TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE

DE RENNES

N° RG 25/04614 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTIK

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Ordonnance sur incident plaidé le 04 décembre 2025, rendue le 15 Janvier 2026, en audience publique par Jennifer KERMARREC, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assistée de Fabienne LEFRANC, Greffier, dans l’instance N° RG 25/04614 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTIK ;

ENTRE :

S.C.I. MABELA, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 790 688 972, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

ET

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL G.I.T.E FOUGERAIS, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES sous le numéro 322.865.882, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié de vente en date du 21 février 2018, la SCI MABELA a fait l’acquisition de deux appartements de type T1 bis au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6] (lots 1 et 2).

L’appartement situé au rez-de-chaussée à droite a été donné en location à Madame [B] [O] du 14 octobre 2019 au 5 janvier 2022.

Le second appartement situé au rez-de-chaussée à gauche a été donné en location à Monsieur [Y] [E] qui semble toujours occupé les lieux à ce jour.

Le 11 mai 2021, Madame [B] [O] a régularisé un constat amiable de dégât des eaux avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en raison d’une humidité importante affectant la salle de bain de son logement à l’origine de la destruction d’une partie des cloisons en plâtre de la pièce avec dépose de la robinetterie.

A compter de cette date, la salle de bain de l’appartement a été inutilisable.

Plusieurs déclarations de sinistre ont été faites auprès des assureurs des parties impliquées et des investigations techniques ont été diligentées par ces derniers pour déterminer l’origine des désordres.

Le 12 avril 2023, Monsieur [Y] [E], assisté de sa curatrice, a également régularisé un constat amiable de dégât des eaux avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en lien avec des infiltrations depuis la porte-fenêtre de son appartement causées par une fuite sur des canalisations composant les parties communes.

En avril et mai 2023, la SCI MABELA a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de RENNES pour obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire afin de déterminer l’origine des désordres précités au contradictoire de toutes les personnes intéressées, dont les locataires concernés, le syndicat des copropriétaires et leurs assureurs respectifs.

Selon ordonnance en date du 20 octobre 2023, Monsieur [F] [W] a été désigné en qualité d’expert.

Il a déposé son rapport définitif le 3 juillet 2024 et conclu que les désordres d’humidité affectant les deux appartements de la SCI MABELA sont “la conséquence de la grande vétusté des réseaux d’évacuation extérieurs (eaux usées et pluviales). Ces réseaux sont cassés, encombrés et n’évacuent plus. Les eaux stagnent dans la cour arrière, ravinent le sol extérieur et imbibent la maçonnerie en pierre du soubassement (remontées capillaires). Ces réseaux sont des ouvrages des parties communes.”

Le 21 mai 2025, la SCI MABELA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de RENNES en demandant de :

“Vu l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et 6 ; et 1343-2 du code civil,

Vu l’article 378 du code de procédure civile

(…)

SURSEOIR A STATUER dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] à indemniser la SCI MABELA au titre l’ensemble des préjudices de la SCI MABELA

ORDONNER l’indexation des condamnations sur l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport et la décision à intervenir

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] à verser à la SCI MABELA la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] aux entiers dépens”.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 29 août 2025, la SCI MABELA demande au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 143 et 144 du code de procédure civile,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

(…)

ORDONNER un complément d’expertise avec la mission suivante :

— Réunir les parties sur les lieux du litige, les entendre en leurs dires et explications, ainsi que tout sachant

— Visiter les ouvrages litigieux et les décrire

— Prendre connaissance de tout document utile à sa mission

— Prendre connaissance des désordres allégés par les présentes conclusions et notamment par le diagnostic technique de l’immeuble et dans les documents annexés et en dresser la liste,

— Dires s‘ils existent, et dans l’affirmative, les décrire dans leur nature, leur gravité, préciser s’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,

— Déterminer pour les désordres constatés leur origine et leur cause

— Déterminer et chiffrer le cout des travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres éventuels et assureur la réparation complète de l’ouvrage, sur la base de devis préalablement obtenu et dont il sera justifié

— Préciser la nature et évaluer les préjudices de toute nature subis et à subir du fait des désordres

— Donner, d’une manière générale, tout élément de fait, permettant au Tribunal ultérieurement saisi d’une procédure au fond, de statuer sur les responsabilités encourues et de solutionner le litige,

— De dresser du tout un rapport dont il sera préalablement précédé d’un pré-rapport.

RESERVER les dépens”.

La SCI MABELA fait valoir qu’il a été constaté des traces de pourriture cubique dans la salle de bain du rez-de-chaussée droit lors d’un diagnostic technique immobilier réalisé le 24 avril 2025. Elle dit ne pas pouvoir réaliser les travaux de reprise en l’état et estime nécessaire un complément d’expertise pour déterminer l’origine du désordre et les moyens nécessaires pour y remédier.

En réponse, selon message notifié par voie électronique le 4 novembre 2025, réitéré le 3 décembre suivant, le syndicat des copropriétaires a indiqué s’en rapporter à justice sur les mérites du complément d’expertise demandé par la SCI MABELA.

***

Les parties ont accepté que l’incident soit traité sans audience et la SCI MABELA a déposé son dossier dans le délai imparti. A réception, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 789-5 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [F] [W] a permis d’établir l’origine des désordres subis par les deux appartements de la SCI MABELA, confirmant les investigations techniques réalisées antérieurement depuis 2021.

L’expert judiciaire a également déterminé, à l’aide de devis produits par les parties, les travaux propres à y remédier tant sur les parties communes que sur les parties privatives de la SCI MABELA.

Les travaux sur les parties communes (réfection des réseaux d’eaux pluviales/eaux usées) doivent être réalisés en priorité pour permettre l’assèchement des lieux et la reprise des parties privatives endommagées.

D’après le rapport d’expertise judiciaire, ces travaux auraient été votés par la copropriété lors d’une assemblée générale en date du 15 mars 2024 (dire du syndicat des copropriétaires en annexe 7 du rapport d’expertise judiciaire).

Pour autant, à ce stade de la procédure, aucune des parties n’indique si ces travaux ont été réalisés ou non.

La SCI MABELA produit comme élément nouveau un état parasitaire réalisé le 24 avril 2025 par la société ARLIANE (sa pièce 18) établissant la présence, dans l’appartement situé au rez-de-chaussée à droite, d’indices d’infestation d’insectes à larves xylophages (petites vrillettes) et d’infestation de champignon de pourriture cubique du type coniophore des caves, ainsi que de pourriture molle au niveau des parties boisées du mur ouest de la salle de bain composé de briques et de bois.

La société ARLIANE a également relevé des taux d’humidité toujours élevé dans l’appartement, non seulement dans la salle de bain, mais également dans la cuisine, en recommandant de déposer le plâtre et tous les doublages de l’appartement pour vérifier s’il y a eu développement d’un éventuel champignon lignivore comme suggéré par la présence de pourriture cubique dans la salle de bain.

Ces conclusions laissent supposer que les désordres subis par la SCI MABELA, non seulement persistent, mais également se seraient étendus, alors que la société se plaignait uniquement de désordres au niveau de la salle de bain de l’appartement au stade des opérations d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne s’opposant pas au complément d’expertise judiciaire sollicité, il convient de l’ordonner pour actualiser les désordres subis et les mesures de nature à y remédier.

Le juge de la mise en état tient toutefois à attirer l’attention des parties sur le fait que ce complément d’expertise retardera d’autant les réparations nécessaires, aggravant nécessairement les préjudices subis par la SCI MABELA que la copropriété dans son ensemble (y compris la SCI MABELA) aura probablement à prendre en charge.

Les parties ne semblant pas remettre en cause les premières conclusions de l’expert judiciaire, il aurait été préférable qu’elles s’accordent à l’amiable sur les mesures de réparation à mettre en oeuvre pour les réaliser au plus vite. Indépendamment de la présente procédure, elles conservent toujours la possibilité de le faire et le juge de la mise en état ne peut que les inviter à y réfléchir pour remédier enfin à la situation qui dure depuis 2021.

A ce stade, il convient d’ordonner le complément d’expertise sollicité selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision.

La provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la SCI MABELA, à l’origine de la demande.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de mise en état contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 795 du code de procédure civile,

ORDONNE un complément d’expertise,

COMMET pour y procéder Monsieur [F] [W], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domicilié Cabinet MERCIER et Associés [Adresse 3] (tél. : [XXXXXXXX01] – fax : [XXXXXXXX02] – courriel : [Courriel 8]), lequel aura pour mission de, les parties et leurs conseils présents ou dûment convoqués :

* Se rendre sur les lieux et les visiter ;

* Entendre les parties et tous sachants ;

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission et prendre connaissance en particulier de l’état parasitaire réalisé le 24 avril 2025 par la société ARLIANE ;

* Décrire l’évolution des désordres affectant l’appartement situé au rez-de-chaussée à droite de la SCI MABELA ;

* En rechercher les causes ;

* Préciser, le cas échéant, les travaux qui auraient été réalisés depuis le rapport d’expertise judiciaire en date du 3 juillet 2024 et en décrire les conséquences ;

* Réactualiser tous les postes de préjudice invoqués par la SCI MABELA ;

* Réactualiser l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état de l’appartement précité de la SCI MABELA en distinguant ce qui relève des parties communes et des parties privatives ;

* De manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations de nature à permettre à la juridiction d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

* Dans la limite de cette mission, répondre aux dires et observations des parties ;

DIT que l’expert désigné pourra s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile,

FIXE à 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

DIT que cette provision sera consignée par la SCI MABELA, au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

DIT que l’expert commencera ses opérations après de la consignation qui lui sera adressé par le greffe,

DIT qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire,

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable et dans les conditions rappelées ci-dessus, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif,

DESIGNE Jennifer KERMARREC ou tout autre juge de la mise en état de la 2ème chambre civile pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement,

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du jeudi 28 mai 2026 pour vérifier le bon déroulement des opérations d’expertise,

RESERVE le sort des dépens.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE LA MISE EN ETAT,