Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e PARENT MUSARRA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Août 2025

DÉCISION N° 2025/268

N° RG 24/06006 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P73B

DEMANDERESSE :

S.D.C. 87 SOLIGNY

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

11 boulevard de la Ferrage

06400 CANNES

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. SKYRA SOLIGNY

727 Chemin de l’Hubac

06250 MOUGINS

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 janvier 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 8 juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 août 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SKYRA SOLIGNY est propriétaire des lots numéros 7, 12, 21, 22 et 23 au sein de la résidence 87 SOLIGNY sise 87 avenue du Roi Albert 1er à CANNES (06400).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY a fait assigner, par acte signifié le 4 décembre 2024, la SCI SKYRA SOLIGNY devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

«  Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 87 SOLIGNY en son action et l’y déclarer bien fondé.

Voir condamner la SCI SKYRA SOLIGNY à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 87 SOLIGNY une somme en principal de 64.796,46 €, décompte arrêté au 19 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2024.

La voir condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 87 SOLIGNY une somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts.

Voir condamner la SCI SKYRA SOLIGNY au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 € distraits au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA sous sa due affirmation. ".

Au soutien de ses prétentions, il avance que :

— Les relances du syndic sont restées vaines.

— Par lettres recommandées en date des 17 septembre 2024 et 8 novembre 2024, ont été adressées deux mises en demeure d’avoir à payer les charges de copropriété.

— Les manquements apportés par la SCI SKYRA SOLIGNY sans justifier de raison créé un préjudice financier certain dont il est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

*****

La clôture a été prononcée le 13 janvier 2025 par le Juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 16 mai 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 8 juillet 2025 puis prorogé au 20 août 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI SKYRA SOLIGNY, non comparante, a cependant été citée à étude de commissaire de justice.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions.

*****

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; ".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));

«  le décompte de régularisation de charges ;

«  la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires 87 SOLIGNY au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— une fiche de lot,

— une mise en demeure par courrier recommandé du Conseil du demandeur en date du 17/09/2024,

— une mise en demeure par courrier recommandé du Conseil du demandeur en date du 08/11/2024,

— un décompte débiteur,

— des appels de fonds, des périodes du 15 juillet 2023 au 31 décembre 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 31/12/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mai 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 31/12/2023, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Il appert ainsi que la SCI SKYRA SOLIGNY reste devoir la somme de 63.530,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er novembre 2024 inclus.

En outre, des frais ont été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir les frais suivants :

—  11/03/2024 – Mise en demeure : 54,00 euros ;

—  19/04/2024 – Constitution du dossier transmis à l’huissier : 398,52 euros ;

—  11/03/2024 – Constitution du dossier transmis à l’avocat : 398,52 euros ;

—  03/06/2024 – Sommation de payer : 294,59 euros ;

-01/11/2024 – LRAR Avocat : 120.

Et ce pour un montant total de 1.265,63 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

«  La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La sommation de payer par commissaire de justice laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

«  La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

« Les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le Tribunal ne retiendra donc que le coût d’une mise en demeure par année civile, soit 54 euros (mise en demeure du 11/03/2024), et la créance de la copropriété sera ainsi expurgée d’une somme de 1.211,63 euros correspondant à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité.

En conséquence, la SCI SKYRA SOLIGNY sera condamnée à payer :

— la somme de 63.584,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2024,

— la somme de 54,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 décembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par la défenderesse. Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi de la débitrice, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY sera débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais du coût de la fiche de lot d’un montant de 14 euros, requise antérieurement à la prise d’un titre exécutoire, ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

En l’espèce, la SCI SKYRA SOLIGNY, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, lesquels n’incluront pas le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 euros, avec distraction au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA, avocat.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 2.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI SKYRA SOLIGNY à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY la somme de 63.584,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI SKYRA SOLIGNY à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY la somme de 54,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence 87 SOLIGNY de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI SKYRA SOLIGNY aux entiers dépens, lesquels n’incluront pas le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 euros, distraits au profit de Maître Laurence PARENT MUSARRA, avocat ;

CONDAMNE la SCI SKYRA SOLIGNY à payer au syndicat de la résidence 87 SOLIGNY la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE