TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/06059 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEYW

Jugement du 30 Janvier 2025

[G] [Z]

C/

[P] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre ONGIS

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par maître Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES substitué par maitre Claire STREHAIANO, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par maitre Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2020, à effet au 10 juin 2020, M. [G] [Z], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS GIBOIRE, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [R] sur une maison située [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 1.100 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 10 juin 2020.

Dans les suites du préavis donné par le locataire, un état des lieux sortant a été effectué contradictoirement le 12 octobre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 décembre 2023, le bailleur a sollicité, par l’intermédiaire de son mandataire, le paiement de sommes dues au titre de réparations locatives.

Par courrier en date du 18 décembre 2023, le locataire a contesté le montant réclamé.

Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder. Une tentative de conciliation devant la commission départementale de conciliation a échoué le 12 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, M. [G] [Z] a fait assigner M. [P] [R] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au titre des réparations locatives.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette date, M. [G] [Z] a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite la condamnation de M. [P] [R] au paiement des sommes suivantes :

—  1.051,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il souligne que l’état des lieux de sortie a mis en évidence des dégradations et des défauts d’entretien imputables au locataire. Il précise avoir justifié des sommes réclamées à ce titre par la production de facture et de devis ; que, toutefois, n’ayant pas réalisé les travaux de réfection du sol, il a sollicité une indemnité au titre de ces dégradations. Il rappelle que souhaitant parvenir à un règlement amiable du litige, il a accepté, après le refus du locataire, d’établir un décompte de sortie plus favorable. Il estime justifier tant des dégradations et défauts d’entretien que du coût de leurs réparations et de leur imputation au locataire. Il souligne, au vu de l’échec du règlement amiable, qu’il n’entend plus procéder aux réductions qu’il était prêt à accepter dans ce cadre.

A l’audience, M. [P] [R] a comparu représenté par conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées au demandeur.

Ainsi, au visa des articles 7c et d, 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 1730 et 1755 du Code civil, M. [P] [R] sollicite :

— de lui décerner acte qu’il ne conteste pas le principe de prise en charge des frais de ménage mais de réduire leur montant ;

— pour le surplus, de rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [Z].

A titre reconventionnel, M. [P] [R] sollicite la condamnation de M. [G] [Z] à lui verser les sommes suivantes :

— la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des frais de ménage,

—  110 euros par mois à compter de décembre 2023 jusqu’à parfait remboursement du dépôt de garantie,

En tout état de cause :

— de condamner M. [G] [Z] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, M. [P] [R] fait valoir que le locataire n’a pas à prendre à sa charge les dégradations dues à l’usure normale liée au temps passé dans le logement. S’agissant de la demande au titre du remplacement de la poignée de la baie coulissante, il considère que faute d’être mentionnée dans l’état des lieux de sortie, la demande au titre de cette dégradation doit être rejetée. Au surplus, il considère que le devis de remplacement est excessif.

S’agissant de la demande au titre des frais de ménage, il relève que seuls quelques éléments sont mentionnés comme sales et que ce constat ne justifiait pas une prestation de ménage complète du logement justifiant une diminution de la somme réclamée à ce titre.

S’agissant de l’indemnité pour les sols, il rappelle qu’il est resté dans les lieux trois ans et quatre mois, que l’état des lieux fait état d’un état d’usage, ce qui relève d’un usage normal des lieux et ne peut donner lieu à une prise en charge par le locataire, au surplus en faisant référence à une somme forfaitaire.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, M. [P] [R] rappelle qu’il a versé 1.100 euros à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, que compensation faite avec la somme due au titre du ménage, le bailleur est tenu de lui restituer le solde majoré d’une indemnité de 10 % par mois en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande principale relative aux réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

Par ailleurs, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale définit la vétusté au sens de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 précitée « comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Enfin, l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Il est admis, en application de ces textes, que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

En l’espèce, le litige entre les parties porte exclusivement sur les trois points suivants :

1.1 Sur les frais de ménage,

Il convient de souligner que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 10 juin 2020 décrit globalement un logement neuf et ne fait pas état de saleté, à l’exception d’un entretien du jardin à réaliser. L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 12 octobre 2023 mentionne plusieurs éléments comportant des traces de salissure et/ou de poussière ; ainsi :

— dans l’entrée, les boiseries intérieures (porte), radiateurs (bas), placards (étagères) ;

— sur la mezzanine : « toiles d’araignée dans l’angle au-dessus du séjour », « traces » sur les plinthes, ouvrants « à nettoyer » ; volets/stores « sales » ; électricité (prise) « à nettoyer, poussière » ;

— dans le séjour : sol : « taches blanchâtres sur les joints » ; plafond : « toile d’araignée » ; murs : « légères traces par endroit » ; ouvrants : « rails / guides à nettoyer. Traces de nettoyage sur les vitres » ; volets/stores : « à nettoyer » ; radiateurs : « poussières » ; ventilation : « à nettoyer » ;

— dans la chambre 1 : ouvrants : « à nettoyer » ; volets/stores : « à nettoyer » ; radiateur : « à nettoyer, poussière et tache. Traces de rouille en haut et en bas » ; électricité (prise) « poussières » ; éclairage : « poussière » ; ventilation : « à nettoyer » ;

— dans la chambre 2 : sol : « poussière par endroits » ; boiseries intérieures : « plinthes, poussière sous radiateur » ; ouvrants : « rails / guides à nettoyer. Traces sur les vitres » ; volets/stores : « sales, à nettoyer » ; radiateurs : « poussières » ; électricité « à nettoyer » ;

— dans la chambre 3 : ouvrants : « rails / guides à nettoyer » ; volets/stores : « à nettoyer » ; radiateurs : « poussières » ; ventilation : « à nettoyer » ;

— dans la chambre 4 : boiseries intérieures : « plinthes poussiéreuses, porte et entourage, traces » ; ouvrants : « rails / guides à nettoyer » ; radiateurs : « à nettoyer » ; placards : « tâches dans le fond du tiroir » ; ventilation : « à nettoyer » ;

— dans la cuisine : sol : « poussière et salissure par endroits » ; ouvrants : « rails / guides à nettoyer » ; volets/stores : « à nettoyer » ; électricité : « ensemble à nettoyer » ; ventilation : « à nettoyer » ; évier : « à nettoyer, trace blanchâtre » ; éléments : « ensemble à nettoyer, poussière, traces de doigts » ; plaques : « traces + traces de nettoyage » ;

— dans les wc : sol : « poussière et taches » ; plafond : « toile d’araignée et poussière » ; boiseries intérieures : salissures ; électricité : « à nettoyer » ; plinthes : « poussière » ;

— salle d’eau (attenante chambre 1) : sol : « sale sous meuble vasque » ; plafond : « araignées » ; murs : « coulures et salissures de chaque côté du meuble vasque » ; ouvrants : « à nettoyer » ; électricité : « à nettoyer » ; applique murale sur miroir : « poussières » ; ventilation : « à nettoyer » ; lavabo : « ensemble à nettoyer » ; joint silicone : « à nettoyer » ; robinetterie : « à nettoyer » ; douche, robinetterie, syphon : « à nettoyer » ; meuble : « porte à nettoyer, coulures » ; plinthes : « poussière et salissure » ;

— garage : « salissure et poussière sur la porte basculante. Tâches au sol. Beaucoup de toiles d’araignées. Salissure et trace de frottement sur porte accès cellier » ;

— wc étage : cuvette : « entartrée au fond » ; sol : « joints sales » ; plinthes : « poussières » ; ventilation : « à nettoyer » ; lavabo : « salissure dans lavabo de droite » ; robinetterie : « à nettoyer, vert de gris » ; robinetterie baignoire : « à nettoyer » ; miroirs : poussières ; sol : « traces blanchâtres entre cabine de douche et meuble vasque. Poussières dans les angles et le long des plinthes ». Plinthes : « poussières » ;

— escalier : « salissures sur marches » ; plafond : « toile d’araignées » ; ouvrants : « seul le carreau du bas a été nettoyé » ;

— cellier : sol : « poussières et salissure » ; plafond : « toile d’araignées » ; ventilation : « à nettoyer ».

Il résulte de ces constatations que l’ensemble des pièces de la maison comportait des éléments à nettoyer. Le locataire, qui a porté une observation, sur l’état des lieux de sortie, selon laquelle la maison était sale à l’entrée, n’en rapporte pas la preuve. Il lui appartenait de restituer un logement propre.

Le bailleur communique une facture de 510 euros au titre des frais de nettoyage mentionnant 12 heures de nettoyage pour un montant de 40 euros de l’heure. Cette facture détaille les prestations réalisées lesquelles correspondent aux constatations ci-dessus rappelées. Aucun élément du dossier ne permet de mettre en cause le nombre d’heures facturées.

Dès lors, cette somme de 510 euros liée aux frais de ménage doit être mise à la charge du locataire.

1.2 Sur le remplacement de la poignée de la baie coulissante de la cuisine,

Il est constaté que l’état des lieux d’entrée mentionne que la porte fenêtre de la cuisine était en état de fonctionnement. Il n’est pas précisé son état neuf, étant toutefois souligné que tel est le cas de l’ensemble des éléments de la maison y compris de la baie vitrée du salon attenant, mentionnant 3 baies coulissantes, lesquelles sont visibles sur les photos prises de la cuisine ouverte sur le séjour.

L’état des lieux de sortie mentionne, en sa page 35/89, que la poignée de l’ouvrant de la cuisine aménagée est « cassée sur le vantau de droite ». Une photo illustre cette dégradation.

Le locataire ne saurait donc considérer qu’il n’est pas constaté dans l’état des lieux de sortie que cet élément a été cassé. Au surplus, il est relevé que dans le courrier adressé à la SAS Giboire le 18 décembre 2023, M. [P] [R] écrit sur ce point : « Bien évidemment j’eu fais le changement de pièce si la poignée n’avait pas été cassée lors du déménagement ». Il ne saurait raisonnablement soutenir aujourd’hui que cette dégradation n’est pas démontrée et qu’elle n’est pas de son fait.

Le bailleur produit un devis de remplacement de cette poignée d’un montant de 277,75 euros.

Ce devis est recevable et suffisant pour justifier du montant des réparations, étant relevé qu’un second devis est produit, d’un montant de 300 euros.

Dès lors, la somme de 277,75 euros liée à la réparation de la poignée de la baie coulissante sera à la charge du locataire.

1.3 Sur les frais liés à la réfection du parquet,

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que, s’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, ont le caractère de réparations locatives, le « remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous ».

En l’espèce, il est constaté que l’état des lieux d’entrée mentionnait que le sol de chaque pièce était neuf.

L’état des lieux de sortie indique les éléments suivants et les illustre avec des photos :

— Mezzanine : le sol, en parquet flottant, est en « état d’usage » avec de « multiples griffures » ;

— Chambre 1 : sol en « état d’usage » et « multiples traces et griffures » ; il est mentionné que le sol est en lino ;

— Chambre 2 : le sol, en parquet flottant, est en « bon état » avec des « griffures » ;

— Chambre 3 : le sol, en parquet flottant, est en « état d’usage » avec des « griffures » ;

— Chambre 4 : le sol, en parquet flottant, est en « bon état ».

Il convient de considérer que la présence de quelques griffures sur un parquet flottant relève d’un usage normal. Une vétusté totale ne saurait être appliquée au titre d’une occupation de 40 mois comme en l’espèce. Au vu des dispositions du décret n°87-712 ci-dessus rappelé, le bailleur pouvait donc exiger le remplacement de quelques lames et en déduire une vétusté à hauteur du temps d’occupation.

Par contre, la présence de « multiples griffures » sur les sols de la mezzanine et la chambre 1 s’apparente à des dégradations locatives et non à un usage normal du logement. Le locataire ne démontre pas qu’elles sont survenues par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur produit un devis de fourniture et de pose d’un parquet gamme Quickstep et de plinthes assorties pour le rez de chaussée et l’étage. Il est noté que le sol prévu pour le rez de chaussée est également du parquet flottant et non du lino conformément à l’existant (tel qu’il est mentionné dans les deux états des lieux).

Au vu des éléments précédents distinguant usure normale et dégradations, des imprécisions et non-conformités à l’existant du devis, il convient de ramener les demandes du bailleur à ce titre à de plus justes proportions. Ainsi, pour les chambres 2 et 3, l’indemnisation sera fixée à 42.60 euros par pièce (soit 1m2 de fourniture et pose par pièce), déduction faite d’une vétusté à hauteur de 5.68 euros, soit un restant dû de 36.92 euros. Pour la mezzanine, l’ensemble de la surface, soit 15.25 m2, sera prise en compte et la vétusté déduite conformément à la volonté du bailleur, soit 649.65 euros déduction faite de la vétusté à hauteur de 86.62 euros, soit un restant dû de 563.03 euros. La réfection de la chambre du rez de chaussée, d’une surface de 11,61 m2, en sol vinyle, sera fixée à 214.32 euros (soit la moitié du coût d’un parquet stratifié ramené à la surface, déduction faite de la vétusté).

Ainsi, les sommes dues par le locataire au titre de la réfection des sols peuvent être fixées à 814.27 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le locataire est redevable au titre de ses obligations de la somme totale de 1.602,02 euros (510 euros de ménage + 277,75 euros de poignée de porte coulissante + 814,27 euros de réfection des sols).

En conséquence, M. [P] [R] sera condamné à payer à M. [G] [Z] la somme de 1.602,02 euros au titre des réparations locatives.

Toutefois, il n’est pas contesté et, tel que cela résulte du contrat de bail, que le locataire a versé un dépôt de garantie à hauteur de 1.100 euros lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, en application de l’article 1347 du Code civil, il y a lieu d’effectuer une compensation entre ces deux créances.

Ainsi, le locataire reste redevable de 502,02 euros (1.602,02 – 1.100).

En conséquence, M. [P] [R] sera condamné à payer à M. [G] [Z] la somme de 502,02 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de l’assignation.

La demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie sera, de fait, rejetée.

2/ Sur les demandes accessoires,

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l’espèce, succombant à l’instance, M. [P] [R] sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, la demande de M. [P] [R] à ce titre sera rejetée de ce seul fait.

En équité, la demande de M. [G] [Z] à ce titre sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, il sera par suite rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à M. [G] [Z] la somme de 502,02 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE M. [P] [R] de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de M. [P] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [G] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge