N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00054 – N° Portalis DB22-W-B7I-SK2T

DEMANDEUR :

Société LOGIREP

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e GUILLAUME

DEFENDEUR :

Mme [X] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société d’HLM LOGIREP a donné à bail à Mme [X] [V] et M. [E] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 15 janvier 2015, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 454,63€, outre 211,07€ de provision sur charges.

A la suite de la séparation du couple en 2021, M. [E] [Z] a été retiré du bail.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2278,77€ a été délivré à Mme [X] [V] le 30 avril 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 mai 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société LOGIREP, par acte du 30 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 31 juillet 2024, a fait assigner Mme [X] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— L’expulsion de corps et de biens Mme [X] [V] et de tous occupants des lieux de son chef ;

— La condamnation de Mme [X] [V] à lui payer la somme provisionnelle de 3827,31€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés à juin 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— La condamnation de Mme [X] [V] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— La condamnation de Mme [X] [V] à lui payer la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La société LOGIREP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 4 février 2025 à la somme de 8719,49€. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse, aucun règlement n’étant intervenu au profit du bailleur depuis mars 2024. Elle expose que Mme [X] [V] n’habite en réalité plus les lieux et que le maintien du bail sans paiement du loyer empêche d’autres locataires en attente d’un logement social d’y prétendre.

Mme [X] [V] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150€ en règlement de l’arriéré. Elle affirme ne pas avoir quitté totalement l’appartement mais vivre entre deux logements, car elle a acheté un bien immobilier dans l’Eure-et-Loir toutefois des travaux doivent encore y être réalisés. La réalisation de ces travaux lui occasionne une double charge financière. Elle perçoit un salaire de 1800€.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12).

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2278,77€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à tiers présent au domicile (en l’occurrence, la fille de Mme [X] [V]), comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [X] [V] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société LOGIREP produit un décompte démontrant que Mme [X] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8290,78€ à la date du 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [X] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 8290,78€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2278,77€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 30 avril 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [X] [V] sollicite des délais de paiement.

La société LOGIREP s’y oppose.

Mme [X] [V] perçoit un salaire de l’ordre de 1800€.

Elle propose de verser 150€ en sus du loyer courant mais elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucun versement n’ayant été effectué au profit du bailleur depuis mai 2024, soit près d’une année, et l’arriéré locatif s’élève désormais à plus de 8000€. De surcroit, Mme [X] [V] reconnait elle-même vivre entre deux logements, dont l’un dont elle est propriétaire, malgré la nécessité d’y réaliser des travaux, de sorte qu’il est établi qu’elle a la possibilité de se loger ailleurs et que son maintien dans les lieux n’est pas impératif.

Ainsi, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [X] [V], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société LOGIREP l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [X] [V] à lui verser une somme de 250€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à Mme [X] [V] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [X] [V] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à la SA d’HLM LOGIREP, à titre provisionnel, une somme de 8290,78€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2278,77€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 30 avril 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à la SA d’HLM LOGIREP à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE Mme [X] [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge