MINUTE N°25/02802

DOSSIER N° RG 25/00161 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M47W

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. SEINE HABITAT

20 rue François Mitterrand

BP 204

76141 LE PETIT QUEVILLY CEDEX

Représentée par M. [W] [J], muni d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE :

Mme [F] [R]

56 rue Louise Michel

Rdc appt 56

76140 LE PETIT QUEVILLY

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 février 2020, la S.A. d’HLM SEINE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [R] un logement situé 56, rue Louise Michel, rez-de-chaussée, appartement 56 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 337,59 euros outre une provision sur charges.

Par lettre du 12 avril 2024, la S.A. d’HLM SEINE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la S.A. d’HLM SEINE HABITAT a fait signifier à Madame [F] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 472,07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la S.A. d’HLM SEINE HABITAT a fait assigner Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [F] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [F] [R] au paiement :

— de la somme de 975,85 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir  ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites et, le cas échéant, les frais d’expulsion tels que serrurier, déménageurs et constat des lieux,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 23 janvier 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, la S.A. d’HLM SEINE HABITAT, régulièrement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.586,72 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que la locataire règle le loyer résiduel.

Madame [F] [R], régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il est notamment mentionné que le bailleur a accepté un plan d’apurement à hauteur de 30 euros en plus du loyer résiduel de Mme [F] [R] qui s’élève à la somme de 101,59 euros notamment dans l’attente du FSL maintien.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [R] citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. d’HLM SEINE HABITAT le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM SEINE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois le bail sera résilié de plein droit.

Le bail en cause, à effet du 6 février 2020, se renouvelant chaque mois par tacite reconduction, s’est trouvé renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière lui est donc applicable.

Par commandement de payer du 24 juillet 2024, visant la clause résolutoire, la bailleresse réclamait à la locataire le paiement de la somme de 472,07 euros dans le délai de deux mois.

Ce délai étant plus favorable à la locataire prévaudra sur le délai de six semaines.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 février 2020 à compter du 25 septembre 2024.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 février 2020, du commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025 que la S.A. d’HLM SEINE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 1.586,72 euros dont il convient de déduire les frais d’assurance facturés à la locataire du mois de mars 2025 au mois de mai 2025 (11,20 euros par mois) la bailleresse ne justifiant pas lui avoir adressé une mise en demeure de produire son attestation d’assurance dans le délai d’un mois comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [R] à payer à la S.A. d’HLM SEINE HABITAT la somme de 1.553,12 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 30 juin 2025 que Madame [F] [L] a repris les paiements en versant la somme de 132 euros à la S.A. d’HLM SEINE HABITAT.

A l’audience, la S.A. d’HLM SEINE HABITATa déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. En outre il ressort du diagnostic social et financier que la bailleresse a accepté la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 30 euros en plus du loyer courant (soit le loyer résiduel avant suspension de l’APL de 101,59 euros) dans l’attente du FSL maintien..

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [F] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Compte tenu de l’accord exprimé par la bailleresse sur ce point à l’audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [F] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion immédiate de la S.A. d’HLM SEINE HABITAT, cette demande sera donc rejetée.

En outre, Madame [F] [R] sera condamnée à payer à la S.A. d’HLM SEINE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations .

Compte tenu de la situation très précaire de Madame [F] [R] qui ne dispose que d’un RSA diminué pour subvenir à ses besoins, la demande de la S.A. d’HLM SEINE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM SEINE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 février 2020 entre la S.A. d’HLM SEINE HABITAT d’une part, et Madame [F] [R] d’autre part, concernant les locaux situés 56, rue Louise Michel, rez-de-chaussée, appartement 56 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), à la date du 25 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [F] [R] à payer à la S.A. d’HLM SEINE HABITAT la somme de 1.553,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [F] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [F] [R] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de la S.A. d’HLM SEINE HABITAT sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [F] [R] à payer à la S.A. d’HLM SEINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la S.A. d’HLM SEINE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE la S.A. d’HLM SEINE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE