MINUTE N°25/02697

DOSSIER N° RG 25/01130 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NF2H

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS

42 bis avenue Ambroise Croizat

76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY

représentée par Mme [M], munie d’un mandat écrit

DEFENDEUR :

M. [K] [B]

Rue des Feviers

Cité des Oiseaux – Imm Jacana – Appt 22

76350 OISSEL

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 avril 2019, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [K] [B] et Madame [G] [L] un local à usage d’habitation situé Rue des Feviers (Cité des Oiseaux – Imm Jacana – Appt 22) à OISSEL 76350, pour un loyer mensuel de 320,20€, outre une avance sur charges de 75,51€.

Par courrier daté du 11 février 2022, Monsieur [K] [B] a informé le bailleur qu’il gardait seul le logement, laissant ainsi sous-entendre que Madame [G] devait être désolidarisée du bail. Le bailleur en a pris acte.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [B] le 23 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 398,09 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 9 janvier 2025, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [K] [B] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [K] [B] à lui payer la somme de 840,67 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 24 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;

— condamne Monsieur [K] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [K] [B] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 23 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A titre subsidiaire, elle soutient, au fondement des articles 7 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1741, 1224 et 1225 (ancien 1184) du code civil, qu’en raison des manquements répétés du preneur à deux de ses obligations essentielles, à savoir régler les loyers et assurer le logement, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 27 juin 2025, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS, comparante représentée par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa

demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.099,72 € selon décompte arrêté au 23 juin 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [K] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [B] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et un mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 23 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 398,09 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de six semaines, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 5 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [K] [B] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément

de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 23 juin 2025, Monsieur [K] [B] demeure redevable de la somme de 2.099,72 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits «d’enquête triennale», pour un montant total de 91,44€.

Or, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [K] [B] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022. Il est également produit un courrier du 5 décembre 2023 lui notifiant qu’à défaut pour lui d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité lui serait facturé. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

En outre, le décompte comprend également des frais de procédure pour un montant total de 67,97 €. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [B] à payer à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 1.940,31 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 398,09 €, à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 840,67€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [K] [B], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 octobre 2024, de l’assignation du 9 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 7 novembre 2024 et 10 janvier 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [K] [B] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 5 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 29 avril 2019 portant sur le logement situé Rue des Feviers (Cité des Oiseaux – Imm Jacana – Appt 22) à OISSEL 76350 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [K] [B], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer en deniers ou quittances à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS la somme de 1.940,31 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 398,09 €, de 9 janvier 2025 sur la somme de 840,67€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer en deniers ou quittances à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 octobre 2024, de l’assignation du 9 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 7 novembre 2024 et 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE