JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01384 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJJL

AFFAIRE : [C] [G] C/ [X] [T] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [C] [G]

née le 21 Mai 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

DÉFENDEUR

M. [X] [T] [J]

né le 03 Juin 1979 à [Localité 2] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 février 2024, Madame [C] [G] a donné en location à Monsieur [X] [T] [J] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire situé à l’adresse suivante : [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, Madame [C] [G] (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Monsieur [X] [T] [J] (ci-après dénommé « le locataire ») aux fins de :

— de dire et juger la requérante recevable en son action,

— A titre principal : de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2025,

— A titre subsidiaire : de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti par Madame [C] [G], requérante et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges à compter du 2 mai 2025,

— d’ordonner l’expulsion du locataire de corps et de bien ainsi que tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier requis ou de toute autre personne dont le concours sera nécessaire,

— de condamner le locataire au paiement de la somme en principal de 4.090, 10 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au mois de juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 381, 54 euros à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux objet de la présente procédure, indemnité d’occupation qui sera revalorisée en fonction des indices IRL publiées par l’Insee correspondant au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi,

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 800, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer que l’exécution provisoire est de droit,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

— de condamner le locataire en tous les dépens de l’instance et de ses suites et qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers en date du 20 mars 2025, sa notification aux services de la CCAPEX ainsi que le coût du présent acte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025.

[Q] [G] s’est présentée en disant représenter Madame [C] [G], sa fille.

Elle a expliqué que le locataire était toujours dans les lieux en sollicitant le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [J] était non comparant.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026, la requérante ayant été autorisée à transmettre à la juridiction une note en délibéré comportant le pouvoir de représentation de Madame [Q] [G], mère du requérant.

Le 5 février 2026, le pouvoir n’ayant toujours pas été réceptionné, la réouverture des débats a été ordonnée.

L’affaire a été rappelée le 5 mars 2026.

Par courriel adressé à la juridiction le 2 mars 2026, la requérante a adressé le pouvoir de représentation au bénéfice de sa mère en expliquant être dans la possibilité de comparaître compte tenu de la distance entre son domicile et [Localité 3] et qu’elle était en outre militaire de carrière. La requérante a expliqué que sa mère était également dans l’impossibilité de venir la représenter une nouvelle fois.

Elle a donc été dispensée de comparaître à l’audience du 5 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

— Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

— Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « (…) à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience (…). Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi (…) ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 25 mars 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable de ce chef.

— Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré impayé.

Le 20 mars 2025 a été signifié à Monsieur [X] [T] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire et lui faisant commandement de payer les loyers et charges impayés dans le délai de six semaines de la signification. L’acte a été signifié en dépôt Etude.

Il est constant que Monsieur [T] [J] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de 6 semaines.

Il ressort des pièces versées aux débats que ce dernier ne s’est pas acquitté des obligations issues du contrat de location, puisqu’il n’a pas payé son loyer et ses charges de manière régulière.

L’ensemble de ces manquements constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur le locataire.

Par ailleurs, le fait qu’il n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 2 mai 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Il résulte de l’enquête sociale diligentée que Monsieur [T] [J] ne s’est présenté à aucun des rendez-vous donnés par le service.

Il y a lieu par conséquent de :

constater la résiliation du bail à compter du 2 mai 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Madame [C] [G] ou un représentant.

— Sur la demande en paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié au locataire le 20 mars 2025,

le décompte de la créance arrêté au 3 décembre 2025 dont il résulte que le locataire reste redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme totale de 5.379, 34 euros.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 3 décembre 2025, Monsieur [X] [T] [J] est bien redevable envers Madame [C] [G] de la somme de 5.379, 34 euros au titre des impayés des loyers, des charges et indemnités d’occupation.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire aux bailleurs, étant précisé que cette somme sera à parfaire des indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire.

— Sur les frais du procès

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [X] [T] [J] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

Cet article dispose que :

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité fait en l’espèce obstacle à ce que le locataire soit tenu au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur la capitalisation des intérêts

Les intérêts moratoires échus depuis un an à compter de la présente décision seront capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ainsi qu’à chaque échéance annuelle ultérieure.

— Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 2 mai 2025 du bail en date du 12 février 2024 consenti par Madame [C] [G] à Monsieur [X] [T] [J] portant sur un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire à l’adresse suivante : [Adresse 3].

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [T] [J] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique si besoin,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] [J] à payer à Madame [C] [G] la somme de 5.379, 34 (cinq mille trois cent soixante dix neuf euros et trente quatre cents) au titre des impayés de loyers et charges et d’indemnités d’occupation (échéance de décembre 2025 comprise),

CONDAMNE Monsieur [X] [T] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles, à compter du premier janvier 2026 (hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Madame [C] [G] ou un représentant,

DIT que ces sommes seront majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025, date de l’assignation ,

ORDONNE pour les condamnations susvisées la capitalisation des intérêts échus depuis un an, puis à chaque échéance annuelle ultérieure,

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département,

DÉBOUTE Madame [C] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

CONDAMNE Monsieur [X] [T] [J] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition le 7 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION