MINUTE N°25/02843

DOSSIER N° RG 25/00132 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M442

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [E] [S]

93 rue de la Table de Pierre

76160 DARNETAL

Représenté par M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [R] [F]

133 rue des Martyrs de la Résistance

76150 MAROMME

non comparant

Mme [G] [T]

133 rue des Martyrs de la Résistance

76150 MAROMME

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2023, Monsieur [E] [S] a donné à bail à Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] un logement situé 133 Rue des Martyrs de la Résistance, 76150 MAROMME, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 650€, outre une avance sur charges de 20€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] le 25 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines, la somme de 4.592,36€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois, signifié à étude.

Par notification électronique du 29 octobre 2024, Monsieur [E] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée à étude le 11 janvier 2025, Monsieur [E] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location consenti portant sur un logement situé 133 rue des Martyrs de la Résistance, 76150 MAROMME aux torts et griefs de M.[F] et Mme [T] ;

— dire et juger que les locataires doivent libérer les lieux, tant de leur personne, leurs biens et de tout occupant de leur chef des lieux loués,

— dire et juger qu’à défaut d’obtempérer, le requérant pourra faire procéder à leur expulsion par toute voie d’exécution et moyen de droit et notamment avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement les locataires en paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4.592,36 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus et arrêtés au 23 octobre 2024 (causes de la créance du commandement du 25 octobre 2024), ladite somme portant intérêts judiciaire à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du code civil,

— le montant des loyers et charges dus à compter de cette date du 25 octobre 2024 et ce jusqu’à la date de résiliation du bail le 25 décembre 2024, à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, soit la somme de 691,18 euros par mois, actualisable selon les stipulations contractuelles et ce jusqu’à la complète libération des lieux,

— la somme de 2.500 euros pour résistance abusive,

— la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice morale,

— la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 janvier 2025,

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur [E] [S], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7.718,98€ selon décompte arrêté au 30 juin 2025.

Il indique que les versements de l’aide personnalisée au logement (APL) est actuellement versée par la CAF, pour un montant de 422€ par mois. Toutefois, il ajoute que les locataires n’ont pas justifié de la souscription à une assurance contre les risques locatifs, et qu’il n’ont pas effectué de paiement depuis le mois de mars 2025. À ce titre, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement et respectivement cités à étude, Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 14 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi précitée et prévoit désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 1er septembre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit signifié à étude le 25 octobre 2024, Monsieur [E] [S] a fait commandement à Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] de payer la somme de 4.592,36€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Il ressort des pièces communiquées que les locataires ne sont pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2023 à compter du 26 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 1er septembre 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 1er juillet 2025, d’une dette de 7.718,98 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Le contrat conclu entre les parties prévoit en son paragraphe « loyer et révision annuelle » que « le montant du loyer mensuel est de 650€ payable par mois, d’avance, le cinq ».

Il ressort des pièces communiquées que le décompte annonce couvrir une période à compter du 1er janvier 2023, alors que le détail du même décompte débute au 24 janvier 2024. À cette même date, sont inscrits les loyers et charges des mois précédents, à savoir novembre et décembre 2023 et ce, sans le justifier. Il y a donc lieu de déduire ces sommes de l’arriéré locatif pour un montant total de 832€ (142€+ 650€+ 20€+ 20€).

Par ailleurs, il ressort également du décompte, que ce montant comprend des frais divers et de relance, pour un montant total de 54€. Ces frais ne correspondant pas aux loyers ni aux charges, il y a lieu de les soustraire de l’arriéré locatif.

Conformément à l’article 1310 du code civil aux termes duquel la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, et en application de la clause de solidarité insérée au bail, il y a lieu de prononcer une condamnation solidaire entre les locataires.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] à payer à Monsieur [E] [S], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 6.832,98€, arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2025 sur la somme de 4.592,36€, et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [E] [S] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 octobre 2024, de l’assignation du 11 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 14 janvier 2025;

Condamnés aux dépens, Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2023 entre Monsieur [E] [S] d’une part, et Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] d’autre part, concernant le logement situé 133 Rue des Martyrs de la Résistance, 76150 MAROMME, sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE faute de départ volontaire de Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] à compter du 26 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 6.832,98€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 1er juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 janvier 2025 sur la somme de 4.592,36€, et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] à payer à Monsieur [E] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er août 2025, soit l’échéance du mois d’août 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du payer du 25 octobre 2024, de l’assignation du 11 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 14 janvier 2025;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [F] et Madame [G] [T] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT