Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 17 mars 2025, n° 24/05489

TJ Rennes 17 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Madame [M] avait effectivement des arriérés de charges et a jugé la demande du syndicat fondée.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
Le tribunal a reconnu que les manquements de Madame [M] avaient causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
Le tribunal a jugé que la demande de capitalisation des intérêts était fondée et conforme aux dispositions légales.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
Le tribunal a reconnu la légitimité des frais de recouvrement et a ordonné leur remboursement.
Accepté
Droit aux dépens en cas de succès
Le tribunal a statué que Madame [M] devait supporter les dépens en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 17 mars 2025, n° 24/05489
Numéro(s) :	24/05489
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie SOUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Cité [8]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

N° RG 24/05489 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LDYV

JUGEMENT DU :

17 Mars 2025

S.D.C. RESIDENCE MIRABELLA

[L] [Z] [T] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Mars 2025 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 20 Janvier 2025.

En présence de Gilles DE DESSUS-LE-MOUSTIER, magistrat à titre temporaire en formation.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE MIRABELLA, représenté par son syndic la société FONCIERE LELIEVRE dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par M^e Charlène ROCHER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z] [T] [M]

domiciliée : chez M [M] [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [Z] [T] [M] est propriétaire des lots portant les numéros 30,67 et 106 au sein de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIERE LELIEVRE dont le siège social est à [Adresse 10] a assigné Madame [L] [Z] [T] [M] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamner à lui régler outre les dépens les sommes suivantes :

5 031,46 euros au titre de l’arriéré de charges et de frais arrêté au 5 avril 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 372,42 euros à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété et sur le solde à compter de la délivrance de l’assignation.1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.189,57 euros correspondant au coût de la sommation de payer en date du 15 décembre 20231 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il est aussi demandé au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025.

Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Localité 11] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE était représenté par son conseil et Madame [L] [Z] [T] [M] bien que régulièrement assignée n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES porte sa demande à la somme de 6 029,48 euros représentant l’arriéré de charges et de frais arrêté au 7 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 031,46 euros à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété et sur le solde à compter de la signification des conclusions.

Pour le surplus, les autres demandes sont maintenues.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que Madame [L] [Z] [T] [M] règle ses charges de copropriété de façon très irrégulière et jamais dans leur totalité depuis plusieurs années malgré l’envoi d’une sommation de payer valant mise en demeure signifiée le 15 décembre 2023.

Elle verse aux débats un nouveau décompte afin d’actualiser sa créance laquelle se décompose comme suit :

5 403,48 euros au titre des charges de copropriété impayées 526,00 euros correspondant aux frais de relance et de recouvrement 100,00 euros s’agissant des frais d’inscription d’hypothèque189,57 euros au titre de la sommation de payerSoit un total de 6 219,05 euros.

Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts au visa de l’article 1231-6 du code civil, il soutient que les manquements répétés de Madame [L] [Z] [T] [M] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires lequel a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile le défendeur ne comparaissant pas et n’étant pas représenté, il sera statué par jugement réputé contradictoire dans la mesure où la décision est susceptible d’appel.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en principal

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 10- 1 de cette même loi, et par dérogation au 2ème alinéa de l’article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit d’encaissement et de recouvrement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée générale approuve également le contrat de syndic qui doit déterminer la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance, les conditions de sa rémunération et celles de l’exercice de ses missions.

Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles suivantes :

— Un relevé justifiant de la propriété de Madame [L] [Z] [T] [M] des lots numéros 30,67 et 106 au sein de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13].

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2019 au 31/03/2019 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2019 au 30/06/2019 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2019 au 30/09/2019 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2019 au 31/12/2019 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2020 au 31/03/2020 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2020 au 30/06/2020 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2020 au 30/09/2020 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2020 au 31/12/2020 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2021 au 31/03/2021 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2021 au 30/06/2021 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2021 au 30/09/2021 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2021 au 31/12/2021 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2022 au 31/03/2022 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2022 au 30/06/2022 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2022 au 30/09/2022 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2022 au 31/12/2022 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2023 au 31/03/2023 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2023 au 30/06/2023 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2023 au 30/09/2023 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2023 au 31/12/2023 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2024 au 31/03/2024 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2024 au 30/06/2024 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2024 au 30/09/2024 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2024 au 31/12/2024 ;

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2025 au 31/03/2025 ;

— L’appel de provision n°1 pour les travaux de ravalement des façades du 5 avril 2019 ;

— L’appel de provision n°2 pour les travaux de ravalement des façades du 20 juin 2019 ;

— L’appel de provision n°3 pour les travaux de ravalement des façades du 30 septembre 2019 ;

— L’appel de provision n°4 pour les travaux de ravalement des façades du 3 janvier 2020 ;

— L’appel de provision n°5 pour les travaux de ravalement des façades du 30 avril 2020 ;

— L’appel de provision pour les travaux de remplacement des néons par des led du 5 mars 2021 ;

— L’appel de provision pour les travaux d’étanchéité des toitures du 6 décembre 2022 ;

— Un extrait de compte actualisé au 10 janvier 2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2018 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et approuvant les comptes du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2020 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et approuvant les comptes du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2021 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant les comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvant les comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2023 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant les comptes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 décembre 2024 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et approuvant les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024;

— Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;

— Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— Le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Le tribunal relève que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [9] [Adresse 4] ne produit pas de contrat de syndic sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 de sorte que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants justifiant la qualité de syndic de copropriété de la SAS FONCIERE LELIEVRE sur ladite période.

En conséquence, à défaut de communication dudit contrat de syndic, le tribunal ne retiendra que les sommes dues à partir du 1er janvier 2020.

Il y a lieu de distinguer les appels de provision et de cotisations fonds de travaux des autres frais mis à la charge du copropriétaire défaillant.

S’agissant des charges justifiées, celles-ci s’élèvent à la somme de 1 507,96 euros (6219,05-4085,09 somme due au 31/12/2019 – 626,00 frais de mise et en demeure et de gestion du litige y compris frais d’inscription d’hypothèque légale) portant intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 891,85 euros et sur le solde à compter 14 janvier 2025 date de signification des conclusions.

Concernant les frais imputables à Madame [L] [Z] [T] [M] la somme de 20,00 euros telle que prévue par le contrat de syndic (article 9-1 frais imputables aux seuls copropriétaires) et correspondant à la mise en demeure du 30 juillet 2021 ainsi que les frais de sommation de payer soit la somme de 153,81 euros seront mises à sa charge.

En revanche, les frais de relance ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande présentée à hauteur de 90,00 euros débitée du compte de la défenderesse (2 x 20 euros et 1 x 50,00 euros).

Il en va de même pour les frais de mise en contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat lesquels sont prévus par les contrats de syndic versés aux débats qu’en cas de diligence exceptionnelle ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Le tribunal rappelle en outre que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante.

Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte.

Enfin les frais de prise d’hypothèque s’ils sont assimilés à des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal observe qu’aucune pièce ne fonde le quantum de la demande de 100,00 euros. Seule est produite une facture du syndic qui ne saurait valoir justificatif des frais d’hypothèque.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 12] [Adresse 4] sera débouté de la demande formée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le tribunal relève que Madame [L] [Z] [T] [M] s’abstient depuis 2019 de payer les charges de copropriété à leur échéance, laissant sa dette perdurer ; sa mauvaise foi est donc caractérisée.

Les manquements systématiques et répétés de Madame [L] [Z] [T] [M] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter des charges de copropriété sans raison valable pouvant justifier sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame [L] [Z] [T] [M] sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [L] [Z] [T] [M] succombant à l’instance doit être condamnée à supporter les dépens ainsi qu’à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE Madame [L] [Z] [T] [M] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Localité 11] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de mille cinq cent sept euros et quatre seize centimes (1 507,96 euros) au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 891,85 euros et sur le solde à compter 14 janvier 2025 date de signification des conclusions ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] [T] [M] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de cent soixante-treize euros et quatre-vingt-un centimes (173,81 euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] [T] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de trois cents euros (300,00 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] [T] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MIRABELLA sise à [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de huit cents euros (800,00 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] [T] [M] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE