REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 23/05919 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J6YU

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

[B] c/ [N]

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Philippe BERTOLINO, M^e Lionel ESCOFFIER

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, prorogé au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [U] [B]

née le 07 Janvier 1947 à [Localité 12] (ITALIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2023-001294 du 19/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [N]

né le 24 Août 1951 à [Localité 9] (HAUTE [Localité 14])

Profession : Retraité/e

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Madame [H] [K] épouse [N]

née le 19 Juin 1954 à [Localité 13] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 1er janvier 2020, monsieur [R] [N] a donné à bail à madame [U] [B] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 600 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Reprochant à son bailleur l’état d’insalubrité du logement, madame [U] [B] a fait réaliser un constat de commissaire de justice le 31 mai 2023.

Madame [U] [B] a quitté le logement et restitué ses clés au mois de juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, madame [U] [B] a fait assigner monsieur [R] [N] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 4 octobre 2023, pour :

— voir prononcer la réfaction pour moitié du montant du loyer hors charges fixé en l’espèce et ainsi la fixation rétroactive dudit loyer à la somme mensuelle de 300 euros sur une durée de 30 mois ;

— s’entendre condamner en conséquence à rembourser à ce titre à la requérante la somme de 9.000 euros sauf à parfaire ;

— s’entendre condamner en outre à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues ;

— s’entendre condamner enfin aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et plaidée à l’audience du 20 novembre 2024.

Chacune des parties était représentée à l’audience par son conseil.

Par ses conclusions soutenues à l’audience, monsieur [R] [N] a sollicité le rejet des demandes de madame [U] [B] et demandé au tribunal de :

— constater la remise des clefs par la locataire au 10 juillet 2023,

— juger que la locataire est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clefs,

— condamner madame [U] [B] à payer à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] l’indemnité d’occupation de 680 euros mensuels à compter du mois de novembre 2022 jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clefs, soit la somme de 6.120 euros,

— constater la résiliation du bail au 22 novembre 2022 suite au congé donné par le locataire,

Par conséquent,

— autoriser les concluants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix à leurs frais, risques et périls,

— condamner madame [U] [B] à payer à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] la somme de 2.000 euros au titre de la procédure abusive,

— condamner madame [U] [B] à payer à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] la somme de 640 euros au titre des frais de nettoyage du logement,

— condamner madame [U] [B] à payer à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de sommation interpellative et les frais de constat d’huissier.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Le délibéré a été prorogé au 5 février 2025.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MADAME [H] [K] EPOUSE [N]

Aux termes de l’article 328 du Code de procédure civile, « l’intervention volontaire est principale ou accessoire. »

L’article 329 du même code énonce que "l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention."

En vertu de l’article 330 du même code, "l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention."

En l’espèce, madame [H] [K] épouse [N] intervient volontairement à l’instance par conclusions visées le 20 novembre 2024.

L’intéressée n’étant pas signataire du bail objet du litige, elle n’émet aucune prétention à son profit distincte de son mari, défendeur initial à l’instance.

Son intervention doit donc être qualifiée d’accessoire.

La condamnation de monsieur [R] [N] telle que sollicitée par madame [U] [B] aurait pour conséquence d’impacter le patrimoine des époux [N], de sorte que l’intérêt à agir pour la défense de ses droits de madame [K] épouse [N] au soutient des prétentions de son époux est justifié.

Elle sera reçue en son intervention volontaire.

II/ SUR LE DEFAUT DE JOUISSANCE PAISIBLE

L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation "1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 1721 du même code énonce par ailleurs qu'"il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser."

Madame [U] [B] reproche à son bailleur de lui avoir fourni un logement dans un état de vétusté l’ayant privée de son droit à jouir paisiblement de son habitation.

Elle affirme n’avoir pu obtenir la venue du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et s’être trouvée contrainte de faire reconnaître elle-même l’état d’insalubrité du logement.

Sur ce premier point, il appert bien des pièces 3 et 4 produites par la demanderesse que cette dernière a déposé une fiche d’auto-diagnostic avant première visite auprès de la direction départementale des territoires et de la mer du Var. La réponse du secrétariat du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var en date du 13 avril 2023 ne consistait toutefois pas en un rejet de la demande de visite, mais uniquement en une demande de complément de pièces, la requérante étant appelée à justifier de sa démarche préalable vis à vis de son propriétaire, démarche dont il n’est pas justifié de la régularisation auprès de la préfecture.

C’est donc bien du fait de madame [U] [B] que la saisine du préfet en vue d’une visite de son logement a échoué.

Madame [U] [B] se prévaut d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 31 mai 2023.

Le commissaire de justice y décrit « de très importantes dégradations dues à l’humidité avec formation de moisissures », un « mur détruit par l’humidité », un « linoléum au sol également taché par cette humidité », « le plafond détruit avec formation de moisissure » et « le mobilier présent endommagé par l’humidité ».

Les clichés en couleur inclus dans le procès-verbal permettent de constater d’importantes traces de moisissure.

Il doit être relevé que le constat est opéré alors que les meubles ont été réunis au centre des pièces afin de dégager l’accès aux murs et que ces traces apparaissent aux murs :

— à l’arrière des étagères de la pièce de séjour, étagères dont il semble qu’elles ont porté des objets ou livres

— au bas et à l’angle d’un mur de cette même pièce, mais pas en partie haute, de sorte que la surface humide semble correspondre à celle couverte par des meubles posés au sol

— dans la chambre sous la fenêtre, avec infiltrations de l’eau jusqu’au parquet

— dans la salle de bain au plafond

— en façade, sur l’ensemble de la face externe du logement (vu de face).

Le constat révèle bien un logement dans un état manifeste d’insalubrité dû à l’accumulation d’humidité dans les murs et au développement d’importantes traces de moisissure.

L’obligation de jouissance paisible faite au propriétaire suppose que ce dernier doit préserver son locataire de tous les troubles de fait et de droit qui pourraient lui causer un préjudice de jouissance.

Le trouble de fait correspond à une action commise par une ou plusieurs personnes qui empêchent le locataire d’user paisiblement, c’est-à-dire sans être perturbé dans son activité, du local qu’il a loué.

Le trouble de droit correspond à la revendication par un tiers d’un droit sur le local loué, comme par exemple la revendication d’un droit de passage ou servitude, ou d’un droit de propriété ou de jouissance sur le bien loué.

En l’espèce, madame [U] [B] affirme avoir subi un trouble de jouissance du fait de l’humidité présente dans son logement, à laquelle le propriétaire aurait refusé de remédier.

Madame [U] [B] justifie avoir posé un préavis de départ le 30 mars 2023, envoyé le 30 mars 2023 à monsieur [R] [N]. Ce préavis fait état d’humidité dans l’appartement et de moisissure apparue sur les murs.

Il ne résulte toutefois d’aucune des pièces de son dossier de plaidoirie que madame [U] [B] a alerté monsieur [R] [N] de difficultés subies dans le logement préalablement à ce courrier, de sorte que lorsqu’elle a fait réaliser le constat, le 31 mai 2023, ou saisi la préfecture, le 13 avril 2023, elle n’avait averti son propriétaire de la présence d’humidité dans le logement que depuis deux mois dans le premier cas et moins de quinze jours dans l’autre. Or, l’état de dégradation des murs et plafonds révèle des traces ostensiblement générées de longue date, eu égard à l’étendue des surfaces affectées.

L’obligation de délivrance du bailleur est appréciée de manière extensive par la jurisprudence.

Ainsi, si le fait pour le preneur de prendre possession de lieux en mauvais état n’exonère pas le bailleur de procéder aux réparations autres que locatives et d’entretenir le local en vue de son usage prévu au bail.

Par ailleurs, le bailleur doit sa garantie contre tous les défauts ou vices, de nature à faire obstacle à la jouissance paisible, même s’il les ignore, excepté en cas de force majeure (Cass.11.10.2018). Il doit préserver le locataire des troubles de fait et de droit qui pourrait lui causer un préjudice de jouissance.

Sauf exception, le bailleur ne pourra toutefois être tenu des troubles de fait, causés par des tiers, mais devra pouvoir justifier avoir effectué l’ensemble des diligences nécessaires à leur cessation. Un arrêt de la cour de cassation rendu le 08.03.2018 rappelle cette obligation de moyen.

Cependant, en l’espèce, madame [U] [B] a signé un bail dont l’état des lieux d’entrée n’a pas été renseigné.

En l’absence d’état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les lieux en bon état d’usage, en application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

Ainsi, madame [U] [B] ne peut reprocher à monsieur [R] [N] de n’avoir pas agi pour prendre en charge les dégradations du logement dues à l’humidité avant le courrier qu’elle lui a adressé à la fin du mois de mars 2023, courrier dans lequel elle lui a fait part non de son souhait de voir réparer le logement mais de son souhait d’en partir.

Il n’est donc pas établi que monsieur [R] [N] a refusé la prise en charge des dégradations du logement loué par madame [U] [B] ni qu’il a manqué à son obligation de délivrance vis à vis de sa locataire.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats par monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] que madame [U] [B] a déposé entre leurs mains un courrier daté du 9 octobre 2022 par lequel elle faisait part de son souhait de quitter le logement le 10 novembre 2022, étant précisé qu’à cette date, elle ne faisait état d’aucun problème d’humidité motivant son départ.

Monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] justifient avoir délivré à madame [U] [B] le 30 mai 2023 une sommation interpellative aux fins d’interroger la locataire sur sa présence dans les lieux, cette dernière ayant précisé être en train de déménager et souhaiter restituer ses clés avant le 21 juin 2023.

Il est acquis aux débats que les clés ont été restituées au bailleur le 10 juillet 2023.

Il résulte du procès-verbal de plainte reçu par la gendarmerie le 19 juin 2023, produit aux débats par la demanderesse, que madame [U] [B] affirme avoir pris possession d’un nouveau logement situé [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 8] en octobre 2022 et y être installée depuis cette date, n’ayant pas restitué le logement objet des débats qu’en raison de son déménagement en cours et de son état de santé.

Madame [U] [B] avait par conséquent déposé un congé auquel elle n’a pas donné suite, sans solliciter en ce sens l’accord de son bailleur.

Madame [U] [B] était par suite occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] depuis le 10 novembre 2022 et ne pouvait se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Madame [U] [B] sera déboutée de sa demande en paiement de réfaction du loyer et de fixation rétroactive dudit loyer à la somme mensuelle de 300 euros sur une durée de 30 mois.

Madame [U] [B] sera également déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 9.000 euros formée à l’encontre du bailleur.

III/ SUR LA DEMANDE EN VERSEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

Il a été établi que suite au congé remis en main propre par madame [U] [B] à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N], la locataire s’est trouvée occupante sans droit ni titre du logement objet du litige à compter du 10 novembre 2022, date à laquelle elle ne conteste pas ne pas avoir restitué le logement.

Considérant la remise des clés effectuée par la locataire le 10 juillet 2023, madame [U] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 novembre 2022 au 10 juillet 2023. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit 680 euros par mois, conformément à la demande de monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N].

Il n’est toutefois pas justifié par monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer adressés à sa locataire en vue d’obtenir paiement d’échéances de loyers non réglés, et ne produisent pas non plus de décompte locatif, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’établir la créance des bailleurs à la date du 10 juillet 2023, les sommes versées par madame [U] [B] devant s’imputer sur l’indemnité d’occupation due par madame [U] [B].

La condamnation à paiement de madame [U] [B] sera par conséquent prononcée en deniers ou quittances, afin qu’il puisse être tenu compte des sommes versées par la demanderesse au titre de son occupation du logement, lesquelles devront venir en déduction de sa condamnation.

III/ SUR LES DEMANDE D’INDEMNISATION

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du même code précise par ailleurs que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation : "1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l’espèce, madame [U] [B] sollicite la condamnation de son propriétaire à lui payer une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La requérante ne peut en premier lieu solliciter l’indemnisation d’un même préjudice sous deux fondements distincts.

Par ailleurs, il a été établi que madame [U] [B] ne peut solliciter la mise en œuvre de la responsabilité de monsieur [R] [N] sur le fondement de son obligation de délivrance (« garantie » visée par la demanderesse en sa demande).

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] sollicitent parallèlement la condamnation de madame [U] [B] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de la procédure abusive.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’occurrence, si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

Or, ils ne produisent aucun élément de nature à établir le quantum de leur préjudice, tant matériel que moral, né du fait d’avoir été attraits dans la présente procédure, justifiant qu’ils puissent être indemnisés par l’allocation d’une indemnité distincte de celle allouée au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] se verront donc déboutés de leur demande indemnitaires de ce chef.

Monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] sollicitent enfin le remboursement de frais résultant de l’état dans lequel le logement a été laissé par la locataire.

Il résulte des constats de commissaires de justice qu’à la date du 31 mai 2023, le logement objet du litige était envahi de traces de moisissures et d’humidité, dont il n’est pas établi qu’ils étaient présents au début du bail.

Le constat réalisé à la remise des clés, le 10 juillet 2023, confirme les dégradations subies par le bien et l’absence de nettoyage par la locataire.

La demande de remboursement des frais de nettoyage engagés par les époux [N] apparaît fondée. Il leur sera alloué la somme de 640 euros, conformément à la facture produite, en date du 31 juillet 2023.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [B], partie principalement perdante, supportera la charge des dépens.

Bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, madame [U] [B] ne devra, en application des disposition de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, supporter que la charge des dépens effectivement exposés par les défendeurs.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N], madame [U] [B] sera condamnée à leur verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

RECOIT madame [H] [K] épouse [N] en son intervention volontaire ;

DEBOUTE madame [U] [B] de sa demande en paiement de réfaction du loyer et de fixation rétroactive dudit loyer à la somme mensuelle de 300 euros sur une durée de 30 mois ;

DEBOUTE madame [U] [B] de sa demande en remboursement de la somme de 9.000 euros formée à l’encontre du bailleur ;

CONDAMNE madame [U] [B] au paiement en quittances ou deniers d’une indemnité mensuelle d’occupation de 680 euros pour la période courant du 10 novembre 2022 au 10 juillet 2023 ;

DEBOUTE madame [U] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE madame [U] [B] à payer à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] la somme de 640 euros en remboursement des frais de nettoyage du logement ;

CONDAMNE madame [U] [B] à verser à monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [U] [B] à supporter la charge des dépens effectivement exposés par monsieur [R] [N] et madame [H] [K] épouse [N] ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection