TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

N° RG 24/07223 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHCW

Jugement du 24 Avril 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[M] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par madame [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2017, la Société Archipel Habitat a donné à bail d’habitation à Mme [M] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 30 janvier 2017 et un état des lieux de sortie le 1er septembre 2021.

Suite au départ des locataires et des dégradations constatées par le bailleur, ce dernier a sollicité auprès de Mme [M] [Y] le paiement des loyers impayés et des travaux de remise en état du logement.

La Société Archipel Habitat a adressé à Mme [M] [Y] le 2 janvier 2024 une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 6 755,62€.

En l’absence de paiement des sommes dues, la Société Archipel Habitat a demandé, par assignation en date du 27 septembre 2024 délivrée selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:

— condamner Mme [M] [Y] au paiement de la somme de 6 755,62€, correspondant à 2 424,37€ au titre des loyers et charges impayés, 4 565,46€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 234,21€,

— aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 250€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, la Société Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette s’élevait désormais à la somme de 6 655,62€, Mme [M] [Y] ayant effectué un paiement de 100€ au mois de novembre 2024.

Convoquée selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Mme [M] [Y] ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

la Société Archipel Habitat produit un décompte démontrant que Mme [M] [Y] restait devoir la somme de 2 324,37€ à la date du 7 novembre 2024, correspondant aux loyers et charges impayés à la date de son départ du logement.

Défaillante dans le cadre de la présente procédure, Mme [M] [Y] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [M] [Y] à payer à la Société Archipel Habitat la somme de 2 324,37€.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives:

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 26 janvier 2017 ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général. Les papiers peints, les peintures des murs, plafonds et boiseries, sont neufs, ainsi que les sols vinylique et la faïence dans la cuisine. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne plusieurs dégradations nécessitant une réfection, ainsi qu’un état de saleté général (nombreux équipements encrassés).

Il convient de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement:

— sur l’état général du logement: il ressort de l’état des lieux de sortie que l’ensemble des pièces du logement sont sales. Les équipements sont décrits comme encrassés (évier, faïence,fenêtres, portes, radiateurs, ventilations…). Cet état nécessite un nettoyage profond de l’intégralité du logement. Il appartenait à la locataire de procéder à ce nettoyage avant la restitution du logement. La somme réclamée à ce titre par la bailleresse à hauteur de 169,49€ est donc justifiée.

— s’agissant des revêtements muraux: les papiers sont décrits comme brûlés, crayonnés, déchirés et/ou présentant des accrocs dans l’entrée, le débarras, le séjour, les chambres et le dégagement, alors même que l’intégralité de ceux-ci étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Les observations sont identiques s’agissant des peintures des boiseries/tuyaux/radiateurs et des murs. Celles des plafonds sont mentionnées comme vétustes. La somme réclamée par la Société Archipel Habitat (1918,48€) tient compte de la vétusté, liée à l’occupation du logement par la locataire durant 4 ans et 7 mois. Elle est justifiée au regard des dégradations.

— s’agissant des revêtements de sol: Le sol vinylique dans l’ensemble des pièces (entrée, cuisine, séjour) est décrit comme tâché, encombré, encrassé, brûlé et/ou perçé. Dans le débarras le sol en beton est brûlé. Sur le montant des réparations, la Société Archipel Habitat sollicite la somme de 2 023,98€ après application d’un coefficient de vétusté en raison de la durée d’occupation précitée des locaux par la locataire. Cette somme est justifiée.

— s’agissant des menuiseries, des travaux éléctrique, de plomberie, les vitreries et fermetures: la Société Archipel Habitat sollicite la somme de 431,51€ en réparation des dégradations sur ces différents équipements. Cette somme correspond aux constations de l’état des lieux de sortie: remplacement de portes défectueuses dans l’entrée, réparation de la fenêtre dans le séjour, remise en état de l’installation électrique (2 prises arrachées) dans le séjour, remplacement d’une poignée de porte dans la chambre 2 notamment. Il sera fait droit à la demande de la Société Archipel Habitat sur ce point.

Mme [M] [Y] sera donc condamnée à payer à la Société Archipel Habitat la somme totale de 4 543,46€, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 234,21€ conservé par la bailleresse, soit une somme dûe de 4 309,25€.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [M] [Y] les dépens de la présente instance, la Société Archipel Habitat ayant du engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenus aux dépens, Mme [M] [Y] sera condamné à payer à la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à la Société Archipel Habitat la somme de 6 633,62€ au titre des loyers impayés et réparations locatives,

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à la Société Archipel Habitat la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Mme [M] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par la magistrate et la greffière susnommées,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE