Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [J]

décédé le 25 juillet 2024

Madame [O] [U]

Porte 7 Etage 2

14 Avenue Charles de Gaulle

44470 CARQUEFOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00742 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3DY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [O] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 2 juillet 2014, prenant effet le 8 juillet 2014, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (ci-après la SAMO) a donné à bail à Monsieur [G] [J] et Madame [O] [U] un local à usage d’habitation numéro 7 au deuxième étage sis 14 avenue Charles de Gaulle à Carquefou (44470) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 537,26 euros, garage compris, outre une provision sur charges de 146,02 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, par actes du 10 janvier 2023, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Les loyers restant impayés, par acte du 7 décembre 2023, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, a de nouveau fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a assigné Monsieur [G] [J] et Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, afin de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire de droit :

— constater à titre principal à compter du 7 janvier 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 18 janvier 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation dudit bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires, ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [O] [U] à lui payer :

— la somme de 1.447,44 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter du 7 décembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 7 janvier 2024 ou du 18 janvier 2024 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Le 25 juillet 2024, Monsieur [G] [J] est décédé, Madame [O] [U] devenant alors seule titulaire du bail.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la société bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société a également actualisé sa créance à la somme de 1 385,46 euros arrêtée au 27 août 2024, selon décompte versé. Enfin, elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire, tenant compte de la reprise du paiement des loyers.

Régulièrement assignée à étude, Madame [O] [U] a comparu et reconnu la dette pour laquelle elle a sollicité des délais de paiement pour un montant de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a indiqué être actuellement en arrêt de travail, percevoir des indemnités journalières de l’assurance maladie et des prestations de la caisse d’allocations familiales, tout en précisant avoir deux enfants, de 8 et 12 ans, à charge et qu’un fonds de solidarité logement est actuellement en cours.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [O] [U] reconnaît le montant de la dette qui est inférieure à celle de l’assignation.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 385,46 euros au 3 septembre 2024, terme d’août inclus. Il convient de déduire de cette somme celle de 129,28 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 256,18 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [O] [U] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 2 837,67 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bailleur n’a pas maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Les conditions générales du contrat signé par les parties prévoient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet (page 5/14).

Par actes séparés de commissaire de justice du 7 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [J] et à Madame [O] [U] un commandement de payer, pour un montant principal de 2 837,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 29 novembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 février 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 février 2024, Madame [O] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 février 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [O] [U] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur la demande en paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [O] [U] propose de régler la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer et des charges afin de se maintenir dans les lieux. Le bailleur accepte cette proposition constatant la reprise du paiement des loyers.

Il ressort de l’étude du décompte produit que la locataire a repris le paiement de ses loyers depuis le mois de juin 2024.

Le diagnostic social et financier indique que les difficultés de paiement sont apparues en raison des fluctuations de revenus, Monsieur [G] [J] ayant alterné plusieurs périodes d’arrêt maladie et d’emploi. Il est également précisé que Monsieur [G] [J] est décédé à la fin du mois de juillet 2024 et que dès lors l’étude des droits de Madame [O] [U] est en cours. La dette locative doit faire l’objet d’une demande d’aide financière auprès du Fonds de solidarité logement

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [O] [U], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 uniquement.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 2 juillet 2014 entre la Société Anonyme des Marches de l’Ouest et Monsieur [G] [J] et Madame [O] [U] portant sur un local à usage d’habitation numéro 7 au deuxième étage sis 14 avenue Charles de Gaulle à Carquefou (44470) et ses accessoires, à compter du 8 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [U] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, la somme de 1 256,18 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 3 septembre 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 2 837,67 euros ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Madame [O] [U] à s’acquitter de sa dette par 24 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 25ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [O] [U] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par la locataire à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués numéro 7 au deuxième étage sis 14 avenue Charles de Gaulle à Carquefou (44470), la société CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion de Madame [O] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [O] [U] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, à compter de la date de défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 uniquement ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M HORTAIS S ZARIFFA