TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 24/08671 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJ4A

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/705

[R] [W]

C/

[P] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [R] [W]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[R] [W]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M [U] [T], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2019, l’établissement [W] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [X] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 449,74 €.

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2020, l’établissement [W] a consenti la location d’un garage à Monsieur [P] [X] situé [Adresse 13] – n° de stationnement 1197.A.03.068 – à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 39,11 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2.499,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [P] [X] le 19 janvier 2024.

Par assignation du 19 novembre 2024, l’établissement [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :4.522,64 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,les loyers échus du 15 novembre 2024, à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024. Le 20 décembre 2024, l’association APASE, dans le cadre du suivi ASL concernant Monsieur [X], a adressé une note sociale au greffe indiquant que Monsieur [X] travaille en intérim, que ses ressources sont fluctuantes en fonction des missions accomplies, qu’il rencontre des difficultés de gestion de son budget mais qu’il adhère à la mesure d’accompagnement social au logement. Suite à un accident de voiture Monsieur [X] a décidé une démarche de soins et un dossier de surendettement a été déposé auprès de la Commission de Surendettement. Monsieur [X] s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer courant et une demande de relogement social (mutation vers un logement moins onéreux) a été déposée. Une aide de la pro-BPT de 2.800 euros a été versée à Monsieur [X], ce qui va réduire sa dette de loyers.

Après un renvoi de l’affaire à l’audience du 14 mars 2025, en raison du dépôt d’un plan de surendettement en cours, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mai 2025. A cette date, l’établissement a précisé que la dette locative, actualisée au 21 mai 2025, s’élevait dédormais à 4.490,69€.

L’établissement [W] a maintenu ses demandes.

Monsieur [X] n’était ni comparant, ni représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.499,93 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

Cependant, eu égard à l’accompagnement social au logement dont bénéficie Monsieur [X] et auquel il adhère, au dépôt d’un dossier de surendettement et aux efforts de règlements réalisés par le locataire de s’acquitter de son loyer courant, outre le virement d’une aide conséquente de la ProBTP à l’établissement [W], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mai 2025, Monsieur [P] [X] lui devait la somme de 4.490,69 €, échéance de mai non incluse, mais soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer au bailleur la somme de 4.490,69 €, échéance de mai non incluse, mais soustraction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur [X] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 20 mars 2024, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 20 mars 2024 au 21 mai 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 4.490,69 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur social ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Il y a lieu de rappeler que dans le cadre d’une procédure de surendettement, les modalités d’apurement de la dette locative continuent de s’appliquer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 20 mars 2024, la résiliation des baux conclus le 2 juillet 2019 (bail d’habitation) et le 8 septembre 2020 (location de garage) entre l’établissement [W], d’une part, et Monsieur [P] [X], d’autre part, concernant les locaux d’habitation (n°1197.A.01.020 3ème étage) et le garage (n° de stationnement 1197.A.03.068) situés au [Adresse 3] à [Localité 11] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à l’établissement [W] la somme de 4.490,69 euros (quatre mille quatre cent quatre-vingt-dix euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance de mai 2025 non incluse ;

AUTORISE Monsieur [P] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 15 euros (quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [P] [X] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur social pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [P] [X] sera condamné à verser à l’établissement [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE que dans le cadre d’une procédure de surendettement, les modalités d’apurement de la dette locative continuent de s’appliquer ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l’établissement [W] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge