Tribunal Judiciaire de Roanne, Ch3 référé civil, 26 septembre 2025, n° 25/00041

TJ Roanne 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défenderesses n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Accepté
Frais engagés pour le recouvrement des charges
La cour a jugé que les frais engagés par le syndicat pour le recouvrement des créances étaient justifiés et devaient être remboursés.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a estimé que les difficultés financières de la société LYSHAD ne justifiaient pas l'octroi de délais de paiement, compte tenu des mises en demeure et du temps accordé pour régulariser la situation.
Rejeté
Contestations sur les charges
La cour a jugé que les contestations de la société Bois La Croix Pizzas n'étaient pas fondées et a confirmé les montants dus.

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Sur la décision

Référence :	TJ Roanne, ch3 référé civil, 26 sept. 2025, n° 25/00041
Numéro(s) :	25/00041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis ROBERTCamille THINONRaphaël SALZMANN
Cabinet(s) :	AD JUSTITIAMSELARL ROBERT
Parties :	Syndicat SDC [ Adresse 5 ] c/ S.A.R.L. BOIS LA CROIX PIZZAS, Société LYSHAD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

— JUGEMENT SELON LA PROCÉDUE ACCÉLÉRÉE AU FOND -

PROCÉDURE

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBYP-W-B7J-CNWC

JUGEMENT

N° 25/94

DU 26 SEPTEMBRE 2025

— ------------------------------

expéditions le:

— M^e ROBERT (ccc+ 1 grosse)

— M^e SALZMANN (ccc)

— M^e THINON (ccc)

DEMANDERESSE :

Syndicat SDC [Adresse 5]

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. BOIS LA CROIX PIZZAS

Activité : Sans emploi, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaël SALZMANN, avocat au barreau de ROANNE

Société LYSHAD

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Camille THINON de la SELARL AD JUSTITIAM, avocats au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

LE PRÉSIDENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND: Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Marie-Léa RENE, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 04 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : prononcé publiquement le 26 SEPTEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société Bois La Croix Pizza et la société LYSHAD sont propriétaires en indivision d’un local (lot n°10) et d’un dépôt (lot n°21) dans la copropriété la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4]

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2024, la société DUGOURG & GAME, syndic de la copropriété, a mis en demeure la société Bois la Croix Pizza, de payer :

la somme de 2 214,54 euros outre les frais limités de 150 euros, soit un total de 2 364,54 euros pour les charges de copropriété échues ; la somme de 4 004,22 euros au titre des charges à échoir soit :1 721,67 euros au titre des appels 2, 3 et 4 (charges courantes et cotisations fonds travaux ALUR) de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;2 282,55 euros au titre de l’ensemble des appels de charges courantes et cotisations fonds de travaux ALUR de l’exercice allant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2024, le syndic a mis en demeure la société LYSHAD, de payer :

La somme de 7 542,28 euros outre les frais limités à 150 euros, soit un total de 7 692,28 euros au titre des charges de copropriété échues ;la somme de 4 004,22 euros au titre des charges à échoir soit :1 721,67 euros au titre des appels 2, 3 et 4 (charges courantes et cotisations fonds travaux ALUR) de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;2 282,55 euros au titre de l’ensemble des appels de charges courantes et cotisations fonds de travaux ALUR de l’exercice allant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.Suivant procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 05 novembre 2024, les comptes de la copropriété ont été approuvés.

Par acte extrajudiciaire du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » (ci-après « le SDC de la résidence [Adresse 5] ») a fait citer la société Bois la Croix Pizza et la société LYSHAD devant le président du Tribunal judiciaire de Roanne, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner à lui payer les sommes dues au titre des charges de copropriété.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 septembre 2025.

Le SDC de la résidence [Adresse 5] demande au juge des référés de condamner les défendeurs à lui payer :

Pour la société LYSHAD : La somme de 8 116,18 euros au titre des appels échus et impayés au 10 février 2025, outre intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;La somme de 1 147,78 euros au titre des appels 3 et 4 de charges courantes et cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;La somme de 2 282,55 euros au titre des charges courantes et du fonds travaux ALUR pour l’exercice allant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;Pour la société Bois la Croix Pizza : La somme de 2 788,43 euros au titre des appels échus et impayés au 10 février 2025, outre intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;La somme de 1 147,78 euros au titre des appels 3 et 4 de charges courantes et cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

La somme de 2 282,55 euros au titre des charges courantes et du fonds travaux ALUR pour l’exercice allant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.Il demande également que les défendeurs soient condamnés à lui payer la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La société BOIS LACROIX PIZZA conclut au rejet des demandes. Elle conteste devoir les sommes dues et soutient qu’elle est à jour du paiement de ses charges.

