TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 25/02871 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRHD

Jugement du 13 Juin 2025

N° : 25/563

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[U] [F]

[Z] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [F]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 02 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [T] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [U] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparante en personne

M. [Z] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par actes sous seing privé du 23 mai 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail à Mme [U] [F] et M. [Z] [H] sur des locaux (logement et parking) situés au [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 404,83 euros et d’une provision pour charges de 128,66 euros pour le logement et de 26€ pour le parking.

Par courrier remis en main propre, M. [Z] [H] a informé son bailleur de son départ du logement en raison de la séparation du couple.

Par actes de commissaire de justice du 9 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3832,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [F] et M. [Z] [H] le 13 août 2024.

Par assignations du 19 mars 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [F] et M. [Z] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4893,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 2 mai 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 2 mai 2025, s’élevait désormais à la somme de 7041,18 euros. Le bailleur a indiqué que M. [Z] [H] s’était engagé à verser 50€ par mois depuis le mois de février 2025 pour apurer la dette.

Présente à l’audience, Mme [U] [F] a demandé à pouvoir rester dans le logement en payant la somme de 100€ par mois, en plus de son loyer courant, pour apurer sa dette.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [Z] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Les parties sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3832,81 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 octobre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, Mme [U] [F] et M. [Z] [H] lui devaient la somme de 7041,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [U] [F] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Défaillant dans le cadre de la présente procédure, M. [Z] [H] n’apporte par définition aucun élément pour contester ce montant.

M. [Z] [H] a donné congé à son bailleur le 7 juin 2024 par remise en main propre. Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article 6) prévoyant la poursuite des obligations du locataire partant pour une durée de six mois après la délivrance de son congé. Le bailleur fait valoir que cette solidarité doit être prolongée jusqu’à la transcription du jugement de divorce du couple sur les actes d’état civil. Cependant, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le couple était marié : absence de mention du statut matrimonial du couple dans le bail, pas de nom marital pour Mme [U] [F]. Dans ces conditions, il convient de considérer que Mme [U] [F] et M. [Z] [H] étaient simplement conjoints et que par conséquent la solidarité du mariage ne leur est pas applicable. Ainsi, en application de la clause de solidarité précitée contenue dans le bail relative aux cotitulaires du bail, M. [Z] [H] sera redevable des loyers et charges jusqu’au 7 décembre 2024, soit durant les six mois suivant la remise de son préavis à son bailleur.

Mme [U] [F] et M. [Z] [H] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 856,54€, correspondant aux loyers et charges impayés au 7 décembre 2024, sous déduction des sommes payées depuis cette date par les parties. Mme [U] [F] sera, en outre, condamnée au paiement de la somme de 1 184,64€ correspondant aux loyers impayés pour la période du 8 décembre 2024 au 30 avril 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

A l’audience, le bailleur et Mme [U] [F] se sont accordés sur le versement de la somme de 100 euros par mois, en sus du paiement intégral du loyer. La représentante du bailleur a précisé que M. [Z] [H] s’est également engagé à payer la somme mensuelle de 50 euros par mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement par Mme [U] [F], la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement par Mme [U] [F], la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [F] et Mme [Z] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 août 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 23 mai 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [U] [F] et M. [Z] [H], d’autre part, concernant les locaux (logement et parking) situés au [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 10 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [F] et M. [Z] [H] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5 856,64 euros (cinq-mille-huit-cent-cinquante-six euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4893,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, sous réserve des paiements intervenus en cours de procédure ;

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 184,64 euros (mille-cent-quatre-vingt-quatre euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif du 8 décembre au 30 avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois la somme minimale de 50 euros, jusqu’à apurement de l’intégralité de la dette en principal, intérêts et frais,

AUTORISE Mme [U] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois la somme minimale de 100 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à apurement de l’intégralité de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [F],

DIT que si les délais accordés à Mme [U] [F] sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée par Mme [U] [F] quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [U] [F] sera condamnée à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [F] et Mme [Z] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge