Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 4] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGE DE L’EXÉCUTION

Audience du 05 Février 2026

Affaire N° RG 25/08754 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4DY

RENDU LE : CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

— S.A.R.L. ATELIER SANS CHAGRIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES, Maître Caroline DUFFIN de la SELAS LTG & ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES

Partie(s) demanderesse(s)

ET :

— S.C.I. L’ARLESIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Carine CHATELLIER de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :

L’affaire a été plaidée le 11 Décembre 2025, et mise en délibéré pour être rendue le 05 Février 2026 .

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire

En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par maître [V], notaire associé à [Localité 5] suppléant maître [F] notaire à [Localité 6], le 28 février 2019, la société civile immobilière (SCI) L’ARLESIENNE a donné à bail commercial à la SA CAPEL GRANDES TAILLES un local situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018, pour y exercer une activité de commerce de prêt à porter et accessoires, vente de tout article de mode, bonneterie, lingerie vente de chaussures, moyennant un loyer annuel de 27.000€ en principal, outre les provisions sur charges.

Cet acte comportait une clause en vertu de laquelle le cédant demeurait garant solidaire de son cessionnaire vis-à-vis du bailleur pour le paiement du loyer, des charges et accessoires ainsi que pour l’exécution de toutes les conditions du bail.

Suivant acte authentique reçu par maître [T], notaire à [Localité 6], le 08 février 2021, la SA CAPEL GRANDES TAILLES a cédé son droit au bail à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN.

Cet acte rappelait la clause de solidarité entre cessionnaire et cédant à l’égard de la bailleresse insérée au bail commercial.

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2024, la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la SARL ARCHIBALD BY BLOOM.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la SCI L’ARLESIENNE a fait délivrer à la SARL ARCHIBALD BY BLOOM un commandement de payer les loyers et charges des mois de juillet et août 2025 visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN par acte du 05 septembre 2025.

Par jugement du 03 septembre 2025, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL ARCHIBALD BY BLOOM. La SCI L’ARLESIENNE a déclaré sa créance de 8.523 € auprès du mandataire judiciaire.

Le 02 octobre 2025, la SCI L’ARLESIENNE a fait diligenter une saisie-attribution entre les mains du crédit mutuel Arkéa aux fins de recouvrer la somme principale de 6.449,64€ correspondant à des loyers et charges impayés dus (du 01/07/2025 au 03/09/2025) par la SARL ARCHIBALD BY BLOOM outre les frais, sur le fondement des deux actes authentiques en date des 28 février 2019 et 08 février 2021, et de l’acte sous seing privé du 18 novembre 2024.

Le tiers saisi a répondu au commissaire de justice qu’au jour de la saisie, le compte était créditeur d’une somme de 14.522,80 €.

La saisie été dénoncée à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN le 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN a fait assigner la SCI L’ARLESIENNE devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes à l’effet d’obtenir, à titre principal, la mainlevée de la mesure d’exécution forcée et subsidiairement, son cantonnement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 novembre 2025.

La SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN a fait soutenir oralement les termes de ses conclusions n°2 visées par le greffe, tendant à voir:

“A titre principal

— Juger recevable les demandes, fins et prétentions présentées par la société L’ATELIER SANS CHAGRIN,

— Juger que la société L’ATELIER SANS CHAGRIN n’est pas débiteur solidaire du versement des loyers commerciaux des mois de juillet, août et septembre 2025 envers la société L’ARLESIENNE,

— Ordonner la mainlevée de la saisie-attribution réalisée par la société L’ARLESIENNE le 2 octobre 2025 sur les comptes de la société L’ATELIER SANS CHAGRIN ouvert auprès du CREDIT MUTUEL ARKEA et dénoncée à la société L’ATELIER SANS CHAGRIN le 10 octobre 2025.

A titre subsidiaire

— Réduire le montant de la saisie pratiquée, en principal, à la somme de 5.472,53 €.

En tout état de cause

— Condamner la société L’ARLESIENNE à verser à la société L’ATELIER SANS CHAGRIN la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société L’ARLESIENNE aux entiers dépens.”

La SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN conclut en premier lieu à la recevabilité de sa contestation en ce qu’elle justifie du respect des dispositions de l’article R.211-11 du Code des procédures civiles d’exécution.

La SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN soutient ensuite qu’en application des dispositions contractuelles, la SCI L’ARLESIENNE se trouve privée de la possibilité d’invoquer la clause de garantie solidaire du cédant, ayant attendu plus d’un mois à compter du premier loyer impayé pour délivrer au cessionnaire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

A cet égard, elle conteste l’interprétation restrictive de la clause de solidarité contractuelle faite par la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN s’agissant du sort de ladite garantie cas de non-respect de l’obligation d’agir contre le locataire défaillant dans le délai d’un mois qui n’aurait pas, selon elle, vocation à s’appliquer en cas de la cession de bail. Elle considère en effet que le principe specialia generalibus dérogant ne vaut pas, faute de contrariété avec l’alinéa suivant prévoyant l’application de la sanction “de façon générale”, autrement dit à tout type d’opération à savoir la cession du droit au bail mais également l’apport du droit au bail ou la transmission universelle de patrimoine, et soutient que l’alinéa évoquant la cession de bail n’est pas une règle spéciale mais simplement la reprise des dispositions de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce.

Au bailleur qui lui oppose le délai accordé au cessionnaire pour s’acquitter du loyer impayé du mois de juillet 2025 comme ayant reporté le point de départ du délai pour agir en recouvrement ou en résiliation du bail, la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN réplique qu’elle n’a pas participé aux discussions intervenues avec le cessionnaire et qu’en application de l’article 1315 du Code civil il ne lui serait pas possible d’invoquer des exceptions personnelles au co-débiteur solidaire. Elle objecte qu’en tout état de cause, aucun délai n’a été finalement consenti à la SARL ARCHIBALD BY BLOOM.

Elle considère sans incidence l’existence d’une instance pendante aux fins d’annulation de l’acte de cession du fonds de commerce du 18 novembre 2024 dès lors que le litige n’a pas été tranché, que l’acte est toujours valable et qu’elle ne se trouve donc pas en l’état personnellement débitrice de l’arriéré locatif.

Elle affirme enfin que la clause litigieuse participe de l’équilibre contractuel et que son application est conforme à la volonté des parties, que cette clause limpide ne nécessite aucune interprétation et est conforme à l’équité.

Subsidiairement, à propos du quantum de la saisie, elle soutient, au visa des dispositions contractuelles, que le bailleur ne peut pas recouvrer les provisions sur charges impayées dès l’instant que le bail limite la garantie solidaire du cédant aux seuls loyers en cas de procédure collective. Elle en déduit que le quantum de la saisie pratiquée doit être minoré, les provisions sur charges ayant été comptabilisées à tort. Elle réfute l’argumentation du bailleur selon laquelle la taxe foncière serait en tout état de cause due, faisant valoir d’une part qu’il s’agit d’une taxe non recouvrable à son encontre du fait de la procédure collective du cessionnaire, d’autre part, qu’il n’est pas possible de substituer au recouvrement d’une créance de provisions sur charges telle que visée dans l’acte de saisie, celui d’une créance de taxe foncière.

En défense, la SCI L’ARLESIENNE, représentée par son conseil, a soutenu oralement des conclusions n°2 dûment visées, au terme desquelles elle sollicite de :

“Vu l’article R. 211-11 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article L. 145-16-1 du Code de commerce ;

Vu les articles 1119 et 1188 du Code civil ;

Vu les articles 1191 et 1194 du Code civil ;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A titre principal

— Déclarer la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions eu égard à l’absence de justification de la dénonce de son acte introductif d’instance au commissaire de justice instrumentaire de la saisie contestée.

A titre subsidiaire

— Débouter la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions eu égard à la solidarité passive la liant à la SARL ARCHIBALD BY BLOOM relativement au paiement des loyers et charges dues par celle-ci au titre du bail commercial cédé.

En tout état de cause

— Condamner la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN à payer à la SCI L’ARLESIENNE la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN aux entiers dépens.”

Au visa de l’article R. 211-11 du Code des procédures civiles d’exécution, la SCI L’ARLESIENNE conclut à l’irrecevabilité de la contestation de la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN en raison de l’absence de justification de la dénonciation de l’assignation au commissaire de justice instrumentaire dans les délais requis.

Subsidiairement, pour conclure au rejet de la demande de mainlevée de la saisie-attribution, la SCI L’ARLESIENNE fait valoir qu’elle a engagé une action en recouvrement des loyers et charges impayés dans le délai d’un mois suivant le premier impayé du cessionnaire, le premier incident de paiement devant être fixé au 04 août 2025 et non au 10 juillet 2025, compte tenu des propositions d’échelonnement de la dette adressées à la SARL ARCHIBALD BY BLOOM.

S’agissant de la clause de garantie solidaire litigieuse, elle estime par ailleurs que la commune intention des parties doit être interprétée comme excluant dans l’hypothèse d’une cession de bail, la sanction de la privation de la garantie de la solidarité entre cédant et cessionnaire pour le bailleur, ce dernier n’étant alors tenu qu’à une obligation d’information préalable du cédant dans le délai d’un mois, ce qui a bien été accompli. Selon elle, l’alinéa afférent à la cession de bail est une obligation spéciale qui déroge à l’obligation générale prévue pour tous les autres cas de transmission du bail à l’alinéa suivant qui impose au bailleur d’agir en recouvrement ou en résiliation du bail contre le cessionnaire dans le délai d’un mois à compter du premier impayé.

Elle ajoute que le tribunal de commerce de Rennes est saisi d’une demande de résolution de la cession de fonds de commerce intervenue entre la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN et la SARL ARCHIBALD BY BLOOM et que la juridiction doit rendre sa décision prochainement, que dans l’hypothèse d’un anéantissement rétroactif de ladite cession, c’est la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN qui sera débitrice des loyers et charges impayés par la SARL ARCHIBALD BY BLOOM.

Elle termine en demandant à la juridiction de se prononcer en équité, eu égard aux circonstances de l’espèce qui ont rendu difficiles voire impossibles pour le bailleur le strict respect du délai d’un mois pour engager les poursuites contre le cessionnaire.

Concernant le montant de sa créance, si la SCI L’ARLESIENNE admet une erreur sur la proratisation des loyers et charges pour le mois de septembre 2025, elle soutient toutefois que la saisie doit être maintenue pour un quantum de 6.861,20 € en ce que le cédant doit la garantir du défaut de paiement de la taxe foncière appelée antérieurement à la date d’ouverture de la procédure collective du cessionnaire (1.244 €).

MOTIFS

I – Sur la recevabilité de la contestation de la saisie-attribution

En vertu de l’article R. 211-11 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie.

L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

En l’espèce, l’acte de dénonciation de la mesure de saisie-attribution litigieuse est en date du 10 octobre 2025 et la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN a formé sa contestation devant le juge de l’exécution par assignation délivrée le 16 octobre 2025, soit dans le délai d’un mois prescrit.

Il est également justifié de la dénonciation de l’assignation au commissaire de justice instrumentaire par l’envoi le 17 octobre 2025 d’un courrier par lettre recommandée dont il a été accusé réception le 20 octobre 2025, ainsi que d’un courrier pour informer le tiers saisi de la contestation.

Les conditions prévues par l’article susmentionné étant respectées, la contestation formée par la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN devant le juge de l’exécution sera déclarée recevable.

II – Sur la demande de mainlevée de la saisie attribution

Aux termes de l’article L. 211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

Sur la clause contractuelle de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire

Le bail liant originairement la SCI L’ARLESIENNE et la société CAPEL GRANDES TAILLES et désormais opposable à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN du fait des différentes cessions intervenues, comporte une clause de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire rédigée en ces termes :

“En cas de cession ou de sous-location du droit au bail, d’apport de ce droit au bail en société, de fusion ou de scission d’une société ou, encore, de transmission universelle de patrimoine d’une société, le cédant restera responsable solidairement avec le cessionnaire ou sous-locataire, la société bénéficiaire de l’apport ou de la société issue de la fusion, du paiement des loyers et des charges et accessoires et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail.

En cas de cession, cet engagement du preneur est limité à trois ans à compter de la cession dudit bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce.

Dans les autres cas, cet engagement solidaire prendra fin à l’expiration de la durée contractuelle du bail en cours à l’exclusion des renouvellements ultérieurs. Il ne pourra donc être invoqué pendant sa reconduction tacite ou en cas d’éventuelle prorogation de la durée du bail. Il sera donc strictement limité au paiement des loyers, charges et accessoires afférents à la période garantie, à l’exclusion de toute indemnité d’occupation, ainsi qu’à l’exécution des différentes obligations dont le bailleur est en droit d’exiger le respect pendant cette même période ou à son terme.

Dans le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre du locataire, le bénéfice de cet engagement solidaire serait limité aux seuls loyers courus avant la date du jugement d’ouverture.

En cas de cession, le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par lui, conformément aux dispositions de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce.

De façon générale, le bailleur s’oblige à informer son ancien locataire de tout incident de paiement et à engager une procédure de recouvrement ou une action en résiliation de bail ou à mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit au plus tard dans le mois de cet incident.

Il s’oblige également à l’informer de toute inexécution des clauses et conditions du bail et à engager dans les plus brefs délais, une procédure afin d’obtenir soit l’inexécution par le locataire en place de ses obligations, soit la résiliation du bail. Si ces obligations n’étaient pas respectées, le bailleur serait privé de la possibilité d’invoquer le bénéfice de la présente clause.”

Le litige porte sur les conditions de mise en oeuvre de la clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire. Plus particulièrement, il s’agit de déterminer si dans le cas d’espèce, le bailleur avait l’obligation d’engager une procédure de recouvrement ou une action en résiliation de bail ou à mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit au plus tard dans le mois du premier incident de paiement du cessionnaire, pour se prévaloir de la garantie du cédant.

Certes en l’occurrence, l’alinéa 5 de la clause litigieuse qui vise expressément l’hypothèse d’une cession du bail commercial, se borne à mettre à la charge du bailleur une obligation d’ information préalable à l’égard du cédant en cas d’incident de paiement du cessionnaire, enfermée dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dûe être acquittée par celui-ci.

Il ne peut cependant être admis que cette disposition régit à elle seule les conditions de mise en oeuvre de la clause de garantie solidaire en présence d’une cession de bail commercial et en cas de défaut de paiement du cessionnaire.

En effet, l’alinéa qui suit débutant par la locution “de façon générale”, il doit à l’évidence en être déduit que sa portée est étendue à tous les cas pour lesquels la clause de garantie contractuelle s’applique, tels qu’énumérés au premier alinéa de la clause litigieuse.

Cette disposition se veut donc inclusive et non pas alternative à l’alinéa qui précède traitant de la cession de bail commercial.

D’ailleurs, si telle n’avait pas été la volonté des parties, celles-ci n’auraient pas manqué d’employer un vocabulaire permettant de marquer l’exclusion de la cession du droit au bail du périmètre d’application de l’alinéa 6, ainsi qu’elles l’ont fait pour la durée d’application de la clause de solidarité en distinguant bien “en cas de cession” d’une part, “dans les autres cas” d’autre part.

Ces dispositions ne sont pas redondantes avec celles de l’alinéa 5 dès l’instant qu’elles précisent la portée de l’obligation du bailleur en indiquant quelles doivent être les suites à donner à l’obligation légale d’information exprimée à l’article L. 145-16-1 du Code de commerce et reprise par la clause litigieuse, à savoir une obligation d’engager des poursuites. Elles prévoient également une sanction pour le cas où le bailleur ne respecterait pas l’obligation qui pèse sur lui: la privation de tout recours contre le cédant.

La circonstance que la loi n’ait pas prévu de telles obligations pour le bailleur est inopérante, les parties restant libres d’aggraver conventionnellement les obligations qui incombent à l’une ou à l’autre dans la limite du respect de l’ordre public.

Il s’ensuit que, pour pouvoir se prévaloir de la clause de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire, la SCI L’ARLESIENNE doit établir qu’elle a initié la procédure aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail dans le délai maximum d’un mois à compter du premier incident de paiement.

Il est acquis que le bailleur a fait délivrer au cessionnaire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 août 2025.

La SCI L’ARLESIENNE ne peut pas opposer à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN un report du point de départ du délai d’un mois à compter de la date du premier incident de paiement intervenu le 10 juillet 2025, alors qu’aucun accord n’est intervenu avec la SARL ARCHIBALD BY BLOOM pour un échelonnement du règlement de l’arriéré locatif.

Ce faisant, il appartenait à la SCI L’ARLESIENNE de mettre en jeu la clause résolutoire du bail à l’encontre du locataire en place, le 10 août 2025 au plus tard.

Ne l’ayant pas fait dans le délai requis, elle se trouvait privée de son recours en paiement contre le cédant au titre de l’obligation de solidarité prévue à l’acte.

A cet égard, il n’y a pas lieu de substituer à la force obligatoire de la convention des parties des considérations tirées de l’équité, la SCI L’ARLESIENNE étant tenue par son engagement contractuel découlant de l’acte authentique.

En outre, la circonstance tenant à l’existence d’une action en annulation de la cession du fonds de commerce intervenue au profit de la SARL ARCHIBALD BY BLOOM et pendante devant le tribunal de commerce n’est en outre pas de nature à remettre en cause l’absence d’obligation à paiement de la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN telle que résultant de l’application de la clause de garantie de solidarité insérée au bail commercial.

Il s’ensuit que la SCI L’ARLESIENNE ne disposant d’aucune créance exigible à l’encontre de la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN, elle ne pouvait agir en exécution forcée à l’encontre de cette dernière.

La mainlevée de la mesure de saisie-attribution sera en conséquence ordonnée.

III – Sur les mesures accessoires

La SCI L’ARLESIENNE qui perd le litige sera condamnée au paiement des dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN une somme au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice que l’équité commande de fixer à 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la contestation formée par la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN à l’encontre de la saisie-attribution diligentée le 02 octobre 2025 à la requête de la SCI L’ARLESIENNE et entre les mains du crédit mutuel Arkéa ;

— ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution diligentée le 02 octobre 2025 à la requête de la SCI L’ARLESIENNE et entre les mains du crédit mutuel Arkéa au préjudice de la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN ;

— CONDAMNE la SCI L’ARLESIENNE à payer à la SARL L’ATELIER SANS CHAGRIN une indemnité de mille cinq cents euros (1.500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI L’ARLESIENNE au paiement des dépens de l’instance ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,