La société LYSHAD demande au tribunal de réduire à de plus justes proportions les demandes formulées à son encontre, de lui accorder des délais de paiement, de rejeter les demandes fondées sur l’article 70 du code de procédure civile, d’écarter l’exécution provisoire du jugement, et de condamner le demandeur aux dépens. Elle soutient que certaines charges réclamées ne sont pas dues, que des paiements sont intervenus, et qu’en conséquence le solde des charges dues par l’indivision s’élevait à 1788,43 euros au 4 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Les dispositions de l’article 10-1 de la même loi précisent que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

De plus, il appert des dispositions de l’article 19-2 de la même loi, qu"A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 en question indique que, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. (…) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est ainsi justifié au dossier que les dépenses s’élèvent à :

1 000 euros le 06 juin 2025 au titre des charges échues et non échues et 573,89 euros le 22 juillet 2025 au titre de sa quote-part des charges de copropriété pour le troisième trimestre de l’année 2025 pour la première ;3 111,80 euros le 11 mars 2025 au titre des appels de fonds 2, 3 et 4 de charges courantes afférents à la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et de la quote-part de charges échues jusqu’au 31 décembre 2024 pour la seconde.Le syndic confirme la réception de ces versements et précise également avoir reçu pour la société Bois la Croix Pizzas les sommes de :

814,41 euros le 30 juillet 2021 ;10 euros le 09 juillet 2025 ;Ce qui porte à 3 936,21 euros la somme déjà payée et à soustraire aux montants réclamés dans la présente instance.

Les arguments développés par la société LYSHAD aux fins de contester les sommes représentant les frais chauffage ou d’établissement d’un pré-état daté, prétendument indus, et le débit d’une somme de 2014,59 €, prétendument imputée de manière erronée, sont inopérants, ces montants représentant bien des charges dues par les copropriétaires indivis.

Malgré la délivrance de mises en demeure de payer les sommes dues, les débiteurs ne se sont pas libérés de leurs dettes et il a fallu qu’une assignation en justice intervienne pour que des versements soient effectués.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société LYSHAD et la société Bois la Croix Pizzas à payer respectivement ces sommes, déduites des derniers versements réalisés, au syndicat assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2024, les mises en demeure ayant été présentées le 22 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement de la société LYSHAD

La société LYSHAD demande qu’un délai de paiement lui soit accordé au regard des difficultés financières tant de la société que de sa gérante personnellement. La société fait également valoir que son différent avec la société Bois la Croix Pizzas ne lui a permis d’être valablement informée des appels de provision que lorsqu’elle prenait directement attache avec le syndic, ce qui a entrainé du retard de traitement.

S’il ressort des dossiers qu’un conflit existe entre les deux sociétés et que la société LYSHAD, comme sa gérante, rencontre des difficultés financières, il n’appartient pas au syndic de pâtir des conséquences de ces différents et difficultés notamment en ce que la mise en demeure a été émise le 22 novembre 2024 et que l’assignation devant la présente juridiction a été signifiée le 03 mars 2025, laissant à la société LYSHAD un délai suffisant pour initier une régularisation de sa situation.

Le premier versement effectué remontant au 06 juin 2025, la demande de délais de paiement de la société LYSHAD sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires a été contraint par la carence des défendeurs à engager des frais irrépétibles dont il lui sera dû indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros pour la société LYSHAD et de 800 euros pour la société Bois la Croix Pizzas.

La société LYSHAD et la société Bois la Croix Pizzas seront condamnées aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société LYSHAD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », située [Adresse 3] à [Localité 4], représentée par son syndic, la société DUGOURD & GAME, les sommes suivantes :

8 116,18 euros au titre des appels de charges échus et impayés au 10 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2024 ;1 147,78 euros au titre des appels 3 et 4 de charges courantes et cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;2 282,55 euros au titre des charges courantes et du fonds travaux ALUR pour l’exercice allant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;DIT que la somme de 1 573,89 euros, payée par la société LYSHAD par la société LYSHAD les 06 juin 2025 et 22 juillet 2025, devra être déduite des sommes susmentionnées ;

CONDAMNE la société Bois la Croix Pizzas à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », située [Adresse 3] à [Localité 4], représentée par son syndic, la société DUGOURD & GAME, les sommes suivantes :

2 788,43 euros au titre des appels échus et impayés au 10 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2024 ;1 147,78 euros au titre des appels 3 et 4 de charges courantes et cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;2 282,55 euros au titre des charges courantes et du fonds travaux ALUR pour l’exercice allant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;DIT que la somme de 3 936,21 euros versée par la société Bois la Croix Pizzas devra être déduite des sommes susmentionnées ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’égard d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

DEBOUTE la société LYSHAD de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la société Bois la Croix Pizzas de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société LYSHAD, d’une part, et la société Bois la Croix Pizzas, d’autre part, à payer chacune au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », située [Adresse 3] à [Localité 4], représentée par son syndic, la société DUGOURD & GAME la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LYSHAD et la société Bois la Croix Pizzas aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 26 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT