AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00440 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPSI

Minute JCP n° 223/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [E] [C] épouse [F]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de M^e Jules KICKA, avocat au barreau de METZ

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Jules KICKA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. KWT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey KANDALA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KICKA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e KANDALA (+pièces)

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière KWT (ci-après " la S.C.I. KWT) composée de Madame [I] [M], Madame [P] [V] [S] et Madame [N] [V] [Z], est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], qui a été divisé en trois logements destinés à la location, depuis des travaux réalisés entre mars 2023 et février 2024.

Le 5 juillet 2024, la S.C.I. KWT représentée par Madame [P] [V] [S], a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] pour l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1450 euros outre 10 euros de provision sur charges.

Des conditions particulières signées par les parties le 5 juillet 2024, sont annexées audit contrat et stipulent expressément que les locataires ont été informés, préalablement à la signature du bail, de la défaillance de la pompe à chaleur assurant la production d’eau chaude et le chauffage, laquelle se trouve hors d’usage à ce jour, et que le bail a été conclu en pleine connaissance de cause et à la demande expresse des preneurs, qui ont accepté d’entrer dans les lieux nonobstant l’absence de chauffage et d’eau chaude. À titre de compensation temporaire, une remise de loyer intégrale a été accordée aux locataires pour la période allant de la prise d’effet du bail jusqu’au 31 juillet 2024.

*

Parallèlement à la présente procédure, par ordonnance de référé du 11 juin 2024 rendue à la requête de la S.C.I. KWT dans une procédure l’opposant à la SAS HECTOR CHAUFFAGE, à la MAAF et à la MIC INSURANCE COMPANY, le tribunal judiciaire de Metz a ordonné une expertise judiciaire des installations de chauffage et production d’eau chaude équipant l’immeuble objet du présent litige.

*

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.C.I. K.W.T. a fait signifier à Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] le 30 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 250 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025 Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] ont assigné la S.C.I. KWT en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz.

*

Par conclusions récapitulatives et responsives n°2, enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer recevables et bien fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,

— Déclarer la S.C.I. KWT mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins moyens, prétentions et conclusions,

— Condamner la S.C.I. KWT, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux de remise en état suivants, permettant d’endiguer les désordres affectant l’appartement donné en location :

o Réaliser les travaux de réfection de la cage d’escalier / entrée présentant des moisissures conséquentes ;

o Traiter la moisissure ainsi que les remontées capillaires présentes dans l’entrée du logement loué ;

o Traiter l’infestation de gibiums au sein du logement.

— Condamner la S.C.I. KWT à lui payer, à titre provisionnel les sommes de :

o 4 930 euros arrêtée au 1er novembre 2025, à valoir sur leur préjudice de jouissance et leur préjudice personnel ;

o 328,90 euros à valoir sur leur préjudice matériel résultant de l’achat d’un chauffage d’appoint ;

o 2 000 euros chacun à valoir sur leur préjudice moral ;

o 60 euros au titre de la facture de ramonage de la cheminée ;

— Les autoriser à consigner sur le sous-compte CARPA de leur mandataire, dès le mois de février 2025, la somme de 750 euros sur le loyer dû pour l’appartement loué ;

À titre subsidiaire,

— Fixer leur consignation sur le sous-compte CARPA de leur mandataire, à la date de l’assignation, de la somme de 750 euros sur le loyer dû pour l’appartement loué ;

Sur les demandes reconventionnelles formulées par la S.C.I. KWT,

— Débouter la S.C.I. KWT de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Débouter la S.C.I. KWT de sa demande tendant à leur expulsion ;

— Débouter la S.C.I. KWT de sa demande de provision ;

Sur les demandes reconventionnelles, à titre subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties ;

— Leur accorder des délais de paiement sur une période de 12 mois, avec échelonnement de la dette tel qu’il plaira au tribunal de fixer ;

À titre subsidiaire uniquement, si la juridiction de céans estimerait nécessaire un renvoi au fond,

— Fixer la date d’audience qui plaira à la juridiction pour qu’il soit statué au fond ;

En tout état de cause,

— Débouter la S.C.I. KWT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.C.I. KWT à titre provisionnel à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.C.I. KWT aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— Rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

À l’appui de leur demande, les époux [F] soutiennent que ;

— Les conditions d’occupation du logement compromettent sa jouissance paisible et sa salubrité ;

— Les conditions particulières adossées au contrat de bail concernant la pompe à chaleur faisaient état de simples désordres, alors qu’il s’agit de défauts majeurs ;

— Que la pompe à chaleur a continué de dysfonctionner tous les jours jusqu’au mois de septembre 2025 ;

— Face à l’inaction constante des propriétaires, ils ont cessé d’exécuter partiellement leur obligation de paiement du loyer, en consignant la moitié du loyer dû sur un compte de dépôt jusqu’à la réparation de la pompe à chaleur ;

— Compte tenu des travaux réalisés au mois de septembre 2025 pour mise en conformité de la pompe à chaleur, ils ont repris le paiement intégral du loyer courant à compter du mois d’octobre 2025 ;

— Qu’ils ont subi une dégradation continue du logement, présenté comme neuf lors de la prise à bail, avec l’existence d’infiltrations conséquentes par la toiture et dans l’entrée vectrices d’humidité, avec notamment le développement de moisissures ;

— La présence de nuisibles, imputable aux malfaçons du logement.

*

La S.C.I. KWT a constitué avocat.

Par conclusions en réponse °2 enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, la S.C.I. KWT demande au juge des contentieux de la protection de :

À titre principal,

— Juger les demandes des consorts [F] nulles, ou subsidiairement irrecevables ; les rejeter ;

À titre subsidiaire,

— Juger que les demandes des consorts [F] se heurtent à des contestations sérieuses, en conséquence se déclarer incompétent ;

À titre plus subsidiaire ;

— Juger les demandes des consorts [F] mal fondées ;

En conséquence, et dans tous les cas :

— Débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ;

À titre reconventionnel :

— Constater le défaut de paiement des époux [F] des loyers dus dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion des époux [F] et de tout occupant introduit de leur chef, à compter de la décision à intervenir si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement les époux [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 450 euros à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’à libération des lieux ;

— Condamner solidairement les époux [F] à lui payer une provision de 6 000 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 7 mars 2025 ;

— Condamner solidairement les époux [F] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, y compris les frais du commandement de payer.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir que :

— La formulation imprécise de l’assignation qui n’indique ni la nature, ni la localisation, ni l’étendue des désordres, ni la nature des travaux demandés ne permet ni à la défenderesse de préparer utilement sa défense, ni au juge de déterminer précisément l’objet du litige ;

— L’existence d’une contestation sérieusement contestable, puisqu’elle amène le juge à trancher d’une part la question de l’exécution de l’obligation de délivrance d’un logement décent et d’autre part à porter une appréciation sur la réalité et l’ampleur du trouble ;

— Les locataires ont accepté par signature des conditions particulières annexées au bail d’entrer dans les lieux en connaissance de cause, bien qu’il n’y ait ni eau chaude, ni chauffage ;

— Les locataires ont renoncé à toute action et instance contre le bailleur pour l’absence d’eau chaude et de chauffage ;

— La société HECTOR CHAUFFAGE est intervenue le 19 septembre 2024, et depuis cette date le chauffage et l’eau chaude ont été rétablis ;

— Il a fallu plusieurs mois à l’expert judiciaire pour déterminer l’ampleur des problèmes et qu’il autorise en juin 2025 la S.C.I. KWT à avoir recours à une société tierce afin de reprendre la totalité de l’installation de la pompe à chaleur ;

— Les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés et ont pris fin en juillet 2025, de sorte que la fuite en provenance de la toiture a été réparée ;

— La présence de nuisibles n’a pas été constatée et n’est pas établie ;

— L’infiltration en toiture au niveau de la cage d’escalier et de l’entrée résulte de la mauvaise exécution des travaux de toiture ;

L’affaire a été appelée et retenue en dernier lieu à l’audience du 22 janvier 2026.

À l’audience, Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F], comparants et assistés par leur conseil, font valoir qu’initialement il était fait état de désordres sur la pompe à chaleur, laquelle se serait révélée finalement hors d’usage, entraînant un trouble de jouissance ayant duré près d’un an jusqu’à sa résolution en septembre 2025 ; que celle-ci s’arrêtait tous les jours ; qu’une expertise réalisé en mars 2025 relève des défauts majeurs et qu’au cours de l’occupation, d’autres désordres sont apparus tel que des infiltrations, des moisissures et une invasion d’insectes. Ils soutiennent que certains désordres étaient préexistants à la prise à bail dont les propriétaires, professionnels de l’immobilier, avaient connaissance, et que les améliorations ne seraient intervenues qu’à la suite de l’engagement de la procédure, mais que des travaux sont encore à faire. Enfin ils indiquent que cette situation leur a causé des difficultés psychologiques.

En défense, la S.C.I. KWT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, et précise qu’elle s’oppose à toute demande de délai pour le paiement des impayés locatifs en l’absence de difficulté financière. Elle actualise sa créance locative à la somme de 6000 euros. Elle retient que l’assignation des consorts [F] s’est faite en réponse au commandement de payer qu’elle a antérieurement délivré.

En outre, la S.C.I. KWT fait valoir que les locataires ont insisté pour signer le bail et ont pris possession du logement en connaissance de cause. Des remises de loyers ont par ailleurs été accordées. Des travaux ont été réalisés en septembre 2024, à l’issue desquels les locataires ont confirmé que l’eau chaude avait été rétablie, soit deux mois après leur entrée dans le logement. Par la suite, seules deux pannes ont été constatées en décembre 2024 ; il a fini par être constaté que la pompe à chaleur perdait de l’eau ; l’expert judiciaire nommé a ainsi ordonné le 10 juin 2025 les travaux nécessaires, indiquant qu’il convenait de refaire le réseau. Ces travaux ont été exécutés en septembre 2025. Concernant les infiltrations dans la cage d’escalier, la SCI KWT observe que celles-ci ont commencé en août 2024, et ont été réglées par des travaux réalisés le 30 juin 2025. Concernant les insectes, elle fait valoir que leur présence n’est pas spécifique à l’immeuble, puisqu’elles sont également présentes chez les voisins, et ne saurait donc lui être imputée. Pour le reste des désordres allégués, elle relève qu’aucun constat d’huissier n’a été dressé.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées, et prorogé au 2 avril 2026 en raison de la charge du service.

La présente décision sera contradictoire.

I. Sur la nullité de l’assignation pour imprécision de la demande, à défaut son irrecevabilité pour absence de demande

Il résulte des articles 4 du code de procédure civile que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ». Également l’article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Aux termes de l’article 54 du code de procédure civile " (…) À peine de nullité, la demande initiale mentionne : 1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ; 2° L’objet de la demande ; 3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ; b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ; 4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ; 5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative. "

Sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

De jurisprudence constante, si le juge est tenu par les seules prétentions formulées au dispositif, il lui appartient toutefois d’en apprécier la portée à la lumière de ce qui est exposé dans le corps de l’assignation, afin de déterminer avec précision l’objet de la demande.

En outre, s’agissant de travaux, il est jugé que la mention générale de travaux de remise en état est suffisante pour déterminer l’objet du litige, dès lors que les désordres visés sont développés dans les moyens de l’assignation.

En l’espèce, au sein de leur assignation, les consorts [F] sollicitent « la condamnation de la S.C.I. KLWT à réaliser tous travaux de remise en état permettant d’endiguer les désordres affectant l’appartement loué. ». L’acte précise dans ses moyens la liste des désordres, à savoir notamment des dysfonctionnements persistants de la pompe à chaleur et d’un radiateur entrainant l’impossibilité de configurer la température du logement ; des infiltrations par la toiture et dans l’entrée, l’absence ou manque d’isolation ; l’absence de joint souple d’étanchéité autour des équipements sanitaire dans les deux salles de bain.

En outre, en défense dans ses conclusions la S.C.I. KWT répond point par point aux dysfonctionnements notamment concernant la pompe à chaleur, aux infiltrations au niveau de la cage d’escalier, l’absence ou le manque d’isolation à plusieurs endroits, la présence de nuisibles dans le logement, les joints d’étanchéité autour de la baignoire et de la douche.

Dès lors, si l’énoncé des travaux demeure général dans le dispositif, il convient de rappeler que l’assignation n’a pas pour objet de fournir un descriptif technique exhaustif des travaux à réaliser, mais de permettre au défendeur de connaître le litige et les prétentions de la partie demanderesse afin de pouvoir se défendre. Les désordres visés sont détaillés dans les moyens développés dans l’assignation et la S.C.I. KWT y répond dans ses conclusions, ce qui atteste qu’elle a été en mesure d’appréhender le contenu de la demande.

En conséquence, l’objet de la demande est suffisamment précis ; de sorte que la demande de nullité de l’assignation pour imprécision sera rejetée.

La demande étant considérée comme suffisamment précise, l’argument tiré de l’irrecevabilité pour absence de demande est, dès lors, lui aussi inopérant, et doit être rejetée.

II. Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En outre sur l’article 835 du code de procédure civile prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1719 du code civil dispose en outre que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les conditions de décence du logement et dispose dans son article 2 que les installations électriques et de gaz, ainsi que les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, doivent respecter les normes de sécurité en vigueur et être en parfait état de fonctionnement.

La jurisprudence constante précise que la délivrance d’un logement décent constitue une obligation d’ordre public, de sorte qu’aucune stipulation contractuelle contraire ne peut valablement y déroger.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2024, la Société Civile Immobilière KWT, dûment représentée par Madame [P] [V] [S], a consenti à Madame [E] [F], née [C], et à Monsieur [T] [F], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1], pour un loyer mensuel principal de 1450 euros (mille quatre cent cinquante euros), majoré d’une provision sur charges de 10 euros (dix euros).

Les conditions particulières annexées au contrat stipulent expressément que les preneurs ont été informés, préalablement à la signature du bail, de la défaillance de la pompe à chaleur assurant la production d’eau chaude et le chauffage, laquelle se trouve hors d’usage à ce jour, et que le bail a été conclu en pleine connaissance de cause et à la demande expresse des locataires, qui ont accepté d’entrer dans les lieux nonobstant l’absence de chauffage et d’eau chaude. À titre de compensation temporaire, une remise de loyer intégrale a été accordée au preneur pour la période allant de la prise d’effet du bail* (*soit le 5 juillet 2024) jusqu’au 31 juillet 2024.

Il sera rappelé que par ordonnance de référé du 11 juin 2024 rendue à la requête de la S.C.I. KWT, le tribunal judiciaire de Metz a ordonné une expertise judiciaire des installations de chauffage et production d’eau chaude équipant l’immeuble au sein duquel se trouve le logement loué par les consorts [F].

Plusieurs échanges par courrier électronique sont versés aux débats :

«  Un mail du 16 décembre 2024 émis par les consorts [F] aux bailleurs et à l’expert judiciaire, indiquant : « la pompe à chaleur ne fonctionne plus donc plus de chauffage ni d’eau chaude ».

«  Un mail du 16 décembre 2024 émis par Madame [I] [V]-KANDALA aux consorts [F], indiquant : « nous avons à nouveau alerté l’expert et l’ensemble des parties en demandant une intervention d’urgence dans votre logement ».

«  Un mail du 17 décembre 2024 émanant de Monsieur [K] [G] expert judiciaire près la Cour d’appel de METZ désigné dans le cadre de l’expertise ordonnée sur les installations de chauffage, indique que " à ce jour (…) les installations n’ont pas été reprises et fiabilisées (..) la température dans les logements est anormalement basse (16°) cela est non vivable et non supportable par les locataires. " (Pièce 17 du défendeur) ;

«  Un mail du 23 décembre 2024 adressé par Madame [I] [M] à la société COOLPACC, retenant que " la situation chez Madame et Monsieur [F] se dégrade puisque ce matin l’eau était tiède et que la température dans l’appartement ne fait que de baisser (…) il faudrait de toute urgence programmer votre intervention à une date qui vous convienne ainsi qu’à madame et monsieur [F] pour faire tous les travaux préconisés par les experts mais aussi tous ceux que vous estimez nécessaires au bon fonctionnement de cette pompe à chaleur. " (Pièce n°20 défendeurs)

«  Un mail du 10 juin 2025 de Monsieur [K] [G] expert judiciaire, aux termes duquel : « vu l’urgence de remise en fonctionnement correcte, des installations de chauffage avant la période hivernale, je vous donne mon accord et j’autorise l’intervention de la société COOLPAC, afin de réaliser les travaux. » (Pièce 23 du défendeur)

«  Un mail du 13 août 2025 adressé par Madame [I] [V] KANDALA à [E] [C] épouse [F], l’assurant que : " la société COOLPACC nous a confirmé qu’elle commencera bien les travaux de remise en conformité de la PAC* (* nota : pompe à chaleur) et de création d’un réseau de chauffage cuivre apparent pour le circuit de radiateur dans votre logement, comme demandé par l’expert judiciaire, le 15 septembre 2025. " (Pièce 26 défendeur)

Il résulte ainsi des pièces versées aux débats que les dysfonctionnements des installations de chauffage et de production d’eau chaude ne sauraient être sérieusement contestés, étant reconnus par la défenderesse elle-même au gré de ses différents mails.

Par ailleurs, il ne saurait être soutenu que la situation a été régularisée après l’intervention de la société HECTOR CHAUFFAGE, dès lors qu’il ressort des échanges précités que la S.C.I. KWT elle-même reconnait que l’installation ne fonctionne pas correctement, et que l’expert judiciaire préconise la réalisation de remise en fonctionnement correcte.

Ainsi, les échanges produits corroborent la persistance de ces dysfonctionnements, et démontrent que les désordres ont perduré sur une période significative, les travaux n’étant envisagés puis réalisés que plus de quatorze mois après leur signalement initial, à la suite de l’autorisation de l’expert intervenue le 10 juin 2025. Dans ces conditions, l’argument de la S.C.I. KWT selon lequel le défaut de chauffage n’aurait duré que deux mois ne saurait prospérer.

Or, l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent, comprenant notamment un dispositif de chauffage en bon état de fonctionnement présente un caractère d’ordre public. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

De même, si le bailleur fait valoir qu’il a entrepris diverses diligences et qu’il a lui-même subi les désordres, cette circonstance est sans emport sur l’existence de son obligation de délivrer un logement décent, laquelle constitue une obligation de résultat.

Dans ces conditions, l’obligation invoquée, tenant à la délivrance d’un logement décent, n’apparait pas sérieusement contestable et se trouve établie avec l’évidence requise, de sorte que les demandes de Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] sont bien fondées.

Il y a lieu de rappeler que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut statuer au fond ni fixer le quantum définitif du préjudice. Il peut toutefois, en application de l’article 835 du code de procédure civile, accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation est ainsi établie.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés est compétent pour statuer.

III. Sur la demande de travaux avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 1719 du code civil " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce les consorts [F] sollicitent la réalisation de travaux de réfection de la cage d’escalier/entrée présentant des moisissures conséquentes (parties communes), le traitement de la moisissure et les remontées capillaires présentes dans l’entrée du logement loué (partie privée) ; et le traitement de l’infestation de nuisible (partie privée).

«  Sur les désordres affectant le hall et la cage d’escalier (partie commune) :

Il résulte de l’expertise amiable réalisée le 18 mars 2025 au sein de l’immeuble objet du litige par la société ELEX, mandatée par la protection juridique GROUPAMA GRAND EST assureur des consorts [F], en présence de Madame [I] [V] [M] que dans le hall d’entrée, notamment sur le plafond et le haut du mur de la cage d’escalier (parties communes), des traces d’infiltrations d’eau sur les plafonds et murs ont été constatées, résultant d’infiltrations par la toiture.

Ces éléments établissent la présence de moisissures dans la cage d’escalier et le hall d’entrée (parties communes), liées aux infiltrations de toiture constatées, et démontrent la nécessité d’une intervention pour remédier à ces désordres affectant la salubrité et la santé des occupants.

Le 26 juin 2025, la société WEISSE BTP a démarré les travaux, qui se sont achevés début juillet 2025. Il en résulte que la fuite en provenance de la toiture a été réparée.

Toutefois, il n’est pas contesté que la présence de moisissures persiste.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande tendant à la réalisation des travaux dans la cage d’escalier située à l’entrée des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], afin de traiter les moisissures liées aux infiltrations qui affectaient antérieurement la toiture.

Il n’y a toutefois pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

«  Sur les infiltrations et remontées capillaires dans l’entrée du logement des époux [F] (partie privative) :

Lors de cette même expertise amiable, l’expert mentionne que les époux [F] ont signalé d’autres désagréments, notamment des infiltrations et remontrées capillaires dans l’entrée de leur logement (partie privée), entraînant un cloquage des peintures. L’expert ne se prononce toutefois pas sur ces désordres, indiquant qu’il s’agit de réserves qui auraient dû être levées à la réception de travaux entre la SCI KWT et ses entreprises. (pièce 11 des demandeurs)

Sur ce point, la circonstance qu’il s’agirait de réserves qui auraient dû être levées à la réception de travaux est sans emport sur la présente procédure.

L’existence de moisissures, dont il n’est pas établi qu’elle serait imputable aux locataires, justifie à elle-seule la demande tendant à la réalisation de travaux de réfection sur ce point.

Il y sera donc fait droit.

«  S’agissant de la présence de nuisibles au sein du logement :

Une attestation d’un voisin des époux [F] établie le 10 janvier 2026, indique que « à ce jour nous parvenons à limiter la présence des gibiums, mais ils réapparaissent après chaque printemps depuis 2022, nous obligeant ainsi à répéter le traitement régulièrement. »

Outre cette attestation, qui ne caractérise pas la présence de gibiums dans le logement des demandeurs, aucune preuve matérielle ou technique n’est produite permettant de caractériser la réalité, l’étendue ou la gravité de leur présence ni la caractérisation d’une infestation au sein du logement.

Ainsi, les éléments versés au dossier ne permettent pas d’établir l’existence d’un désordre nécessitant des travaux.

La demande formulée en ce sens sera rejetée.

IV. Sur la demande de provision

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » De sorte qu’il convient pour chacun des préjudices invoqués, de caractériser l’existence d’un lien de causalité direct, certain et légitime avec la faute reprochée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce les consorts [F] demandent à titre provisionnel :

— la somme de 4 930 euros arrêtée au 1er novembre 2025, à valoir sur leur préjudice de jouissance et personnel ;

—  328,90 euros à valoir sur leur préjudice matériel résultant de l’achat d’un chauffage d’appoint ;

—  2 000 euros chacun à valoir sur leur préjudice moral ;

—  60 euros au titre de la facture de ramonage de la cheminée.

Il ressort des pièces du dossier que le logement, donné à bail le 5 juillet 2024, a été affecté par un dysfonctionnement du système de chauffage et de production d’eau chaude, qui n’ont été entièrement rétablis qu’à la fin du mois de septembre 2025, date à laquelle ont été réalisés des travaux.

Ce désordre, qui a perduré pendant 14 mois, a nécessairement altéré les conditions normales d’usage et de confort du logement. Il sera rappelé que les troubles résultant du dysfonctionnement du système de chauffage ne sauraient être relativisés au seul regard des périodes hivernales, dès lors que la production d’eau chaude s’est également trouvée affectée ; de sorte que son défaut de fonctionnement affecte les conditions d’occupation tout au long de l’année.

Il sera rappelé que le bailleur est tenu de délivrer un logement doté d’équipements en état de fonctionnement, le chauffage devant être opérationnel indépendamment des variations saisonnières.

En l’espèce, il est établi que le dysfonctionnement en cause a eu des conséquences concrètes sur la vie quotidienne des demandeurs, d’autant que la réparation de ces dysfonctionnements a été chaotique.

Au regard de la durée du trouble et de son intensité, le préjudice personnel et de jouissance subi sera justement évalué à 20% du montant des loyers, tel que sollicité. Il convient toutefois de tenir compte de la remise d’un mois initialement accordée aux locataires, d’un montant de 1450 euros, venant déjà réparer en partie le préjudice de jouissance pour la période concernée. Le préjudice sera donc évalué sur 13 mois. Il y a ainsi lieu de condamner à titre provisionnel, la S.C.I. KWT à payer aux époux [F] la somme de : 1450 euros (loyer) x 13 (mois) x 20/100 = 3770 euros au titre du trouble de jouissance et préjudice personnel.

Concernant le préjudice matériel, il est établi que les consorts [F] ont dû acquérir un chauffage d’appoint pour palier le dysfonctionnement du chauffage principal. Cette dépense d’un montant de 328 euros constitue un préjudice matériel certain et directement imputable à la situation du logement au moment de son achat. Il y a lieu de condamner provisionnellement la S.C.I. KWT au remboursement de cette somme.

S’agissant de la facture de ramonage, il doit être rappelé que le ramonage constitue une dépense d’entretien courant incombant au locataire, la loi ne distinguant pas selon que la cheminée soit fonctionnelle ou décorative.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande tendant au remboursement de cette somme.

Concernant le préjudice moral, il ressort des éléments versés aux débats que l’expert judiciaire n’a ordonné la réalisation des travaux pour le défaut de chauffage qu’en juin 2025, que la S.C.I. KWT a le jour même contacté l’entreprise à qui les travaux ont été confiés, et que celle-ci a pu réaliser les travaux nécessaires en septembre 2025. Ces éléments éclairent en partie la durée du trouble, qui ne saurait être imputé uniquement à la S.C.I. KWT. En outre les locataires ont pris possession du logement sachant qu’un litige relatif au chauffage était en cours. Il convient également de tenir compte des échanges de courriels entre les parties, au sein desquels la S.C.I KWT a activement répondu aux sollicitations des locataires, y compris lorsque les messages étaient parfois formulés de manière abrupte. La S.C.I. KWT n’a pas manqué de relancer régulièrement les entreprises, et elle a assuré le suivi de l’organisation des travaux nécessaire à la remise en état du chauffage et de l’eau chaude, ainsi qu’aux infiltrations de la toiture ; de sorte qu’aucune passivité particulière ne peut lui être imputée quant à la durée nécessaire à l’exécution des travaux dépendant d’éléments extérieurs.

En conséquence, si le préjudice moral est avéré, il doit être apprécié de manière proportionnée au regard de ces circonstances, étant rappelé qu’il se distingue du préjudice personnel déjà accordé, relatif au préjudice de jouissance (quotidien dégradé). Au regard des désagréments subis du fait des travaux, des incertitudes liées à la date de leur réalisation, et des démarches nombreuses rendues nécessaires par le présent litige, il y’a lieu de condamner à titre provisionnel la S.C.I. KWT à verser provisionnellement aux époux [F] la somme de 250 euros chacun à valoir sur leur préjudice moral.

En conséquence il y a lieu de condamner à titre provisionnel la S.C.I. KWT à payer aux consorts [F] la somme de 3770 euros au titre du trouble de jouissance et du préjudice personnel, la somme de 328 euros à valoir sur le préjudice matériel, et la somme de 250 euros chacun à valoir sur leur préjudice moral.

V. Sur la consignation des loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 définit les obligations à la charge du locataire, en premier lieu celle de paiement d’un loyer, en contrepartie de la mise à disposition du logement.

L’article 6 de cette loi impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les conditions de décence du logement et dispose notamment (article 2) que les installations électriques et de gaz, ainsi que les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, doivent respecter les normes de sécurité en vigueur et être en parfait état de fonctionnement.

En application des dispositions des articles 1217 et 1219 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, cette exception d’inexécution supposant une inexécution suffisamment grave de la part de l’autre partie.

L’exception d’inexécution est fondée lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce les consorts [F] sollicitent la juridiction de céans aux fins de se voir autoriser à consigner sur le sous-compte CARPA de leur mandataire, dès le 1er février 2025, la somme de 750 euros sur le loyer dû pour l’appartement loué et à titre subsidiaire à fixer leur sur le sous-compte CARPA de leur mandataire, à la date de l’assignation la somme de 750 euros sur le loyer dû pour l’appartement loué.

Il est constant que le 5 juillet 2024 la S.C.I. KWT a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] pour l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 1 450 euros outre 10 euros de provision sur charges. À compter du mois de février 2025, les consorts [F] ont suspendu partiellement le paiement de leurs loyers, ne réglant plus que la somme de 700 euros et ont consigné sur un compte de dépôt le reliquat du loyer soit la somme totale de 6 000 euros correspondant à la somme de 750 euros par mois pendant huit mois, au motif que le logement ne faisait plus preuve de décence suffisante, et qu’il était impropre à la location en tant que tel. La défaillance de la pompe à chaleur assurant la production d’eau chaude et le chauffage, hors d’usage au moment de l’entrée des lieux n’a été entièrement résolu que fin septembre 2025, après autorisation par l’expert judiciaire des travaux de mise en conformité. Les consorts [F] ont repris le paiement du loyer intégral dès le mois suivant les travaux, soit en octobre 2025.

Ainsi si le logement a été privé de chauffage et d’eau chaude pendant une période de 14 mois, il est constant également qu’au moment de l’assignation du 30 juin 2025 délivrée par Madame et Monsieur [F], le chauffage et l’eau chaude n’étaient toujours pas rétablis de façon pérenne, les travaux de conformité n’étant intervenus que fin septembre 2025. Ces éléments constituent un manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations légales, affectant la jouissance normale du logement et sa décence au sens du décret du 30 janvier 2002. La retenue pour moitié du loyer mensuel des locataires, dont les sommes ont été consignées sur un compte de dépôt, s’avère justifié. Enfin les consorts [F] ont repris le paiement intégral du loyer dès la remise en service du chauffage en septembre 2025, de sorte que la mesure était proportionnée et limitée à la période du manquement.

Il y a donc lieu d’autoriser rétroactivement les époux [F] à consigner les loyers dus, à compter du 1er février 2025 et jusqu’au mois de septembre 2025 inclus.

VI. Sur les demandes reconventionnelles

a) L 'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion des locataires

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables, prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette, s’appliquent en priorité.

Il est de jurisprudence que la résiliation du bail fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire, à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai de deux mois, ne saurait être prononcée lorsque le locataire justifie d’un motif légitime de suspension du paiement dus loyers, notamment lorsque l’exception d’inexécution a été préalablement caractérisée. Dans une telle hypothèse, le défaut de paiement ne peut lui être imputé et ne saurait entrainer la résiliation du bail à ses torts. Il appartient toutefois au locataire d’établir que, au jour de la cessation du paiement des loyers, le logement ne répondait pas aux critères de décence, et que cette situation justifiait la rétention totale ou partielle du loyer.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 5 juillet 2024 entre les parties contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois (article VIII) pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer remis à étude, signifié le 30 avril 2025 à Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] vise cette clause résolutoire et mentionne une somme due en principal de 2 250 euros.

Une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est constant qu’il ne résulte d’aucun élément que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Toutefois il est également établi que les consorts [F] ont procédé au paiement partiel du loyer à compter du mois de février 2025, et ont repris le paiement intégral dès le mois d’octobre 2025, dès que les travaux de mise en conformité de la pompe à chaleur ont été réalisés. Il a précédemment été établi que l’exception d’inexécution dont se sont prévalus les locataires était fondée et proportionnée au manquement du bailleur. Dans ces conditions, le commandement de payer ne saurait être regardé comme valide. Le non-paiement des loyers ne saurait être retenu comme un manquement aux obligations du locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts.

En conséquence les demandes reconventionnelles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la résiliation du bail, et l’expulsion et la condamnation solidaire à une indemnité d’occupation de Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] seront rejetées.

b) La demande de délais de paiement de la dette locative

Il résulte de l’article 835 du code civil que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La loi permet au juge d’accorder des délais de paiement en considération de la situation du débiteur.

Enfin, sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de location conclu 5 juillet 2024 stipule que Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] agissent solidairement entre eux, et que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations découlant du présent contrat.

La S.C.I KWT produit un décompte arrêtés au 22 septembre 2025 aux termes duquel Madame et Monsieur [F] lui doivent la somme de 6.000 euros au titre d’impayés locatifs pour la période de février 2025 à septembre 2025 inclus.

Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] ne contestent pas la dette, et précisent qu’ils ont consignées ladite somme sur un compte de dépôt. Ils sollicitent le paiement de cette dette en 12 mensualités.

En considération des éléments versés, ils seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à verser à la S.C.I KWT la somme de 6 000 euros au titre des arriérés locatifs restant dus.

Il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement, dès lors que les demandeurs indiquent précisément avoir procédé à la consignation de ce montant, ce dont il résulte qu’ils sont en capacité de régler la somme due dans le délai d’un mois suivant le prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, la S.CI. KWT partie perdante, supportera la condamnation aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I KWT supportant la condamnation aux dépens, sera également condamnée à payer à Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] la somme de 800 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception de nullité tirée de l’imprécision des demandes ;

REJETONS le moyen tiré de l’absence de demande ;

REJETONS le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ;

DECLARONS recevables les demandes de Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] ;

ORDONNONS la réalisation des travaux suivants :

— Réfaction de la cage d’escalier/ entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], afin de traiter les moisissures liées aux infiltrations de la toiture ;

— Remédier à la moisissure et aux remontées capillaires présentes dans l’entrée du logement loué ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir ces travaux d’une astreinte ;

REJETONS les autres demandes de travaux, en ce que la réalité des désordres ne sont pas étayés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la Société Civile Immobilière K.W.T. à payer à Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] les sommes suivantes :

— la somme de 3770 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;

— la somme de 328 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

— la somme de 250 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

— soit au total, la somme de 4598 euros ;

REJETONS la demande de condamnation à titre provisionnel de la S.C.I. KWT à la somme de 60 euros au titre de la facture de ramonage de la cheminée ;

AUTORISONS Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] à consigner, sur le sous-compte CARPA de leur mandataire, de la somme de 750 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’au 30 septembre 2025, au titre du loyer pour l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1] ;

DEBOUTONS la S.C.I. KWT de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 juillet 2024 entre la Société Civile Immobilière KWT représentée par Madame [P] [V] [S] et Madame [E] [F] née [C] et Monsieur [T] [F] pour l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 1450 euros outre 10 euros de provision sur charges ;

DEBOUTONS la SCI KWT de ses demandes tendant à la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2024, à l’expulsion des lieux de Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] et à leur condamnation solidaire à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] à payer à la S.C.I KWT la somme de 6000 euros au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder à Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] des délais de paiement pour règlement de cette dette, dès lors que la somme a été consignée par ces derniers;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS la S.CI. KWT aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNONS la S.C.I KWT à payer à Madame [E] [C] épouse [F] et Monsieur [T] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente