TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Jérémie COHEN

Madame [S] [H] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02243 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G6S

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 15 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [C],

[Adresse 1]

représenté par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [S] [H] [M],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02243 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G6S

EXPOSÉ DU LITIGE

[X] [C] est propriétaire, depuis le 17 avril 2020, d’un logement situé au [Adresse 3], escalier C, 5ème étage, porte gauche, dont [S] [H] [M] est locataire en vertu d’un bail souscrit sous le régime de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025 remis à étude, [X] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— prononcer la résiliation de plein droit du bail locatif pour acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner la libération des lieux par [S] [H] [M] et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de [S] [H] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs ;

— dire que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il s’y sera à nouveau fait droit ;

— ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner [S] [H] [M] à payer l’arriéré locatif arrêté depuis le 24 mai 2023, au taux légal et au taux majoré ajouté des indemnités d’occupation dues ;

— condamner [S] [H] [M] à payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 26 mai 2025.

[X] [C], représenté par son conseil, maintient l’intégralité des termes de son assignation. Il précise ne pas avoir de nouvelles de la locataire.

Bien que régulièrement assignée, [S] [H] [M] n’est ni présente, ni représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15/07/2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [S] [H] [M] est soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Ainsi, en l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 du code civil.

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, [X] [C] fait valoir l’existence d’un bail verbal, et par conséquent, ne justifie pas de l’existence d’une clause résolutoire pour impayés, ni de la non-contrariété de cette éventuelle clause à l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948.

A titre surabondant, aucune sommation n’est produite. De plus, un commandement de payer en date du 24 avril 2023 a été délivré au titre de l’exécution des décisions du 30 septembre 2021 et du 08 février 2023 prononcées à l’encontre de Madame [M]. Pour autant, aucun commandement de payer n’a été signifié à la locataire concernant les arriérés locatifs sollicités à compter du 24 mai 2023 sur lesquels repose l’acquisition de la clause résolutoire demandée par le bailleur. A fortiori, le commandement de payer délivré laisse un délai de 8 jours pour régler les sommes dues ce qui n’est pas le délai légal prévu à l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948.

Par conséquent, le bailleur ne justifie de l’existence d’une clause résolutoire, et par ailleurs de la délivrance d’une sommation ou d’un commandement de payer conformément aux dispositions de la loi susvisée.

Ainsi, la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire formée par [X] [C], en ce qu’elle est motivée sur l’existence d’impayés de loyers, sera rejetée.

Il sera ainsi débouté de ses demandes subséquentes en expulsion, astreinte et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

[S] [H] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1728 du code civil.

En l’espèce, [X] [C] ne verse aux débats aucun décompte démontrant qu’à la date du 26 mai 2025 [S] [H] [M] lui devait des sommes au titre des loyers et charges impayés. En outre, aucun commandement de payer les sommes dues à ce titre n’est fourni.

Il sera enfin relevé que les condamnations en paiement doivent faire l’objet d’une demande d’exécution devant le juge compétent, et ne peuvent être jugées une seconde fois.

Par conséquent, [X] [C] sera débouté de sa demande.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[X] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé, en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [X] [C] de sa demande de résiliation du bail verbal conclu avec [S] [H] [M] portant sur des locaux situés [Adresse 3], escalier C, 5ème étage, porte gauche, par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

DÉBOUTE, par conséquent, [X] [C] de ses demandes subséquentes en expulsion de [S] [H] [M], astreinte et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE [X] [C] de sa demande au titre de l’arriéré locatif dû depuis le 24 mai 2023 ;

DÉBOUTE [X] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE [X] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigé par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS

La greffière La juge des contentieux de la protection