TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

04 Février 2025

2ème Chambre civile

30G

N° RG 22/05282 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-J2SV

AFFAIRE :

S.A.R.L. MAC WILLIAM,

C/

S.C.I. DR DECO,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 04 Février 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MAC WILLIAM, inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 429 706 849, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. DR DECO, immatriculée au RCS de RENNES sous le n°378 113 229, prise en la personne de son représentant légal domicilié, de droit, audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 29 mars 2000, la société DR DECO (SCI) a consenti à la société MAC WILLIAM (SARL) un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000 concernant un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] (35).

Ce bail commercial a été renouvelé à deux reprises et, pour la dernière fois, selon acte notarié en date du 17 septembre 2018 avec effet à compter du 1er avril 2018 moyennant un loyer annuel actualisé à la somme totale de 18 975,39 euros hors taxes, soumis à indexation et payable mensuellement d’avance, outre une provision sur charges récupérables de 30 euros par mois.

Les lieux loués correspondent au lot n°3 d’un immeuble en copropriété et sont désignés comme suit au bail renouvelé :

“Au rez-de chaussée avec vitrine,

Un magasin d’angle avec une entrée sur la [Adresse 3] suivi d’un couloir avec WC et lave-mains au fond du couloir, accès sur le couloir de la copropriété,

A la suite : une pièce avec fenêtre donnant sur la courette intérieure de la copropriété

A la suite : une pièce avec fenêtre et une porte donnant sur le passage de la cathédrale, et une autre pièce avec une fenêtre donnant sur la cour du [Adresse 1]

Au sous-sol : une cave numérotée 14 ;

Dans les combles : une mansarde numérotée 2.

Et les millièmes des parties communes y attachés”.

La société MAC WILLIAM y exploite un fonds de commerce de type salon de coiffure.

Selon courrier en date du 25 octobre 2018, la gérante de la société MAC WILLIAM a écrit au gérant de la société DR DECO pour se plaindre d’infiltrations d’eau et de désordres dans les trois pièces situées à l’arrière du magasin proprement dit.

La société MAC WILLIAM a déclaré ce sinistre à son assureur, la société SWISSLIFE, qui a fait diligenter une expertise unilatérale qui a donné lieu à une visite en date du 27 novembre 2018 et un rapport établi le même jour par la société POLYEXPERT.

Pour remédier aux infiltrations, la société DR DECO a fait réaliser, en mai et juin 2019, par la société ENTREPRISE NEVEU des travaux de réfection de la toiture en zinc des pièces concernées pour un montant total de 10 483,33 euros TTC.

Une nouvelle expertise unilatérale a été réalisée par la société ELEX à la demande de l’assureur de protection juridique de la société MAC WILLIAM, donnant lieu à une visite en date du 5 août 2019 et un rapport du 6 septembre suivant.

L’assureur de la société DR DECO a également fait réaliser une expertise amiable contradictoire par l’agence UNION D’EXPERTS qui a réalisé une visite le 4 novembre 2019 et établi un rapport le 26 novembre suivant.

Malgré ces démarches amiables, les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur les travaux restant à réaliser.

En février 2020, la société MAC WILLIAM a fait assigner son bailleur en référé devant le tribunal judiciaire de [Localité 2] afin d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire pour évaluer les désordres dénoncés, en déterminer la cause et les travaux propres à y remédier.

Selon ordonnance en date du 17 juillet 2020, Monsieur [U] [R] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Il a établi son rapport définitif le 6 mars 2022.

La société DR DECO a fait diligenter par un maître d’oeuvre des travaux de réfection faisant intervenir plusieurs entrepreneurs à compter du 16 mai 2022. Ces travaux ont fait l’objet d’une réception le 7 novembre 2022.

Entre temps, le 22 juillet 2022, la société MAC WILLIAM a fait assigner la société DR DECO devant le tribunal judiciaire de [Localité 2] afin d’obtenir, principalement, l’homologation du rapport d’expertise judiciaire, la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par celui-ci et l’indemnisation de ses préjudices.

Le 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Cette injonction n’a pas permis aux parties de trouver un accord amiable.

Aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la société MAC WILLIAM demande au tribunal de :

“Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [R] ;

Vu les pièces versées aux débats et notamment le contrat de bail liant les parties ;

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire établi le 6 mars 2022 par Monsieur [R] sauf en ce qui concerne le devis de nettoyage des serviettes ;

En conséquence,

1. Sur la réduction de loyer:

CONDAMNER la SCI D.R. DECO à réaliser les travaux conformément à ce rapport et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ASSORTIR cette condamnation d°une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et dire que passé cette date il sera fait droit devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes ;

RÉDUIRE le montant du loyer à hauteur de 45%, correspondant aux abattements de 25 et 20%, et de 50% des charges, ainsi que le recommande l’expert judiciaire, et ce, jusqu’à réalisation intégrale des travaux incombant au bailleur ;

CONDAMNER la SCI D.R. DECO à verser à la société MAC WILLIAM la somme de 60.081,60 euros au titre de dommages et intérêts évalués en Avril 2025;

Subsidiairement, si par impossible le tribunal judiciaire de Rennes venait à reconnaitre que la societé MAC WILLIAM ne subissait pas de préjudice depuis le 7 novembre 2022

CONDAMNER la SCI D.R.R DECO à verser à la société MAC WILLIAL la somme de 37.591,99 euros au titre de dommage et intérêts entre le septembre 2018 et novembre 2022 ;

2. Sur les autres chefs de préjudice :

CONDAMNER la SCI D.R. DECO à rembourser à la societé MAC WILLIAM les frais avancés au titre du nettoyage des serviettes et des peignoirs et au titre du déplacement de la machine à laver et du sèche-linge soit la somme de 1.049,58 € ;

CONDAMNER la SCI DR DECO à verser à la société MAC WILLIAM la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SCI D.R. DECO à restituer les clefs suivantes :

∙ Porte arrière-cuisine ;

∙ Cadenas de la grille de la courette ;

∙ Porte qui mène aux caves dans les parties communes.

CONDAMNER la SCI DR DECO à verser a la société MAC WILLIAM le somme de 5.479,76 € correspondant à un abattement de 5% correspondant à la quote-part des locaux loués inaccessible au locataire jusqu’à la restitution des clefs ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la SCI D.R. DECO de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI D.R. DECO à payer la somme de 5.000 euros à la société MC WILLIAM au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI D.R. DECO aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise judiciaire ainsi que le coût du rapport d’expertise amiable de M. [M] s’élevant à 1092 €

A titre très subsidiaire

DESIGNER A nouveau l’expert judiciaire, Monsieur [R] avec pour mission de vérifier les travaux réalisés par la société DR DECO, de les examiner, de dire, s’ils correspondent à ses préconisations, de préciser si un sinistre existe toujours, et indiquer tout élément de nature à permettre au tribunal d’apprécier si le bailleur remplit désormais son obligation de délivrance prévue par article 1719 du Code civil en répondant à tout dire des parties se rattachant à sa mission”.

Au soutien de sa demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire, la société MAC WILLIAM fait valoir que Monsieur [R] a constaté la réalité des désordres invoqués, identifié leur cause et déterminé les travaux propres à y remédier, tout en précisant que ces derniers étaient uniquement imputables au bailleur. La société locataire soutient que les travaux réalisés par la société DR DECO, tant extérieurs qu’intérieurs, ne peuvent pas être considérés comme terminés. Elle se prévaut, pour le démontrer, d’un rapport établi le 27 juin 2023 par Monsieur [D] [M], expert inscrit près la cour d’appel de RENNES qu’elle a sollicité à titre amiable. La société MAC WILLIAM conteste avoir fait obstacle à la réalisation des travaux comme prétendu par le bailleur. Elle estime essentiel que les travaux indiqués par l’expert judiciaire soient entièrement réalisés, dans un ordre précis, afin de supprimer durablement les risques d’infiltration. La société MAC WILLIAM affirme également que c’est à la société DR DECO de démontrer avoir réalisé l’intégralité des travaux exigés par l’expert judiciaire afin d’assurer le clos et le couvert de manière pérenne, et non à elle. La société MAC WILLIAM indique que les infiltrations ont recommencé à l’intérieur de son local.

Pour obtenir l’indemnisation, la société explique que depuis septembre 2018, la moitié des locaux donnés à bail est inexploitable. Elle dit subir un trouble de jouissance depuis trois ans et demi. Elle reprend les évaluations faites par l’expert judiciaire, à savoir un abattement de 20 % sur le loyer annuel, de 25 % sur la valeur locative annuelle et de 50 % sur les charges. Elle détaille ses calculs du mois de septembre 2018 au mois d’avril 2025 inclus en rappelant que l’obligation principale de la société DR DECO consiste en la délivrance conforme d’un local commercial entièrement utilisable conformément à l’usage pour lequel il a été loué en application de l’article 1719 du code civil. Au total, la société MAC WILLIAM réclame la somme de 60 081,60 euros en indemnisation de son trouble de jouissance jusqu’au mois d’avril 2025 et à parfaire après réalisation des travaux en application stricte des recommandations du rapport d’expertise judiciaire.

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que le préjudice subi avait cessé au jour de la réception des travaux, soit le 7 novembre 2022, la société MAC WILLIAM modifie ses calculs et réclame, avec les mêmes abattements, la somme de 37 591,99 euros en réparation du préjudice subi entre le mois de septembre 2018 et le mois de novembre 2022.

Au soutien de sa demande de restitution de clefs, la société MAC WILLIAM dit n’avoir jamais pu utiliser la cave comprise dans le bail pour n’avoir jamais été en possession des clefs permettant d’y accéder. Elle indique de même n’avoir toujours pas récupéré les clefs de la porte arrière de son local, remises lors du début des travaux. En compensation, la société réclame la réduction du loyer dû à hauteur de 5 %, soit une préjudice évalué à 5 479,76 euros arrêté au mois d’avril 2024.

La société MAC WILLIAM sollicite également le versement de la somme de 1049,58 euros HT selon factures acquittées pour le nettoyage des serviettes et peignoirs utilisés pour son activité durant les travaux.

La société s’oppose aux prétentions adverses. Elle fait valoir que les réparations visées dans le rapport d’expertise judiciaire sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, lesquelles incombent légalement et conventionnellement au bailleur tenu d’un obligation de délivrance aux termes des articles 1719 à 1721 du code civil. Elle insiste sur le fait que les travaux préconisés sont tous à la charge du bailleur en ce qu’ils trouvent leur origine dans la vétusté du bâtiment et qu’ils sont lourds. La société MAC WILLIAM conteste également l’affirmation selon laquelle elle n’aurait pas informé le bailleur d’infiltrations entre 2000 et 2018. Elle estime que le rapport d’expertise réalisé par son propre assureur, dont la société DR DECO se prévaut, ne démontre en rien l’existence d’infiltrations pendant dix-huit ans. Elle relève que ce rapport rappelle en revanche un état de vétusté générale dont la réparation incombe au bailleur.

A titre plus subsidiaire, la société MAC WILLIAM invoque la mauvaise foi de la société DR DECO pour solliciter la désignation d’un expert de bonne fin pour vérifier la réalisation des travaux incombant au bailleur.

Enfin, pour justifier sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la société MAC WILLIAM insiste sur la particulière mauvaise foi de son bailleur.

En défense, aux termes de conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la société DR DECO demande au tribunal de :

“Vu les dispositions du bail signé le 29 mars 2020 ;

1- A titre principal,

DIRE ET JUGER que les demandes de condamnation de la SCI DR DECO à réaliser les travaux, sous astreinte, sont devenues sans objet,

DEBOUTER la Société MAC WILLIAM de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société MAC WILLIAM en 4 000,00 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [R].

2- A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que les demandes de condamnation de la SCI DR DECO à réaliser les travaux, sous astreinte, sont devenues sans objet,

REDUIRE en de plus justes proportions les demandes indemnitaires de la Société MAC WILLIAM au titre de l’abattement sur loyers et, en cas de condamnation de la SCI DR DECO, appliquer un abattement de 50 % sur toutes les indemnités qui seraient allouées à la Société MAC WILLIAM, en raison des fautes commises par cette dernière ayant contribué au sinistre.

DEBOUTER la Société MAC WILLIAM de sa demande indemnitaire au titre de l’abattement sur la valeur locative et, en cas de condamnation de la SCI DR DECO, appliquer un abattement de 50 % sur toutes les indemnités qui seraient allouées à la Société MAC WILLIAM, en raison des fautes commises par elle-même ayant contribué au sinistre.

DEBOUTER la Société MAC WILLIAM de ses demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNER la Société MAC WILLIAM à prendre en charge la moitié des dépens et notamment la moitié des frais d’expertise judiciaire de Monsieur [Z].

3°/ En tout état de cause, à titre reconventionnel,

DIRE et JUGER qu’en raison des fautes commises par la Société MAC WILLIAM ayant contribué à la réalisation du sinistre, la Société MAC WILLIAM devra supporter une partie du coût des travaux de reprise,

En conséquence, CONDAMNER la Société MAC WILLIAM à verser et à restituer à la société D^r DECO, la somme de 25090,00 € TTC correspondant au remboursement du coût des travaux d’embellissement exposés par le bailleur pour remédier à l’état de vétusté général des deux pièces du local situées à l’arrière, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification des conclusions du 12 septembre 2023

DEBOUTER la Société MAC WILLIAM de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER la Société MAC WILLIAM à prendre en charge la moitié des dépens et notamment la moitié des frais d’expertise judiciaire de Monsieur [R]”.

La société DR DECO explique en détail qu’avant même le dépôt du rapport d’expertise, elle a engagé des démarches pour réaliser les travaux destinés à assurer le clos et le couvert. Elle fait observer que le montant total des travaux de reprise a été chiffré à la somme totale de 50 427,87 euros HT, soit 60 513,44 euros TTC, en ce compris les travaux de réfection de toiture déjà réalisés en 2019. Elle indique avoir réclamé, par voie de dire à l’expert en date du 3 février 2022, l’accord de la société MAC WILLIAM pour démarrer les travaux. Elle signale que cette société n’a pas répondu immédiatement en dépit de plusieurs rappels, retardant ce démarrage. Elle précise que les travaux ont finalement commencé courant mai 2022 et se sont achevés le 7 novembre 2022 en dépit de l’attitude non coopérative de la gérante de la société MAC WILLIAM. La société DR DECO souligne que le clos et le couvert sont désormais assurés. Elle en déduit que les demandes de la société MAC WILLIAM concernant la réalisation de travaux sont sans objet. Elle fait observer que la société ne lui a jamais écrit, depuis la réception des travaux, pour dénoncer l’impossibilité d’utiliser l’ensemble de ses locaux. Elle conteste également le rapport réalisé unilatéralement par Monsieur [M] en faisant valoir qu’il ne constitue pas un mode de preuve admissible faute d’être conforté par des éléments complémentaires. Elle ajoute que ce rapport évoque seulement un préjudice éventuel ou hypothétique, mais ne matérialise aucun désordre.

La société DR DECO s’oppose aux indemnisations sollicitées par sa locataire. Elle fait observer, entre autres, que la société MAC WILLIAM a pu poursuivre normalement son activité de coiffure depuis septembre 2018, le sinistre ne concernant que deux pièces du fond du local représentant une surface totale de 23,46 m² sur 100 m². Elle ajoute que la société locataire a également refusé, à plusieurs reprises, notamment en décembre 2019, juin 2020 et en 2021, l’intervention des entreprises qu’elle avait missionnées pour les reprises intérieures. La société DR DECO dit avoir toujours été dans une démarche constructive et d’apaisement. Elle rappelle que le bail prévoit que le preneur ne pourra demander aucune indemnité, ni diminution de loyers quelles que soient l’importance et la durée des travaux, même s’ils excèdent 40 jours. Elle demande également qu’il soit tenu compte des différents confinements d’une durée de trois mois et des délais liés à l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire. La société DR DECO soutient que le lien de causalité entre le trouble de jouissance invoqué et le sinistre intervenu en septembre 2018 n’est pas caractérisé.

A titre subsidiaire, la société DR DECO demande que la période d’indemnisation soit réduite. Elle demande la déduction de trois mois pour l’année 2020 au titre de la fermeture des salons de coiffure en lien avec le COVID. Elle demande également que la période d’indemnisation soit arrêtée au 1er février 2022, date à laquelle rien ne s’opposait à la réalisation des travaux si la société MAC WILLIAM n’avait pas attendu la fin avril pour donner son accord. Elle rappelle également les stipulations précitées du bail pour affirmer qu’aucune indemnité n’est due du 3 février 2022 au 7 novembre 2022, date de réception des travaux.

La société DR DECO conteste également l’abattement invoqué sur la valeur locative, estimant cette demande justifiée ni dans son principe, ni dans son montant. Elle fait observer que la gérante de la société MAC WILLIAM exerce seule son activité de coiffure. Elle répète que l’activité a pu se poursuivre normalement au sein de la surface affectée exclusivement à l’usage commercial. Elle estime également que la demande de ce chef fait double emploi avec l’indemnité sollicitée au titre de la perte de jouissance.

La société DR DECO conteste encore la somme réclamée au titre du nettoyage des serviettes et peignoirs. Elle dit que le préjudice de ce chef n’est pas justifié et qu’en tout état de cause, le bail exclut toute indemnité ou diminution de loyers quelles que soient l’importance et la durée des travaux faits par le bailleur.

A titre reconventionnel, la société DR DECO fait valoir que la société MAC WILLIAM n’a manifestement pas exécuté son obligation d’entretien et de réparation durant ses 18 ans d’occupation compte tenu de l’état général de vétusté constaté dans les deux pièces sinistrées sans lien avec le sinistre survenu en 2018. Elle en déduit qu’une part de la vétusté doit être nécessairement attribuée au preneur au titre des travaux d’embellissement intérieur. Elle reprend les constats faits dans le cadre du rapport d’expertise en date du 27 novembre 2018 diligenté par le propre assureur de la société MAC WILLIAM. Elle déduit de ce rapport que bien avant 2018, il existait des infiltrations ponctuelles par toiture. Elle fait observer qu’à aucun moment, la locataire ne lui a signalé ces infiltrations laissant le local se dégrader au fil des années. La société DR DECO souligne qu’elle a fait réparer la toiture touchée dès que les infiltrations lui ont été dénoncées.

A propos des clefs dont la société MAC WILLIAM demande restitution, la société DR DECO fait observer que la locataire s’est plainte pour la première fois dans des conclusions signifiées le 12 octobre 2023 qu’elle ne disposait pas des clefs de la cave. Le bailleur indique que ces clés ont bien été remises à la locataire le jour de la régularisation du bail conclu le 29 mars 2000. Il affirme également que la société MAC WILLIAM a toujours disposé des autres clés réclamées. Au besoin, la société DR DECO propose de remettre à sa locataire les doubles encore à sa disposition. Elle s’oppose à la réduction de loyers réclamée de ce chef faute de preuve de la réalité du préjudice invoqué.

Enfin, la société DR DECO conteste toute résistance abusive en faisant état en détail de toutes ses diligences et des travaux pris en charge pour un montant conséquent.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 novembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 3 décembre suivant, puis mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a pas lieu pour le tribunal d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire, dès lors que les parties formulent des demandes précises que le tribunal doit trancher en appréciant, pour chacune, les constatations et conclusions de ce rapport.

I – Sur les travaux à la charge du bailleur :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bail renouvelé signé entre les parties rappelle également les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce selon lesquelles ne peuvent être imputées au locataire :

— les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

— les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu que les infiltrations d’eau dénoncées par la société MAC WILLIAM avaient pour origine certaine des fuites en toiture et que les travaux de réfection de toiture diligentés en juin 2019 par la société DR DECO avaient permis d’y mettre fin (page 17 du rapport).

L’expert a détaillé les travaux propres à remédier aux désordres subis par la société MAC WILLIAM en préconisant des travaux intérieurs et extérieurs. L’expert judiciaire a précisé qu’ “aucun travaux de réfection des embellissements intérieurs ne pourra être réalisé tant que la réfection des murs de façades, reprise des poteaux raidisseurs, réfection de l’enduit par un ravalement complet, traitement des remontées capillaires et réfection complète de la couverture et des menuiseries n’auront été réalisés” (page 17 du rapport).

Ces travaux relèvent incontestablement des grosses réparations à la charge du bailleur en ce qu’ils concernent le clos et le couvert.

Suite au dire n°3 de la société DR DECO en date du 3 février 2022, l’expert judiciaire a validé le principe des travaux évalués par Monsieur [D] [V], maître d’oeuvre, aux termes d’un cahier des clauses techniques particulières en date du 17 janvier 2022 (pièce 40 de la société DR DECO), travaux évalués à la somme totale de 50 427,87 euros HT, soit 60 513,44 euros TTC, tout en précisant “l’expert valide le principe des travaux, pas leur détail ni l’organisation du chantier, cela est le rôle d’un maître d’oeuvre” (page 18 et 19 du rapport).

Les échanges de courriers entre les parties et leur conseil, ainsi que les procès-verbaux de réception produits par la société DR DECO (ses pièces 58 à 61 et 64) démontrent que les travaux ainsi prévus ont démarré le 16 mai 2022 et se sont achevés le 7 novembre 2022 sous la maîtrise d’oeuvre de Monsieur [D] [V] en dépit de quelques réserves formulées lors de la réception.

Ces éléments sont suffisants pour considérer que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont effectivement été diligentés par la société DR DECO.

En conséquence, il appartient à la société MAC WILLIAM de démontrer qu’en dépit des travaux réalisés, la société DR DECO ne respecte toujours pas son obligation de délivrance conforme.

Pour ce faire, la société MAC WILLIAM se prévaut d’un rapport d’expertise non judiciaire réalisé unilatéralement à sa demande par Monsieur [D] [M], par ailleurs expert inscrit près la cour d’appel de RENNES, qui a visité les lieux le 6 février 2023 et établi un rapport le 27 juin suivant (pièce 29 de la société MAC WILLIAM).

Ce rapport confirme que la grande majorité des travaux prévus au cahier des clauses techniques particulières établi par Monsieur [D] [V] et validés par l’expert judiciaire a été réalisée, mais formule plusieurs remarques mettant en cause la bonne exécution de ces travaux. Il relève un manque de finitions pour certains travaux et des non-conformités pour d’autres en mentionnant, pour certains, des “risques avérés d’infiltrations et de remontées capillaires”. Pour autant, ce rapport ne relève aucune infiltration persistante ou nouvelle dans les locaux visités.

Il est en tout état de cause de jurisprudence constante que le tribunal ne peut fonder sa décision exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire, qu’il ait été établi de manière contradictoire ou non, si celui-ci n’est pas corroboré par d’autres éléments de preuve (notamment Cass. Civ. 2, 13.09.2018 n°17-20.099).

En l’occurrence, la société MAC WILLIAM ne produit aucun élément de preuve supplémentaire de nature à corroborer ou compléter les constatations de Monsieur [M]. Les photographies qu’elle produit (sa pièce 31) ne sont pas datées, ne permettent pas de s’assurer des lieux concernés et, plus généralement, sont inexploitables. Elles n’apportent aucun élément utile.

De son côté, la société DR DECO fournit les observations écrites détaillées de Monsieur [D] [V], maître d’oeuvre, qui conteste les conclusions de Monsieur [M] de manière argumentée (sa pièce 66). Il explique notamment que certains travaux et leurs modalités ont été dictés par l’architecte des bâtiments de FRANCE et que, pour le traitement de la façade du mur situé sous préau, il n’a pas été possible d’intervenir, ce mur n’appartenant pas à la société DR DECO.

Cette société justifie effectivement que les locaux loués, situés à proximité immédiate de la cathédrale de [Localité 2], sont situés dans le périmètre d’une site patrimonial remarquable, ce qui impose le contrôle de l’architecte des bâtiments de FRANCE pour tous travaux (sa pièce 43).

Dans ces conditions, la société MAC WILLIAM ne rapporte pas la preuve qu’après la réalisation des travaux achevés le 7 novembre 2022, la société DR DECO persiste à manquer à son obligation de délivrance conforme.

Il n’y a pas lieu de condamner la société DR DECO à réaliser d’autres travaux, ceux-ci n’étant au demeurant nullement détaillés par la société MAC WILLIAM.

Les éléments de preuve produits par la société MAC WILLIAM étant très insuffisants pour établir un manquement persistant du bailleur à ses obligations, il n’est pas justifié d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire sous peine de pallier sa carence dans l’administration de la preuve.

II – Sur l’indemnisation de la société MAC WILLIAM :

L’obligation de délivrance conforme du bailleur, prévue à l’article 1719 précité du code civil, est la contrepartie de l’obligation pour le locataire de payer un loyer.

Les conditions dans lesquelles le locataire exploite effectivement son commerce sont indifférentes : le bailleur est tenu de délivrer à son locataire des locaux assurant le clos et le couvert, et ce pour l’ensemble des pièces données à bail, non pour les seules surfaces commerciales proprement dites.

En l’espèce, les opérations d’expertise judiciaire ont mis en évidence que les locaux techniques loués à la société MAC WILLIAM, à savoir les deux pièces et la cuisine situées à l’arrière du salon de coiffure proprement dit, étaient affectées par des infiltrations d’eau et par un état de délabrement important les rendant totalement inutilisables pour deux d’entre elles et partiellement utilisable pour une à usage actuel de stockage (page 20 du rapport).

Ces constats sont confirmés par les photographies jointes au rapport. Il a notamment été mis en évidence un taux d’humidité très élevé des murs et plafonds, avec le développement de moisissure apparente et de champignons, l’expert relevant que l’enveloppe extérieure du bâtiment n’était pas étanche (page 24 du rapport).

Comme déjà indiqué ci-dessus, les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres sont des travaux de couverture, menuiseries et maçonnerie relevant tous des grosses réparations incombant au bailleur.

Il est ainsi suffisamment établi que depuis au moins le mois de septembre 2018, date de dénonciation des infiltrations subies, la société DR DECO manque à son obligation de délivrance conforme à l’origine d’un trouble de jouissance caractérisé pour la société MAC WILLIAM.

Ce trouble a persisté jusqu’à l’achèvement des travaux propres à remédier aux désordres précités, soit jusqu’au 7 novembre 2022.

Si la société DR DECO a fait procéder à certains travaux dès juin 2019 et proposé d’en réaliser d’autres postérieurement, les opérations d’expertise ont mis en évidence que les travaux proposés avant l’intervention de Monsieur [D] [V], maître d’oeuvre, étaient insuffisants à remédier à l’état général très dégradé des trois pièces concernées.

Il convient néanmoins de tenir compte des stipulations du bail applicable, reconduites par les parties, selon lesquelles le locataire “supportera la gêne résultant éventuellement pour lui de l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le BAILLEUR estimerait nécessaires, utiles ou simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement de loyer, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si cette durée excédait quarante jours, à la condition que les travaux soient exécutés sans interruption sauf cas de force majeure” (cf page 7 clause 7°) du bail initial – pièce 1 de la société MAC WILLIAM).

Compte tenu de cette stipulation contractuelle, la société MAC WILLIAM n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation du trouble de jouissance subi durant les travaux, soit du 16 mai au 7 novembre 2022 au vu des pièces versées aux débats.

Par ailleurs, force est de constater, à la lecture des échanges entre les parties (les pièces 57 à 61 de la société DR DECO), que la société MAC WILLIAM a tardé à faire part de son accord pour la réalisation des travaux programmés sous la maîtrise d’oeuvre de Monsieur [D] [V], alors qu’une date de démarrage avait été intialement programmée au 19 avril 2022, date finalement décalée au 16 mai suivant dans l’attente de l’obtention de l’accord de la locataire.

Dans ces conditions, le retard écoulé entre le 19 avril et le 16 mai 2022 est strictement imputable à la société MAC WILLIAM et n’incombe pas à la société DR DECO.

Ainsi, le bailleur est tenu d’indemniser le trouble de jouissance subi par la société MAC WILLIAM du mois de septembre 2018 inclus au 19 avril 2022, exclusivement.

Il n’y a pas lieu en revanche de déduire les périodes de confinement liées à la crise sanitaire, celles-ci étant sans effet sur la responsabilité du bailleur et la société MAC WILLIAM ayant acquitté le loyer correspondant durant ces périodes jusqu’à preuve contraire non rapportée.

Pour indemniser ce trouble de jouissance, l’expert judiciaire a proposé deux abattements a priori cumulatifs :

— l’un correspondant à 20 % de la valeur locative des locaux, calculé par rapport à la surface pondérée des locaux techniques affectés de désordre,

— l’autre correspondant à 25 % de cette même valeur locative pour tenir compte de l’impossibilité pour le personnel de “disposer de locaux sanitaires dignes et décents, conformément au code du travail”.

Toutefois, ces deux abattements font double emploi au vu des explications et justificatifs produits.

Il est tout à fait adapté de prévoir une indemnisation calculée à partir de la surface pondérée des locaux techniques touchés, lesquels représentent, selon l’expert, 50 % de la surface totale louée, mais 25 % du loyer après pondération s’agissant de locaux techniques, et non de la surface commerciale proprement dite.

En revanche, il n’est pas démontré que les désordres relevés ont empêché la société MAC WILLIAM de jouir des WC et du lave-main situés dans le couloir prolongeant le salon de coiffure. La société MAC WILLIAM ne conteste pas non plus exercer son activité sans employer de salariés.

Dans ces conditions, il convient d’évaluer le trouble de jouissance subi à hauteur de 25 % de la valeur locative du bien du 1er septembre 2018 au 19 avril 2022.

D’après les valeurs locatives reprises dans le rapport d’expertise judiciaire, non contestées par la société DR DECO, il en résulte le préjudice suivant :

Exercice

Durée

Valeur locative

Assiette de calcul

Préjudice = 25 %

Sept. 2018-Mars 2019

7 mois

18 975,30 €

11 068,92 €

2 767,23 €

Avril 2019-Mars 2020

12 mois

19 440,69 €

19 440,69 €

4 860,17 €

Avril 2020-Mars 2021

12 mois

19 798,69 €

19 798,69 €

4 949,67 €

Avril 2021-Mars 2022

12 mois

19 735,36 €

19 735,36 €

4 933,84 €

jusqu’au 19 avril 2022

19 jours/30

20 212,80 €

1 066,79 €

266,70 €

soit un total de 17 777,61 euros.

Pour les mêmes raisons, il est également justifié de retenir un abattement de 50 % sur la provision sur charges due à hauteur de 30 euros par mois, les locaux affectés de désordres correspondant à 50 % de la surface réelle donnée à bail.

Du 1er septembre 2018 au 19 avril 2022, cela représente un préjudice total de 654,50 euros (= 15 € x 43 mois et 19 jours).

En revanche, compte tenu de la clause contractuelle rappelée ci-dessus, la société MAC WILLIAM n’est pas fondée à réclamer le préjudice exclusivement lié à la durée des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, ce qui comprend le montant des factures acquittées pour le nettoyage des serviettes et peignoirs nécessaires à l’exploitation de son commerce.

Il n’est pas non plus suffisamment rapporter la preuve de la mauvaise foi de la société DR DECO qui a certes manqué à son obligation de délivrance conforme, mais a néanmoins fait diligenter des travaux conséquents. Il importe également de relever que ceux-ci se sont avérés complexes en raison à la fois de la situation juridique particulière des locaux affectés qui, bien que situés dans une copropriété, sont la propriété exclusive de la société DR DECO et de leur emplacement en secteur protégé avec des contraintes d’urbanisme importantes.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de la société MAC WILLIAM pour résistance abusive.

En définitive, la société DR DECO doit être condamnée à verser à la société MAC WILLIAM la somme totale de 18 432,11 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en lien avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme du 1er septembre 2018 au 19 avril 2022 inclus.

III – Sur la restitution de clefs et l’indemnisation du préjudice correspondant :

Il est certain que la société DR DECO est tenue de mettre à disposition de la société MAC WILLIAM les clefs lui permettant d’accéder à l’ensemble des lieux loués à bail.

La difficulté est que la société MAC WILLIAM ne s’est jamais plainte de l’absence de remise des clefs de la cave, alors qu’elle exploite son commerce depuis le 1er avril 2000. Elle ne l’a évoqué ni à titre amiable, ni au cours des opérations d’expertise judiciaire. Elle ne l’a fait qu’au cours de la présente procédure et sans mise en demeure préalable du bailleur qui conteste cette absence de remise.

Dans ces conditions, il n’est pas suffisamment rapporté la preuve d’un manquement du bailleur sur ce point particulier.

Il en va de même, faute de mise en demeure préalable du bailleur, des clés de la porte arrière de la cuisine et de la clef du portail donnant sur la courette que la société MAC WILLIAM n’aurait pas récupérées à l’issue des travaux.

Il convient de rejeter les demandes de restitution et d’indemnisation correspondantes. Tout au plus, convient-il de donner acte à la société DR DECO de sa proposition de remettre à la société MAC WILLIAM les doubles des trois clefs restés en sa possession ou bien de refaire lesdites clefs.

IV – Sur la demande reconventionnelle de la société DR DECO au titre du coût des travaux :

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, comme déjà indiqué, l’expertise judiciaire a mis en évidence que les désordres constatés avaient pour origine exclusive des fuites sur la toiture et impliquaient des travaux de couverture, menuiseries et maçonnerie relevant tous des grosses réparations incombant au bailleur.

La nécessité de reprendre les embellissements intérieurs des pièces concernées n’est que la conséquence de ces désordres dont la responsabilité exclusive incombe au bailleur.

Il n’est nullement démontré que la vétusté de lieux, relevée par l’expert judiciaire, ait pour origine un défaut d’entretien imputable à la société MAC WILLIAM. Le seul défaut d’entretien relevé concerne les éléments relevant du clos et du couvert précités.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré que les infiltrations dénoncées à compter du mois de septembre 2018 par la société MAC WILLIAM étaient présentes et visibles dans leur ampleur dans les mois ou les années précédentes.

Pour l’affirmer, la société DR DECO s’appuie exclusivement sur le rapport d’expertise non judiciaire, non contradictoire, très succinct et très peu argumenté diligenté par l’assureur de la société MAC WILLIAM en date du 27 novembre 2018 (sa pièce 2).

Comme déjà indiqué à propos du rapport de Monsieur [M], à défaut d’être corroboré par d’autres éléments de preuve, ce seul rapport est insuffisant à établir la preuve d’un manquement de la société MAC WILLIAM à ses obligations sur ce point.

En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de la société DR DECO.

V – Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société DR DECO, partie principalement perdante, doit supporter les dépens, en ce compris les frais du référé préalable et de l’expertise judiciaire, étant observé que seule cette mesure a permis de déterminer l’ensemble des travaux nécessaires à la charge du bailleur pour remédier aux désordres constatés.

En revanche, les honoraires de Monsieur [M] ne relèvent pas des dépens et doivent rester à la charge de la société MAC WILLIAM.

Il serait néanmoins inéquitable de laisser à la charge de cette société la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’inverse, la demande de ce chef de la société DR DECO ne peut qu’être rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire en date du 6 mars 2022,

REJETTE la demande de la société MAC WILLIAM (SARL) tendant à l’exécution de travaux sous astreinte,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire de la société MAC WILLIAM (SARL),

CONDAMNE la société DR DECO (SCI) à verser à la société MAC WILLIAM (SARL) la somme totale de 18 432,11 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en lien avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme du 1er septembre 2018 au 19 avril 2022 inclus,

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de la société MAC WILLIAM (SARL),

REJETTE la demande de la société MAC WILLIAM (SARL) aux fins de restitution de clefs,

DONNE acte à la société DR DECO (SCI) qu’elle propose de mettre à disposition de la société MAC WILLIAM (SARL) les clefs qui lui manqueraient,

REJETTE la demande de la société DR DECO (SCI) aux fins de remboursement des travaux d’embellissement pris en charge faute de preuve d’un manquement de la société MAC WILLIAM (SARL) à ses obligations,

CONDAMNE la société DR DECO (SCI) aux dépens, en ce compris les frais du référé préalable et les frais de l’expertise judiciaire, mais à l’exclusion des honoraires de Monsieur [D] [M],

CONDAMNE la société DR DECO (SCI) à verser à la société MAC WILLIAM (SARL) une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société DR DECO (SCI) sur le fondement de ces mêmes dispositions,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,