TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02086 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDQO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [A], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [C]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], par contrat du 4 mars 2019 moyennant un loyer mensuel de 417,13 euros, outre 86,05 euros de provision sur charges. Le bail a pris effet le jour de sa signature.

Le 18 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [H] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 399,51 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024.

Le 11 février 2025 la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [H] [C] au paiement de la somme de 1298,54 euros ; fixer l’indemnité d’occupation à compter du 19 janvier 2025 ;condamner Monsieur [H] [C] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens ;voir ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Monsieur [H] [C] ne s’est pas rendu au rendez-vous fixé pour établir son diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [E] [A] a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 400,41 euros, hors frais de procédure.

Monsieur [H] [C], présent, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [H] [C] a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement avec des mensualités de 100 euros, en plus du montant du loyer courant. Il a indiqué percevoir 1 500 euros de salaire net, verser 400 euros de pension pour ses trois enfants et avoir un crédit à la consommation avec des mensualités de 200 euros.

Monsieur [H] [C] a formé une demande reconventionnelle pour que la SA VALLOIRE HABITAT soit condamnée à faire réaliser les travaux nécessaires à la disparition de moisissures dans son logement.

La SA VALLOIRE HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiements.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 31 octobre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 11 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause de résiliation reprenant l’application de ces conditions légales, dès lors que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayé.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 399,51 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2025, Monsieur [H] [C] lui est redevable de la somme de 3 400,41 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [H] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent bail dispose que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de cette même loi, dans sa version applicable au présent bail dispose que « Pendant le cours des délais accordés par le juge (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [H] [C] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

La SA VALLOIRE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Les déclarations de Monsieur [H] [C] à l’audience sur sa situation personnelle et financière ainsi que les éléments résultants la fiche de diagnostic social et financier, permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Monsieur [H] [C] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire dont le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, de demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…).

En l’espèce, le demandeur produit aux débats 4 photographies non datées montrant des traces de moisissures sur des plafonds et murs, un courrier à l’attention de son bailleur sollicitant des travaux ainsi que deux courriers du bailleur. Le premier prévoit une visite technique. Le second, faisant suite à ladite visite technique, indique que d’autres investigations sont nécessaires pour définir l’origine du problème et prévoit un nouveau rendez-vous au 26 mai 2025. Aucun élément n’est produit sur les suites dudit rendez-vous.

Dès lors, si l’existence des moisissures peut être considérée comme établie, il est également démontré que le bailleur s’est saisi de cette situation pour en déterminer la cause afin de pouvoir diligenter les travaux nécessaires.

En l’absence de démonstration de la persistance du problème de moisissure et d’une inertie du bailleur, qui semble au contraire prendre les mesures nécessaires à la résolution du trouble, il n’y a pas lieu de le condamner à la réalisation de travaux.

Dès lors, Monsieur [H] [C] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [C], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 mars 2019 entre la SA VALLOIRE HABITAT et Monsieur [H] [C] portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies depuis le 19 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3 400,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 octobre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [H] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [H] [C] sera condamné à verser à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,