Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 9] – tél : [XXXXXXXX01]

30 Juin 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 21/00975 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JDLR

AFFAIRE :

[F] [B]

[K] [T] épouse [B]

C/

[V] [P] [I] [N]

S.A.R.L. CHANTIMMO Exerçant sous l¿Enseigne LAFORET IMMOBILIER

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président faisant fonction de président de chambre

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 25 novembre 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Philippe BOYMOND ,

par sa mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [K] [T] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [P] [I] [N]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.R.L. CHANTIMMO Exerçant sous l’Enseigne LAFORET IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée non daté, ni signé intitulé « compromis de vente », M. [F] et Mme [K] [B] ont acquis de M. [V] [N], avec le concours de la société à responsabilité limitée (SARL) Chantimmo, une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 11] (35) au prix de 70 000 €.

Les parties se sont accordées sur une réitération de la vente par acte authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, au plus tard le 30 avril 2019.

Une clause pénale d’un montant de 7 000 € a été prévue en cas de retard dans l’exécution de cette obligation, exigible huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, adressée par la partie la plus diligente, sommant l’autre de s’exécuter et restée infructueuse.

Suivant convention de remise anticipée des clés datée du 27 avril 2019, le vendeur a consenti à remettre les clefs du bien précité à compter de cette même date.

Suivant courrier émanant de la SARL Chantimmo daté du 06 juin suivant et adressé aux acquéreurs, le retard dans la réitération de l’acte authentique de vente n’est dû qu’à l’absence de délivrance, alors que rien ne s’y oppose, par le notaire en charge de la succession incluant le bien vendu, d’attestation de propriété au profit du vendeur.

Ladite attestation a été établie le 27 août 2019 et la vente réitérée dès le 5 septembre suivant.

Suivant courriel du 29 août 2019, la SARL Chantimmo a adressé aux acquéreurs un projet de transaction aux termes duquel cet agent immobilier, sans reconnaître sa responsabilité dans le retard avec lequel la vente a été réitérée, lequel selon lui est imputable au seul notaire précité, leur a toutefois proposé à titre commercial une indemnisation de 1 500 €, laquelle a été refusée.

Par actes d’huissier de justice des 11 et 31 décembre 2020, M. [F] [B] et Mme [K] [T], son épouse, ont assigné M. [V] [N] et la SARL Chantimmo devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1193, 1104, 1231-5 et 1231-1 du code civil, aux fins d’obtenir notamment leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 7 000 €, au titre de la clause pénale, outre celles de 17 799,64 € et 5 000 €, à titre de dommages et intérêts, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 novembre 2021, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer personnellement un médiateur aux fins d’être informées sur le bénéfice qui pourrait être le leur de tenter de régler amiablement leur différend.

Aucune médiation ne s’en est pour autant suivie et sans que les parties ne s’expliquent à cet égard.

Par conclusions n°3, notifiées par le RPVA le 03 octobre 2023, les époux [B] demandent désormais au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1193, 1104 et suivants, 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1231-5 et 1231-1 du code civil,

L’article 1240 du code civil,

Dire et juger et M. [V] [N] et la SARL Chantimmo responsables des préjudices subis par les époux [B] ;

Condamner in solidum M. [V] [N] et la SARL Chantimmo au paiement de la somme de 7 000,00 € avec intérêts au taux légal capitalisé à compter des présentes ;

Condamner la SARL Chantimmo au paiement de la somme complémentaire de 6.500€ au titre des honoraires de négociation ;

Condamner in solidum M. [V] [N] et la SARL Chantimmo au paiement de la somme de 17.799,64 € en réparation des préjudices subis ;

Condamner in solidum M. [V] [N] et la SARL Chantimmo au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de leur préjudice moral ;

Débouter la SARL Chantimmo de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre des époux [B] ;

Débouter M. [V] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre des époux [B] ;

Condamner in solidum M. [V] [N] et la SARL Chantimmo au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [V] [N] et la SARL Chantimmo aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives n°3, notifiées par le RPVA le 14 novembre 2023, M. [N] demande au tribunal de :

A titre principal,

Vu les articles 1231-1, 1231-5 et 1231-3 du code civil,

Débouter M. et Mme [F] et [K] [B] des demandes dirigées à l’encontre de M. [V] [N] ;

Les condamner solidairement à lui verser la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

Condamner la société Chantimmo à garantir M. [V] [N] de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge au bénéfice des époux [B] en principal, intérêts, frais et accessoires ;

La Condamner à verser à M. [V] [N] une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Condamner aux dépens.

Par conclusions récapitulatives, notifiées par le RPVA le 17 janvier 2024, la SARL Chantimmo demande au tribunal de :

Débouter les époux [B] et M. [V] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société Chantimmo ;

Condamner in solidum tout succombant à payer à la société Chantimmo la somme de 5.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du du code de procédure civile;

Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, dont distraction pour ceux les concernant au profit de la SCP BG associés, avocats au barreau de Rennes, en application des dispositions de l’article 699 du du code de procédure civile.

Par ordonnance du 01er février 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et invité les parties à déposer leurs dossiers de plaidoirie avant le 25 novembre suivant, celles-ci ayant préalablement donné leur accord pour que l’affaire soit jugée sans audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur les demandes en paiement

Sur celles dirigées contre le vendeur

Les époux [B], sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, affirment que M. [N] n’a pas été en mesure de réitérer la vente par acte authentique à la date convenue, soit le 30 avril 2019, de sorte qu’il est débiteur à leur égard du montant de la clause pénale, peu important les difficultés qu’il a pu rencontrer dans la justification de son droit de propriété.

Celui-ci, pour s’opposer à cette prétention, répond qu’il n’a pas été mis en demeure de s’exécuter comme le prévoit pourtant tant l’article 1231-5 du code civil que la convention liant les parties.

Les demandeurs répliquent qu’il n’ont eu de cesse d’échanger avec l’agent immobilier qui s’est présenté comme le mandataire du vendeur. Ils ajoutent que ce dernier était « parfaitement » (page 11) informé de la situation et qu’il n’a cessé de leur tenir des propos rassurants.

Vu l’article 1231-5 du code civil, en son dernier alinéa :

Selon ce texte, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il ne peut être dérogé à cette formalité que si l’inexécution est acquise et a causé un préjudice à l’autre partie (Ch. mixte 6 juillet 2007 n° 66-13.823 Bull. n° 9), ou si les parties ont convenu, même tacitement, qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire (Civ. 3ème 6 juillet 2023 n°22-14.534).

Les parties ont rédigé somme suit la clause pénale, contenue dans la promesse synallagmatique de vente qu’ils disent avoir régularisée le 28 janvier 2019 (pièce demandeurs n°1, page 9) :

« Passé cette date – celle prévue pour la réitération, NDR – huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente, sommant l’autre de s’exécuter et restée infructueuse, (…) et que l’une des parties ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes par acte authentique :

— s’il s’agit du vendeur, l’acquéreur pourra l’y contraindre (…) et le vendeur devra payer à l’acquéreur, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 7 000 € (…) ».

Les époux [B] ne justifient pas, ni même n’allèguent avoir mis en demeure dans les termes de cette clause leur vendeur de s’exécuter, de sorte que mal fondés en leur demande en paiement de ladite clause, ils ne pourront qu’en être déboutés.

Ils sollicitent, ensuite, la condamnation de leur vendeur, sur le fondement cette fois de l’article 1231-1 du code civil, aux sommes de 17.799,64 € et de 5 000 €, en réparation des préjudices subis en raison du retard pris dans la réitération de la vente.

Ce dernier s’y oppose au motif que les parties, aux termes de la clause pénale précitée, se sont accordées sur une évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice, au titre du retard de signature de l’acte, excluant l’attribution de dommages et intérêts destinés à réparer le même préjudice.

Les époux [B] n’ont pas répliqué.

Mal fondés en leur demande, en ce qu’ils ne soutiennent pas, ni a fortiori ne démontrent, avoir subi des préjudices ne trouvant pas leur fondement dans le retard pris dans la réitération de la vente, lequel est réparé par la clause pénale (Civ. 3ème 15 mars 2018 n°17-13.504), ils ne pourront qu’en être déboutés.

Sur celles dirigées contre l’agent immobilier

Les époux [B] sollicitent également la condamnation de la SARL Chantimmo à leur payer la somme de 7 000 €, au titre de la clause pénale.

Celle-ci, pour s’y opposer, répond que cette clause lui est inopposable, n’étant pas partie à la vente.

Mal fondés en cette demande, en ce que l’agent immobilier n’était pas débiteur de l’obligation de réitération de la vente dont l’inexécution était sanctionnée par cette clause pénale (Civ. 3ème 20 février 1996 n° 94-14.776), les époux [B] ne pourront qu’en être déboutés .

Au soutien de leur demande de condamnation de cet agent immobilier à leur payer des dommages et intérêts et à leur rembourser ses honoraires, ils affirment que celui-ci a commis une faute, laquelle a retardé la réitération de la vente, cause de leurs préjudices, en proposant à la vente un bien immobilier sans s’assurer préalablement de la réalité du titre de propriété du vendeur. Ils affirment que ce titre est constitué d’une attestation notariée qui n’a été établie que le 27 août 2019, soit bien après la signature du « compromis de vente ». Ils prétendent que l’agent immobilier, lors de cette signature, ne pouvait pas « certifier le droit de propriété de son mandant » (page 12) sur le fondement de l’attestation de dévolution successorale du 29 juin 2018, relative à la qualité d’héritier du bien litigieux de M. [N]. Ils ajoutent que cette attestation faisant mention d’une mésentente entre les héritiers, la SARL Chantimmo aurait dû les en informer, ce qui leur aurait permis de prendre leurs dispositions.

La SARL Chantimmo répond que son mandant lui a remis une attestation en date du 29 juin 2018, émanant du notaire en charge du règlement de la succession de la mère de ce dernier, justifiant de sa qualité de légataire et de propriétaire du bien litigieux. Elle soutient que ce titre, qui n’a jamais été remis en cause, indiquait que l’attestation immobilière n’avait pas encore été établie en raison d’une mésentente entre les héritiers, laquelle ne portait pas sur la propriété du bien litigieux mais sur la valorisation de la succession et que le testament ne faisait l’objet d’aucune contestation.

Elle en conclut que le droit de propriété de son mandant, qui n’a jamais été remis en cause, était ainsi suffisamment justifié. Elle affirme que le seul responsable du retard dans la signature de l’acte authentique de vente est le notaire qui a tardé à établir l’attestation immobilière.

Vu les articles 724, alinéa 1er et 1014 du code civil :

Selon le second de ces deux textes, tout legs particulier donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée mais il ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu’à compter du jour de sa demande en délivrance ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie.

Aux termes du premier, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que les héritiers légaux sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, de sorte qu’ils n’ont pas à demander la délivrance des legs (Civ.1ère 31 mars 1971 n°70-10.594 Bull. n°119).

La promesse synallagmatique de vente mentionne que le vendeur a déclaré être l’unique propriétaire du bien vendu pour l’avoir reçu par succession aux termes d’un acte reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 10] le 29 juin 2018 (pièce demandeurs n°1, page 4). Ce titre de propriété correspond à une attestation de dévolution successorale qui établit que M. [N] est héritier de la défunte et, suivant testament authentique reçu le 22 octobre 2009, dont il est mentionné qu’il n’a pas fait l’objet de contestations, légataire du bien litigieux.

Par la production de ce titre de propriété, M. [N] a suffisamment justifié auprès de son mandataire de sa qualité de propriétaire du bien litigieux et de son pouvoir d’en disposer.

C’est donc au moyen d’une affirmation entachée d’une erreur de droit que les demandeurs prétendent que la SARL Chantimmo aurait commis une faute, en ne s’assurant pas, préalablement à la signature de la promesse de vente, de la réalité d’un titre de propriété du vendeur.

A supposer, ensuite, que l’absence de communication aux demandeurs du conflit opposant leur vendeur à ses frères, sur la valorisation de la succession et non sur la propriété du bien litigieux, puisse être regardée comme un manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information, leur préjudice ne serait alors constitué que de la perte de chance de ne pas contracter ou de le faire à de meilleures conditions.

Pour être indemnisée, un préjudice purement hypothétique ne pouvant l’être, cette chance perdue doit être sérieuse, ce qui implique une probabilité suffisamment forte que l’événement favorable se réalise.

Au cas présent, les demandeurs ne démontrent pas, ni même ne soutiennent qu’ils n’auraient pas contracté ou ne l’auraient fait qu’à de meilleures conditions, autrement que par l’affirmation, vague et non circonstanciée, de ce qu’ils auraient pris leurs dispositions s’ils avaient été informés.

Échouant à démontrer un manquement de la SARL Chantimmo à son obligation de s’assurer de la qualité de propriétaire de M. [N] du bien litigieux et de son pouvoir d’en disposer, étant en outre ici observé que la promesse a pu être réitérée et en l’absence de démonstration d’un préjudice indemnisable, pour le cas où un manquement à son obligation d’information aurait pu être retenu, les époux [B] sont dès lors mal fondés en leur demande.

Ils en seront déboutés.

Sur les demandes annexes

Parties succombantes, les époux [B] seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Maître [D] [G] n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

L’équité commande de condamner in solidum les demandeurs à payer la somme de 2000 € à chaque défendeur au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

Le tribunal :

DEBOUTE M. [F] [B] et Mme [K] [T] épouse [B] de leurs demandes ;

les CONDAMNE in solidum aux dépens ;

les CONDAMNE in solidum à payer la somme de 2 000 € à M. [V] [N] et à la SARL Chantimmo ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le doyen de la chambre, Faisant fonction de président