N° RG 24/01021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6AX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/01021

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6AX

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Emmanuel KIEFFER

— M^e Renaud SCHMITT

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Renaud SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. LE PASTEUR

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 444 017 909

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel KIEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 244

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [S]

né le 07 Juin 1975 à [Localité 8] (08)

domicilié [Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 132

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 22 octobre 2021 ayant pris effet le 22 septembre 2021, la S.C.I. LE PASTEUR, a donné à bail à M. [D] [S] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 300 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. LE PASTEUR a fait signifier à M. [D] [S] des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 7 février 2024 pour la somme en principal de 2 963,99 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 9 avril 2024.

Puis la S.C.I. LE PASTEUR a fait assigner à l’audience du 15 novembre 2024, M. [D] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence du locataire pour l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.C.I. LE PASTEUR représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation au 7 mars 2024, subsidiairement au 20 mars 2024 du contrat de bail conclu entre les parties ;condamner le locataire à évacuer de corps et biens avec tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 10] ;le condamner à lui payer une provision de 4 041,25 € ;le condamner au paiement d’une provision de 404,12 € au titre de l’indemnité contractuelle ;le condamner au paiement d’une provision de 250 € au titre des dommages et intérêts  ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues jusqu’à la libération effective des lieux loués ;le condamner au paiement d’une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

M. [D] [S], représenté, au soutien de ses conclusions, expose qu’il est disposé à restituer le logement dans les plus brefs délais.

Il demande que le dépôt de garantie soit déduit de la dette locative, argue du caractère abusif et non écrit de la clause qu’il dit subsidiairement s’analyser comme une clause pénale dont il demande alors la réduction à l’euro symbolique.

Il conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts et de celle formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. LE PASTEUR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 12 : Résiliation de plein droit et deux commandements de payer et d’avoir à justifier de son assurance ont été signifiés le 7 février 2024. Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et six semaines pour le paiement des loyers et charges, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2024.

M. [D] [S], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera également condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’expulsion celle-ci n’étant pas demandée, le locataire sera condamné à évacuer de corps et biens avec tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 10]

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. LE PASTEUR produit aux débats un décompte démontrant que M. [D] [S] reste lui devoir la somme de 4 021,25 €. Toutefois, il ressort de la vérification du décompte que le total des sommes appelées, dépôt de garantie compris est de 10 831,87 € au lieu des 10 170,91 € mentionnés dans cette colonne. Le montant des paiements reçus de la CAF est de 7 049 € au lieu des 6 467 € totalisés dans la colonne, la créance s’établit donc à 3 782,87 € au quittancement de juin 2024.

M. [D] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, demandant que le montant du dépôt de garantie en soit exclu alors qu’il s’agit bien d’une créance locative.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 782,87 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant caractérisée par les seuls paiements des allocations logement depuis le commandement de payer et de l’absence de tout paiement du locataire depuis l’entrée dans les lieux il n’y a pas lieu d’accorder à M. [D] [S] des délais de paiement.

5. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’INDEMNITÉ CONTRACTUELLE

L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 octobre 2021 contient à l’article 13 une clause dénommée CLAUSE PENALE sur laquelle, tout en ne la désignant pas, se fonde le bailleur pour établir cette demande de provision.

Qu’il s’agit donc d’une contestation sérieuse, le juge des référés n’est donc pas compétent pour connaître de cette demande.

6. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la S.C.I. LE PASTEUR ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [D] [S] sera condamné à lui verser une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 22 octobre 2021 ayant pris effet le 22 septembre 2021 entre M. [D] [S] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [D] [S] à payer à la S.C.I. LE PASTEUR à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 3 782,87 € (décompte arrêté à la date du 28 juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur la demande de paiement d’une provision au titre de l’indemnité contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [D] [S] à payer à la S.C.I. LE PASTEUR une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 8 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [D] [S] à verser à la S.C.I. LE PASTEUR la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN