COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00431 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGPC

Minute N° : 26/00009

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :M et Mme [B]

le :06/01/26

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER FORUM DU GRAND RIBAN sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice FONCIA FABRE GIBERT

domiciliée : chez FONCIA FABRE GIBERT Syndic

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [Q]

né le 10 Novembre 1990 en TUNISIE

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

Madame [O] [W]

née le 18 Mars 1993 en TUNISIE

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 16 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN a consenti à Monsieur [I] [Q] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5].

Par avenant en date du 30 décembre 2024, Madame [O] [W] a été ajoutée au contrat de bail.

Par exploit en date du 05 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN a fait délivrer à Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 908,72€ hors frais et indemnités.

Par exploit délivré le 30 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN a fait citer Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— les condamne solidairement à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif la somme de 2 892,10€ ;

— les condamne solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500€, jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— les condamne solidairement au paiement de la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce.

L’affaire est fixée à l’audience du 16 décembre 2025 où elle est plaidée.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN comparait représenté à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 2 698,16€. Il indique être favorable à la mise en œuvre d’un plan d’apurement.

Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] ont comparu à l’audience en personne et ont sollicité l’octroi d’un plan d’apurement d’une durée de deux mois.

La décision est mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception du 1er octobre 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 16 décembre 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 06 juin 2025, au moins deux mois avant l’assignation du 30 septembre 2025.

La demande de résiliation formée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN a produit un dernier décompte arrêté au 10 décembre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2 698,16 euros.

Par ailleurs, le contrat de bail est doté d’une clause de solidarité.

En conséquence, Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] seront solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN la somme de 2 698,16€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 10 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-120.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN que Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 05 août 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN depuis le 05 août 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN que Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] ont bien repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience. A l’audience, ils ont sollicité que des délais de paiement par mensualités de 1 349,08€ leur soient accordés afin de poursuivre l’apurement de la dette locative.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN a indiqué être favorable à l’octroi de ce plan.

Il convient en conséquence de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] un délai de paiement par mensualités de 1 349,08€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] se libèrent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité de leur loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] seront condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 479,46€ égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN concernant le contrat de bail du 03 avril 2023 dont avenant du 30 décembre 2024 consenti à Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 05 août 2025 ;

Condamnons solidairement Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN la somme de 2 698,16€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 10 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ;

Autorisons Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] à se libérer de cette somme sur une durée de deux mois par un premier versement de 1 349,08€ et un second du solde le mois suivant et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement en ce cas Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 479,46€ égale au montant du loyer augmenté des charges, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons in solidum Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier FORUM DU GRAND RIBAN la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons in solidum Monsieur [I] [Q] et Madame [O] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 06 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge