TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/08896 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKKJ

Jugement du 18 Juillet 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[C] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Juillet 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par madame [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L’OPH de [Localité 9] métropole ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à M. [C] [S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], par contrat du 21 février 2018, pour un loyer mensuel de 259,91 € hors charge. Un dépôt de garantie de 259 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 22 février 2018.

Par jugement du 17 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné l’expulsion de M. [C] [S], tout en le condamnant au paiement de l’arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation. Un commandement de quitter les lieux a été délivré au locataire le 29 novembre 2023 et un procès verbal de reprise des lieux a été signifié à M. [C] [S] le 2 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 28 mai 2024 par la SELARL commissaires de l’ouest, commissaire de justice, en l’absence de Monsieur [C] [S], pourtant régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par requête reçue au greffe le 5 décembre 2024, l’OPH de Rennes métropole ARCHIPEL HABITAT a sollicité la convocation de M. [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provioire, la condamnation de ce dernier au paiement des sommes suivantes :

* 2 178,69 €, correspondant à la somme de 2 460,52 € au titre des réparations locatives, sous déduction du dépôt de garantie de 281,83 € versé lors de la conclusion du bail,

* 93,67 € correspondant au coût du procès verbal de constat dressé par commissaire de justice,

* 50 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, il demande à ce qu’il soit prévu qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 20 mars 2025 lors de laquelle l’OPH de [Localité 9] métropole ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Régulièrement cité conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [S] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 22 février 2018, lors de l’entrée de M. [C] [S] dans les lieux fait état d’un logement alors en bon état, à l’exception de traces au sol dans la salle de bain, d’un sol vinylique en état moyen dans les WC et le rangement, et d’un sol griffé dans une chambre.

Après une occupation des lieux pendant plus de six ans, le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé le 28 mai 2024 fait état, notamment :

— dans la cuisine, de murs en toile de verre peinte sale, tâchée avec des trous de cheville et de plafonds en toile de verre comportant des traces de frottement.

— dans la pièce de vie, de tapisseries sales avec des traces de frottement, de mouchoirs collés aux murs pour protéger de l’impact des poignées de portes, d’un plafond sale et tâché et de plinthes sales, poussiéreuses et tâchées avec de la peinture défraîchie, ainsi que d’une prise cassée.

— dans la salle de bain, d’un sol en linoléum sale, brûlé et tâché, de plinthes poussiéreuses et sales avec une peinture qui s’écaille, d’un plafond peint sale, de murs en toile de verre peinte sale et tâchée avec des trous de cheville et des traces de moisissure au coin de la fenêtre.

— dans les WC, d’un sol et de plinthes sales et tâchées et d’une tapisserie sale sur les murs avec un WC cassé.

— dans les chambres, d’un sol sale, tâché et brûlé, de plinthes sales et poussiéreuses avec peinture défraîchie qui s’écaille et d’une tapisserie déchirée.

— dans le rangement, d’une tapisserie sale et déchirée et d’une peinture sale au plafond.

Il est également fait état d’un logement plutôt sale.

En réparation de ces désordres, ARCHIPEL HABITAT sollicite les sommes de :

—  267,39 € au titre de la réfection des murs et du lessivage des plafonds de la cuisine,

—  11,13 € au titre de la fixation d’un élément électrique dans le séjour,

—  174,37 € au titre du lessivage des murs et du plafond du séjour,

—  96,75 € au titre du lessivage et application d’une couche de peinture sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs du séjour,

—  193,21 € au titre du nettoyage de tout le logement,

—  65,14 € au titre de la pose d’enduit et du lessivage des murs et du plafond de la salle de bain,

—  53,75 € au titre du lessivage et application d’une couche de peinture sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs de la salle de bain,

—  124,68 € au titre de la réfaction du sol vinyl de la salle de bain,

—  189 € au titre de la fourniture et la pose d’une cuvette WC,

—  29,61 € au titre du lessivage des murs des WC,

—  32,25 € au titre du lessivage et application d’une couche de peinture sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs des WC,

—  41,56 € au titre de la réfaction du sol vinyl des WC,

—  476,56 € au titre de la pose de papier peint dans les deux chambres,

—  150,50 € au titre du lessivage et application d’une couche de peinture sur les boiseries, tuyauteries et radiateurs des deux chambres,

—  166,24 € au titre de la réfaction du sol en vinyl des deux chambres,

—  231,84 € au titre de la pose d’un papier peint dans le rangement,

—  16,45 € au titre du lessivage du plafond.

Des factures sont produites pour justifier de la réalisation des travaux.

Le sol de la salle de bain, des WC et d’une des chambre étant déjà en état moyen lors de l’entrée du locataire dans les lieux, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 80 % sur les sommes demandées par le bailleur au titre de la réfaction des sols de ces trois pièces, si bien qu’il sera mis à la charge de M. [S] la somme de 49,87 € à ce titre (=124,68 € + 41,56 € + 83,12 € x 20%).

La dégradation du sol de la deuxième chambre étant imputable au locataire, il sera mis à la charge de ce dernier le paiement de la somme de 83,12 € sollicitée par le bailleur à ce titre.

Après six années d’occupation des lieux, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 60 % sur la réfaction des murs et plafonds du logement, si bien qu’il sera mis à la charge de M. [S] la somme de 637,84 € à ce titre (=267,39 €+174,37 € + 96,75 € + 65,14 € + 53,75 € + 29,61 € + 32,25 € + 476,56 € + 150,50 € + 231,84 € + 16,45 € x 40 %).

L’état des lieux de sortie mentionnant qu’une prise a été cassée et que le WC est cassé, les sommes réclamées par le bailleur au titre du remplacement de la cuvette des WC et de la fixation d’un élément électrique seront mis à la charge du locataire. M. [S] sera donc condamné à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 200,13 € à ce titre (=11,13 € + 189 €).

Enfin, la somme de 193,21 € sollicitée par le bailleur au titre du nettoyage du logement sera aussi mise à la charge de M. [S].

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de mettre à la charge M. [C] [S] la somme totale de 1 164,17 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Il convient de déduire de cette somme, celle de 281,83 € versée par le locataire au titre du dépôt de garantie.

M. [C] [S] sera donc condamné à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme totale de 882,34 € au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

— Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.(…)”

En l’espèce, aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi lorsque M. [S] a quitté les lieux, si bien que le coût du procès verbal de constat établi par huissier de justice doit être pris en charge par moitié par le bailleur social et par moitié par le locataire.

Ce dernier sera donc condamné à payer la somme de 93,67 € à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

L’équité ne commande pas de faire application, en l’espèce, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 882,34€, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 93,67€ au titre de la moitié du coût d’établissement du procès verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE ARCHIPEL HABITAT de sa demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance.

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection