TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00072 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYB4

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES

DEFENDEUR(S) :

[I] [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT TROIS SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 24 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société LES RESIDENCES

Société anonyme d’ [Adresse 8] à Directoire et Conseil de Surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 308 435 460, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY en raison d’un transfert de branche complète et autonome d’activité de logement social sur le Territoire des Yvelines et de l’Essonne.

représentée par Maître CHAUMANET Paul-Gabriel, avocat au barreau de PARIS.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [I] [Z]

né le 01/06/1975 en COTE D’IVOIRE

demeurant [Adresse 4] [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2014, l’OPIEVOY aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à M. [I] [Z] et Mme [L] [S] [Y] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 7] pour un loyer mensuel initial de 420,80 € hors charges.

Par un contrat du 3 juillet 2014, il leur a donné en location un parking situé au [Adresse 1] G, au sous sol, porte 237 pour un loyer mensuel initial de 21,25 €.

Par avenant n°1 du 4 décembre 2018, le bail s’est poursuivi au seul nom de M. [I] [Z] à la suite du départ de Mme [L] [S] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025 signifié à l’étude, la SA d’HLM LES RESIDENCES a assigné M. [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de le voir :

Condamner à lui payer au titre des arriérés de loyers, charges et frais la somme de 6 093,78 € ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil ;

Condamner le défendeur à payer à la demanderesse à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Prononcer en conséquence l’expulsion du défendeur, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire ;

Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le défendeur aux dépens de l’instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son avocat, maintient les termes de son assignation, actualise le montant de la dette qui a diminué et s’élève à 3 607,16 €, échéance de mai 2025 incluse. Le paiement du loyer courant ayant repris, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais. Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [I] [Z] comparait. Il reconnait la dette, expose sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Le juge donne lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience et soulève d’office toute les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CAF par courrier réceptionné le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 3 février 2014 contient une clause résolutoire à l’article 13 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 4 824,32 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [I] [Z] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 3 165,70 € à la date du 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [I] [Z] n’apporte aucun élément pour contester dans son principe ou son montant la dette qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

M. [I] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 165,70 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM LES RESIDENCES que M. [I] [Z] avait repris le paiement des loyers et des charges avant l’audience et qu’il s’est efforcé de réduire sa dette en procédant à des règlements de 800 €, en plus du loyer et des charges, les 30 et 9 avril 2025.

Il ressort par ailleurs du rapport de diagnostic social et financier que M. [I] [Z] et son épouse perçoivent à eux deux un revenu de 2 700 € net par mois pour 1 524,31 € de charges comprenant le montant du loyer plein.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies.

A l’audience, M. [I] [Z] a sollicité des délais de paiement et indiqué souhaiter rester dans les lieux. La SA d’HLM LES RESIDENCES a dit ne pas s’y opposer.

Compte tenu de ces éléments, M. [I] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par ailleurs suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera que la clause résolutoire du bail retrouve son effet et la condamnation de M. [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM LES RESIDENCES, M. [I] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 février 2014 entre l’OPIEVOY aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCES d’une part, et M. [I] [Z] et Mme [L] [S] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 3 165,70 € (décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant l’échéance de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

AUTORISE M. [I] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 88 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [I] [Z] soit condamné à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [Z] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 23 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN