TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00213 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEFM

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[M] [Z]

[H] [Z]

C/

[Y] [I]

[C] [N]

[U] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Y] [I]

Mme [C] [N]

M. [U] [I]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Z]

né le 15 Avril 1966 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

Madame [H] [Z]

née le 06 Juillet 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

Tout deux représentés par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 6]

représenté par Monsieur [Y] [I] muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] ont donné à bail à Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 510,00 euros.

Par acte du 1er juillet 2020, Monsieur [U] [I] s’est porté caution des engagements de Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2023, Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] ont fait signifier à Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1932,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [U] [I], en date du 8 mars 2023.

Par lettre du 9 mars 2023 Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] ont fait assigner Monsieur [Y] [I], Madame [C] [N] et Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15 euros par jour de retard,condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] Monsieur [U] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3773 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 9 janvier 2025.

À l’audience du 3 juin 2025, Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils indiquent que la dette locative a été soldée, notamment grâce à l’intervention de la caution, mais qu’ils maintiennent leur demande d’expulsion en raison du défaut d’assurance des locatairessur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, l’assureur indiqué par les locataires ne couvrait pas le logement.

Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] font part de leur souhait de quitter le logement. Ils sollicitent un délai de trois à quatre mois à compter de l’audience pour pouvoir quitter le logement.

Ils indiquent que le logement fait bien l’objet d’un contrat d’assurance. Ils font part de leur situation financière.

Monsieur [U] [I], représenté par Monsieur [Y] [I], muni d’un pouvoir, n’a pas formulé de demande.

Les défendeurs ont été invités par le juge des contentieux de la protection à produire le contrat d’assurance du logement par note en délibéré.

Le diagnostic social et financier a fait l’objet d’un rapport de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance:

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 1er juillet 2020 a été signifié par commissaire de justice en date du 2 mars 2023.

Selon le demandeur, les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance pour le logement, malgré ce commandement. En effet, une attestation d’assurance datée du 13 mars 2023 de la compagnie AXA France IARD a été adressée au bailleur, cependant, après attache avec la compagnie, il apparaît que cette dernière ne couvrait pas le logement des locataires ainsi que l’expose le courriel du 6 octobre 2023.

Bien qu’invités par le juge des contentieux de la protection à produire le contrat d’assurance en cours de délibéré, les défendeurs ne se sont pas exécutés, alors même qu’ils ont bien adressé au tribunal le pouvoir de la caution pour pouvoir être représentés à l’audience.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire apparaissent réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2020, à compter du 2 avril 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît qu’un délai significatif a déjà été laissé entre le commandement de justifier de l’assurance et l’assignation en justice devant le juge des contentieux de la protection. Ce délai a notamment permis aux défendeurs d’apurer leur dette mais leur a également laissé un temps suffisant pour préparer leur départ. Par ailleurs, les défendeurs sollicitent un délai de 3 à 4 mois, à compter de l’audience du 3 juin 2025. Or le délibéré a été fixé au 9 septembre 2025. Ce n’est qu’à compter de cette date qu’un commandement de quitter les lieux pourra être adressé, ce dernier initiant lui-même le délai prévu par l’article L412-1. Dès lors, le délai sollicité par les défendeurs apparait déjà effectif.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [I] et Madame [N] de leur demande de délai pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 avril 2023, Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] à son paiement à compter de 2 avril 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’acte de cautionnement du 1er juillet 2020 vise spécifiquement le cas des indemnités d’occupation, de sorte que la caution sera également tenue solidairement de ces indemnités.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [I], Madame [C] [N] et Monsieur [U] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2020 entre Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] d’une part, et Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 2 avril 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [N] à compter du 2 avril 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [I], Madame [C] [N] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mai 2023, échéance de mai incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [I], Madame [C] [N] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [I], Madame [C] [N] et Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 mars 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la Préfecture du Calvados

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection