N] [G] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, la somme de 2 150,56 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, du logement et du garage, au 25 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 818,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [U] [H] et madame [N] [G] pourront s’acquitter de la dette par vingt-quatre versements mensuels de 85 € avant le 15 de chaque mois en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

DIT que ces dispositions ne seront applicables qu’en cas de non respect du plan de surendettement ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [U] [H] et madame [N] [G] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [U] [H] et madame [N] [G] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [U] [H] et madame [N] [G] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement avec garage situé 47 impasse des pommiers, Villa 5, 38110 SAINT VICTOR DE CESSIEU ;

DÉBOUTE la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [H] et madame [N] [G] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION