TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

N° RG 24/00865 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KZRW

Jugement du 12 Septembre 2024

Etablissement public NEOTOA

C/

[K] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

A NEOTOA

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public NEOTOA

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2017, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 445,01 €. Un dépôt de garantie de 445,01 € a été versé par la locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 11 juillet 2017.

Par courrier reçu le 10 décembre 2020 par NEOTOA, Madame [K] [Z] a donné congé du logement, à effet de résilier le bail à l’expiration d’un délai de préavis d’un mois. Le bailleur en a accusé réception le 14 décembre 2020 et a enregistré une date de fin de préavis le 17 janvier 2021.

Un état des lieux de sortie du logement a été effectué contradictoirement le 18 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2021, l’établissement NEOTOA a mis en demeure Madame [Z] de procéder au paiement des réparations locatives, en vain.

Le 18 novembre 2022, Monsieur [J] [Y], conciliateur de justice, a dressé un constat de carence de la conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, l’établissement NEOTOA a ensuite fait assigner Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de la locataire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1 340,30 € à titre principal, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2024, lors de laquelle l’établissement NEOTOA, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [K] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 février 2021, Madame [K] [Z] lui devait la somme de 331,83 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure, outre une somme de 2,69 € au titre de la régularisation de la réduction loyer solidarité.

Madame [K] [Z], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer la somme de 334,52 € (= 331,83 € +

2,69 €) au bailleur.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 11 juillet 2017, lors de l’entrée de

Madame [K] [Z] dans les lieux fait état d’un logement alors dans un état neuf.

L’état des lieux de sortie dressé le 18 janvier 2021 fait état des désordres suivants :

Dans la chambre n°1 : l’extérieur de la porte présente une trace de crayon et un impact, la peinture des murs présente des traces de rouleau, des surplus et des manques par endroits, la porte du placard est cassée,Dans la chambre n°2 : l’extérieur de la porte présente des traces de doigts et de frottement, la peinture des murs présente des traces de rouleau, des surplus et des manques par endroits, l’accroche de la manivelle du volet est cassée, la peinture du plafond présente des traces de doigts et de crayon,Dans la chambre n°3 : la peinture des murs présente des traces de frottement, des traits ainsi que des traces de rouleau et n’est pas uniforme, la porte du placard est cassée, Dans la cuisine : l’évier est tordu, le meuble sous évier n’a plus de poignée, le dessus de sa porte est écaillé et présente une fissure, le plafond présente des traces,Dans le dégagement : l’extérieur de la porte présente un impact de 5 cm de diamètre,Dans l’entrée : la porte du placard n’a plus de poignée et présente des traces,Dans la salle de bain : l’extérieur de la porte présente des traces noires,Dans le séjour : la peinture des murs présente des traces de rouleau, des coulures de peinture et d’autres traces, le sol en PVC présente des taches de peinture,Sur la terrasse n°2 : présence d’écritures sur les murs, le sol du balcon présente des traces et des taches de peinture.

Trois badges d’accès à l’immeuble, une clé de la boîte aux lettres et deux clés de la porte palière n’ont pas été restitués par la locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 1 969,88 € dont 1 450,79 € qu’il estime à la charge de la locataire :

Une facture de 1 205,34 € émanant de la société CADEC relative à la réfection de la peinture des murs dans la chambre n°2 et la chambre n°3 et des boiseries dans la chambre n°1, la chambre n°2, la chambre n°3, la cuisine, le dégagement, la salle de bain, le séjour et les toilettes, outre la pose de plinthes en bois dans la cuisine,Une facture de 525,80 € émanant de la société MARC MAILLARD relative au remplacement du meuble sous évier et d’une porte de placard,Une facture de 810 € émanant de la société [Localité 2] CLAIR NETTOYAGE relative au nettoyage complet du logement.

S’agissant de la somme totale de 84,08 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés et badges non restitués ou cassés, l’état des lieux de sortie dressé le 18 janvier 2021 mentionne que seules quatre clés ou badges sur dix ont été restitués par la locataire. Cette somme sera donc mise à sa charge.

La locataire a occupé le logement pendant une durée de moins de 4 ans. Il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 11 juillet 2017 que l’appartement était alors dans un état neuf.

Le bailleur entend mettre à la charge de la locataire la réfection de la peinture des murs de la chambre n°2 (145,59 €), de la chambre n°3 (145,59 €) et du séjour (199,09 €), outre la réfection de la peinture des menuiseries dans le dégagement (48,49 €) et dans la salle de bain (48,49 €). L’état des lieux de sortie effectué contradictoirement le 18 janvier 2021 fait état de peintures refaites par la locataire, présentant des traces de rouleau ainsi que des surplus et des manques par endroits, outre la présence d’un impact de 5 cm sur la porte du dégagement et des traces noires sur la porte de la salle de bain. Ces éléments font preuve d’un usage anormal du logement dès lors que celui-ci était neuf lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Par conséquent, Madame [K] [Z] sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 587,25 € au titre de la réfection de ces peintures.

En revanche, le bailleur facture la réfection de la peinture de la porte de la chambre n°1 pour un montant de 209,68 € or, la facture produite à l’appui de cette prétention, émanant de la société CADEC, fait mention d’une somme de 28,78 € H.T, soit 31,66 € T.T.C, c’est donc cette somme qui sera mise à la charge de la locataire.

De même, si le bailleur facture la réfection de la peinture des menuiseries dans la chambre n°2 pour un montant de 64,66 €, il ressort de la facture produite à l’appui de cette prétention une somme de 50,10 € H.T, soit 55,11 € T.T.C, c’est ainsi cette somme qui sera mise à la charge de la locataire.

En outre, NEOTOA entend mettre à la charge de la locataire la somme de 144,88 € au titre du remplacement du meuble sous évier après application d’un coefficient de vétusté de 20% or, la facture produite par NEOTOA fait mention d’une somme de 130 € H.T, soit 143 € T.T.C, si bien que c’est une somme de 114,40 € (143 € – 20%) qui sera mise à la charge de la locataire.

Il restera également à la charge de la locataire les frais sollicités par NEOTOA au titre du remplacement de la porte du placard de la chambre n°3 (291,33 €), de l’évier tordu (17 €) et du nettoyage de la terrasse (44,98 €). En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal ou abusif du logement au regard de son état neuf lors de l’état des lieux d’entrée.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Madame [K] [Z] à verser la somme totale de 1 225,81 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Sur la somme totale due par Madame [K] [Z]

Madame [K] [Z] est donc redevable envers son ancien bailleur NEOTOA de la somme de 334,52 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 1 225,81 € au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de ces sommes, celle de 445,01 € correspondant au dépôt de garantie versé par Madame [Z] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par la locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 1 115,32 € (= 334,52 € + 1 225,81 € – 445,01 €).

Madame [K] [Z] sera donc condamnée à verser la somme de 1 115,32 € à NEOTOA au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, suite à son départ du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 1 115,32 € (mille cent quinze euros et trente-deux centimes) au titre de la dette locative arrêtée au 18 février 2021, correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 6 décembre 2023.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge,