TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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AUDIENCE DU 20 JANVIER 2026

PROCÉDURE

N° : N° RG 23/00916 – N° Portalis DBYP-W-B7H-CJHU

JUGEMENT

N° 26/00004

DU 20 JANVIER 2026

expédition le:

M^e MONTMEAT (ccc+1grosse)

M^e LE GAILLARD (ccc)

DEMANDERESSES :

Madame [D] [F] [V] épouse [H]

née le 03 Avril 1978 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [R] [P]

née le 20 Juin 1953 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

D’UNE PART

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]

né le 10 Novembre 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier LE GAILLARD de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 16/09/2026

DÉBATS : à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT : prononcé publiquement le 20 JANVIER 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale du 8 novembre 2021, Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] ont conféré à Monsieur [B] [J], pour une durée expirant le 30 juin 2022, la faculté d’acquérir une maison à usage d’habitation avec dépendances située [Adresse 4] à [Localité 9] et une maison d’habitation avec un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 9], le tout au prix de 450 000 euros.

Il est prévu à l’acte une indemnité d’immobilisation fixée à 10 % du prix de vente et en sus de la commission d’agence, et les parties ont convenu qu’aucune somme sera versée avant le délai de réalisation de la promesse mais que le bénéficiaire s’obligeait à verser ladite somme au promettant au plus tard au jour de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente en son seul fait.

L’acte prévoit aussi à titre de conditions suspensives particulières en faveur du bénéficiaire :

— l’obtention par le bénéficiaire d’un permis d’aménager un lotissement avant la date du 28 février 2022, compte tenu de la destination envisagée par le bénéficiaire pour un projet de construction de deux maisons individuelles, :

— l’obtention par le bénéficiaire avant la même date du 28 février 2022 d’une autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, s’agissant du rez-de-chaussée et des combles de l’immeuble situé au [Adresse 3], condition à laquelle il est expressément possible de renoncer,

— l’obtention par le bénéficiaire d’un prêt d’un montant maximal de 950 000 euros remboursable sur une durée maximale de 15 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1,5 % l’an hors assurance, prenant la forme d’une ou plusieurs offres écrites au plus tard à la date du 28 février 2022, condition à laquelle il est expressément possible de renoncer soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables soit en exprimant une intention contraire, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt.

Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] ont, par courrier de leur notaire du 23 juin 2022, interrogé Monsieur [B] [J] sur ses intentions de signer la vente au 15 septembre 2022, en renonçant aux conditions relatives aux autorisations administratives, à défaut de quoi elles entendaient lui réclamer l’indemnité d’immobilisation s’élevant à 45 000 euros outre des dommages-intérêts. Une relance lui a été adressée dans le même sens le 11 janvier 2023.

Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] ont ensuite mis en demeure Monsieur [B] [J], par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par son destinataire le 5 mars 2023, de leur faire parvenir les justificatifs de ses démarches auprès des banques ainsi que les réponses des organismes, lui rappelant qu’elle avait noté aux termes de son mail du 13 septembre 2022, qu’il renonçait aux conditions suspensives d’obtention des autorisations administratives.

Monsieur [B] [J] a encore été mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil de Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] en date du 20 avril 2023, reçue par son destinataire le 1er avril 2023, de régler la somme de 45 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] ont fait citer Monsieur [B] [J] devant le tribunal judiciaire de Roanne, par assignation signifiée le 20 décembre 2023, aux fins principalement de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Lui ayant confirmé leur accord pour envisager une médiation, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 10 juillet 2024, ordonner une mesure de médiation judiciaire, est renvoyé l’affaire à la mise en état silencieuse pour les conclusions des parties à l’issue de la mesure.

Le médiateur désigné a le juge de la mise en état de ce que la médiation n’aurait pas lieu compte tenu de l’impossibilité de l’une des parties de verser la provision, qui était fixée à 1800 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 9 septembre 2025 par le RPVA, Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] formulent les demandes suivantes :

Condamner Monsieur [B] [J] à régler à Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] la somme de 45.000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation fixé contractuellement à 10 % du prix de vente

Débouter Monsieur [B] [J] de toutes prétentions plus amples et contraires.

Condamner Monsieur [B] [J] à régler à Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [B] [J] aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocat sur son affirmation de droit qui sollicite le bénéfice de l’article 699 du NCPC.

Assortir la présente décision de l’exécution provisoire de droit,

Elles font notamment valoir qu’après avoir renoncé aux conditions suspensives d’obtention d’un permis et d’obtention des autorisations administratives, il ne restait à Monsieur [B] [J] qu’à justifier de l’obtention ou non d’un prêt prévu aux conditions du compromis, avant la date du 28 février 2022 ; que la condition sera censée défaillie et le compromis sera caduc de plein droit passé un délai de huit jours à compter de la réception de la mise en demeure du 1er mars 2023 ; que, le défendeur ne justifiant pas des refus des prêts des banques qu’il aurait sollicitées, il est donc manifeste qu’il n’a accompli aucune démarche pour obtenir un prêt ; que la stipulation de l’indemnité d’immobilisation ne s’analyse pas en une clause pénale susceptible d’être réduite ; que le défendeur a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de paiement suffisant et que sa demande de délai sera rejetée.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 mai 2025 par le RPVA, Monsieur [B] [J] formule les demandes suivantes :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

DECLARER que la stipulation qualifiée d’indemnité d’immobilisation doit en réalité s’analyser en une clause pénale,

FIXER, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil le montant dû par Monsieur [B] [J] à la somme de 1.000 €,

Très subsidiairement,

ACCORDER à Monsieur [B] [J] les plus larges délais de paiement,

En toutes hypothèses,

CONDAMNER in solidum Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] au paiement d’une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure

Civile,

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens.

Il fait notamment valoir que « sans qu’il soit besoin d’aller plus loin » les établissements financiers qu’il a sollicités ont refusé de financer l’opération qu’il projetait avec ses associés et qu’il n’a pas justifié compte-tenu de difficultés personnelles ; qu’il n’est pas tenu de verser l’indemnité d’immobilisation dans la mesure où la condition suspensive de tension d’un prêt a défailli ; que par interprétation des clauses du contrat, la stipulation d’indemnité d’occupation « doit s’analyser incontestablement » en une clause pénale qui doit être ramenée de plus juste proportion qui ne saurait excéder la somme de 1000 euros dans la mesure où « il est certain que la somme de 45 000 euros prévue par la clause litigieuse est manifestement excessive », d’autant que le tènement immobilier a été vendu ; qu’il est débiteur malheureux et de bonne foi et qu’il a traversé des difficultés personnelles importantes liées à la liquidation judiciaire de sa société après avoir tenté par tous moyens de sauver son activité ce qui explique son absence de réponse, et qu’il est sans activité professionnelle et sans revenu.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025 et l’affaire, fixée à l’audience du 18 novembre 2025 pour laquelle les parties ont fait déposer leurs dossiers, a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le tribunal n’a pas à répondre aux « demandes » tendant à voir « constater », de même que les « demandes » tendant à voir « dire », « juger », « donner acte » ou encore « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dont il n’est donc pas saisi lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande principale

En vertu du premier alinea de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant que le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé est le consentement du bénéficiaire.

La condition suspensive, dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, ce qui résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil.

Il est régulièrement jugé en application de l’article 1304-3 du code civil que la condition n’est pas réputée accomplie lorsque sa défaillance procède d’une impossibilité juridique.

Il est tout aussi constant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse, la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale.

Il n’est pas discuté en l’espèce que Monsieur [B] [J] a valablement renoncée au bénéfice des conditions suspensives d’obtention avant le 28 février 2022 d’un permis d’aménager un lotissement et d’une autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation situés au [Adresse 3], ce qui résulte de son message du 13 septembre 2022 adressé au notaire des requérantes, par lequel il indique : « Je vous confirme renoncer à la clause suspensive d’obtention d’un permis de construire ou autre autorisation administrative ».

Seule la condition suspensive d’obtention d’un prêt reste donc en litige.

Elle est libellée comme suit, caractères en majuscules, en gras et soulignés littéralement transcrits :

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tous établissements prêteurs.Montant maximal de la somme empruntée : NEUF CENT CINQUANTE MILLE EUROS (950 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 15 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 1,5 % l’an (hors assurance).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 28 février 2022.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L.313-41 du code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance-décès invalidité.Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demander aux conditions ci-dessus, devra être notifié par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [7] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décomptés du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L.313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celles ci-dessus exprimées, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L.313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer de demande de prêt.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bénéficiaire n’a pas levé l’option qui lui a été consentie par Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] dans la promesse unilatérale de vente du 8 novembre 2021.

Les circonstances dont il fait état ne sont pas établies, au-delà des seules affirmations de Monsieur [B] [J] qui d’ailleurs confirme dans son message du 13 septembre 2023 une « demande de financement 500 K€ : fait (Crédit Agricole et BP AURA) » sans prendre la peine d’en justifier aux débats.

En l’absence de dépôt d’une ou de plusieurs demandes de financement auprès d’un établissement bancaire, le tout dans les délais et dans les conditions de l’acte du 8 novembre 2021, le bénéficiaire de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente en a empêché la réalisation.

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie et que l’indemnité d’immobilisation de 45 000 euros convenue entre les parties reste acquise aux promettantes.

Monsieur [B] [J] sera par conséquent condamné à payer cette somme à Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H].

Sur la demande de délais de paiement

Le juge qui dispose d’une appréciation souveraine pour ce faire, peut, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et, par décision spéciale et motivée, ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Monsieur [B] [J] verse aux débats l’échéancier que lui a accordé l’URSSAF le 26 décembre 2023 pour s’acquitter de la somme totale de 8181,48 euros au titre de ses cotisations sociales personnelles, en sa qualité de représentant légal de la SARL Tout et d’une société VDS holding, en ces temps de mensualités fixées à 227 euros à compter du 18 février 2024.

Si le défendeur ne précise pas ce qu’il en est du respect de l’échéancier qui lui a ainsi été accordé, il verse également aux débats l’avis d’imposition sur ses revenus de l’année 2023 dont il résulte qu’il a déclaré 5831 euros de salaire, et que son revenu net imposable est évalué à 5248 euros, ainsi que sa déclaration des revenus de l’année 2024 dont il résulte qu’il aperçut 13 356 euros de revenus et qu’il a à sa charge le paiement d’une contribution alimentaire pour un enfant majeur.

Même s’il ne propose pas de modalités concrètes pour le bénéfice de l’article 1343-5 du code civil, Monsieur [B] [J] doit être considéré comme rapportant la preuve de sa situation, de sorte que le tribunal lui accordera la possibilité de s’acquitter de la somme de 45 000 euros mis à sa charge, à raison de 23 mensualités de 700 euros chacune, et d’une dernière mensualité égale au solde restant dû.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, Monsieur [B] [J] sera condamné aux dépens, avec recouvrement direct au profit des avocats qui le demandent, aux conditions de l’article 699 du code de procedure civile.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, Monsieur [B] [J] sera condamné à payer à Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, susceptible d’appel, mis à disposition,

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] la somme de 45 000 euros,

DIT que Monsieur [B] [J] pourra s’acquitter du paiement de la somme de 4500 euros à raison de 23 mensualités de 700 euros et d’une dernière mensualité égale au montant du solde restant dû, la première mensualité devant être payée le premier du mois suivant la signification de la présente décision, et les 23 suivantes le premier de chaque mois, d’avance,

RAPPELLE que Monsieur [B] [J] encourt la déchéance de l’échelonnement de paiement ainsi accordé, en cas de non-paiement d’une seule échéance au terme prévu,

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux dépens, avec recouvrement direct au profit des avocats qui le demandent, aux conditions de l’article 699 du code de procedure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Madame [N] [U] [P] et Madame [D] [F] [V] épouse [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 20 JANVIER 2026.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,