MINUTE N°25/02840

DOSSIER N° RG 25/00018 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3O6

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e BARON substituant M^e Jacqueline BONUTTO, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [B] [S]

2 rue du Marechal De Lattre de Tassigny

Esc 01 – Etg 01 – Appt n°2

76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 octobre 2020 avec prise d’effet le 28 octobre 2020, l’O.P.H HABITAT 76 a donné à bail à Madame [B] [S] un local à usage d’habitation situé 2 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, escalier 01, étage 01, appartement n°02, 76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 350,50€ outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [B] [S] le 9 octobre 2024 commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.608,86€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, signifié à personne.

Par notification électronique du 4 mars 2024, O.P.H HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime de la situation d’impayés des loyers.

Par assignation signifiée à personne le 7 janvier 2025, l’O.P.H HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [B] [S] ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [S] et de toute personne introduite par elle dans les lieux conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour elle de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [B] [S] en paiement des sommes suivantes :

de la somme de 2.405,22€ au titre des loyers et charges impayées à la date du 17 décembre 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 janvier 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, l’O.P.H HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.799,76€ selon décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Il ajoute être opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Madame [B] [S] est comparante en personne. Elle ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Néanmoins, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois, sous réserve que le versement de l’allocation personnalisée au logement (APL) reprenne. Elle ajoute avoir repris le paiement du loyer courant et effectué des travaux dans le logement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [S] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par O.P.H HABITAT 76 le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit signifié à étude le 9 octobre 2024, le bailleur a fait commandement à Madame [B] [S], de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.608,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Il ressort des pièces communiquées que la locataire ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 9 octobre 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 octobre 2020 à compter du 10 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [B] [S] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 21 octobre 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 18 juin 2025 d’une dette de 4.043,08€.

Il ressort de ce décompte que l’O.P.H HABITAT 76 réclame des pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’occupation du parc social (OPS) du mois de mars 2024 au mois de décembre 2024 pour un montant total de 76,20 euros, soit 7,62 euros par mois. Ces sommes sont justifiées par ce dernier qui produit l’enquête adressée à la locataire par courrier du 16 novembre 2023 lui demandant de produire son avis d’imposition établi en 2023 lui indiquant que, faute pour elle d’y répondre dans un délai d’un mois, des pénalités pourraient leur être facturées, comme le prévoit l’article L. 445-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, le bailleur réclame également des frais au titre de l’assurance souscrite par ce dernier du mois de décembre 2023 au mois de novembre 2024 pour un montant de 38,64 euros, soit 3,22 euros par mois, sont justifiés. En effet l’O.P.H HABITAT 76 a adressé à la locataire un courrier le 19 septembre 2023, lui indiquant qu’à défaut pour elle de fournir un justificatif, une assurance contre les risques locatifs serait souscrite en son nom pour un montant de 3,22 euros par mois. Un courrier similaire a de nouveau été adressé à la locataire le 20 novembre 2024, pour les frais facturés du mois de février 2025 au mois de mai 2025, pour un montant total de 14,08 euros, et ce, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il ressort de ce décompte que le solde comprend des frais et charges injustifiés qu’il y a lieu de soustraire de l’arriéré locatif pour les sommes suivantes :

les frais judiciaires pour un montant total de 243,32€ (126,26€+117,06€) compris dans les dépens,

les frais d’assurance pour un montant total de 8,94€, facturés du 25 juillet 2023 au 25 septembre 2023, injustifiés. En effet le bailleur fournit un courrier adressé à la locataire le 19 septembre 2023, soit après la facturation de ces frais.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [S] à payer à l’O.P.H HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 3.790,82€, arrêtée au 18 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [S], propose de s’acquitter des sommes dues à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer, sous réserve que l’aide personnalisée au logement (APL) soit versée.

Il ressort du décompte que le loyer résiduel est de 206,51 euros, déduction faite de l’APL et RLS, soit 336,23 euros et 75,66 euros. Le décompte démontre que sur la période du mois de mai 2024 au mois de mai 2025, la locataire n’a effectué que deux versements, d’un montant de 100 euros chacun, et ce, alors que l’APL était versée.

Force est de constater que malgré un versement effectué avant l’audience, il apparaît que la situation financière précaire de Madame [B] [S] ne permet pas de considérer qu’elle est en capacité de régler sa dette locative.

Par conséquent Madame [B] [S], sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Madame [B] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 9 octobre 2024, de l’assignation du 7 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 mars 2024 et 7 janvier 2025 ;

Condamnée aux dépens, Madame [B] [S] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 octobre 2020 entre l’O.P.H HABITAT 76 d’une part, et Madame [B] [S] d’autre part, portant sur le logement situé 2 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, escalier 01, étage 01, appartement n°02, 76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE, sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE faute de départ volontaire de Madame [B] [S], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [B] [S] à compter du 10 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer à l’O.P.H HABITAT 76 la somme de 3.790,82€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 18 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer à l’O.P.H HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025, soit l’échéance du mois de juin 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Madame [B] [S] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 9 octobre 2024, de l’assignation du 7 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 mars 2024 et 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer à l’O.P.H HABITAT 76 la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT