MINUTE N°25/02804

DOSSIER N° RG 25/00299 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6G7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIER

5 Rue Saint Pierre

76190 YVETOT

représentée par la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [N] [O]

Rue de Ronnenberg

Imm l’Austrebert allee Basse Saxe Appt 52

76480 DUCLAIR

non comparant, ni représenté

Mme [H] [O]

Rue de Ronnengerg

Imm l’LAustreberthe Allé de Basse Saxe Appartement 52 Appt 2

76480 DUCLAIR

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date à effet du 1er août 1993, la S.A. D’HLM & D’AMENAGEMENT DE HAUTE NORMANDIE a donné à bail à Monsieur [N] [O] un logement situé rue Ronnenberg, immeuble l’Austreberthe, All de Basse Saxe, appartement 52 à DUCLAIR (76480), pour un loyer mensuel de 1.218,58 francs, 28,47 francs au titre de la taxe sur les logements vacants, 6,80 francs au titre d’éléments divers et 115,19 francs de provisions sur charges.

Monsieur [N] [O] a épousé Madame [H] [Z] le 31 juillet 2004.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la S.A. D’HLM LOGEAL IMMOBILIERE, venant aux droits de la S.A. D’HLM & D’AMENAGEMENT DE HAUTE NORMANDIE, a fait signifier à Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.432,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 6 décembre 2024, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Selon procès-verbal du 28 novembre 2024 réalisé par la SELARL ACTAREC, commissaires de justice associés, le logement était toujours occupé présentant des meubles et effets personnels.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] au paiement :

— de la somme de 3.905,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2025,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts de droit,

— de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 19 février 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.225,87 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle indique que les locataires lui ont donné congé le 7 mai 2025 et précise que ces derniers ne se sont ni présentés à l’état des lieux de sortie ni restitués les clefs. Elle demande la suppression de la trêve hivernale.

Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai d’un mois le bail sera résilié de plein droit.

Le bail en cause, se renouvelant chaque année par tacite reconduction, s’est trouvé renouvelé le 1er août 2024 si bien que le délai de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 trouve à s’appliquer en l’espèce.

Par commandement de payer du 2 octobre 2024, visant la clause résolutoire, la bailleresse réclamait aux locataires le paiement de la somme de 2.432,63 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, dans le délai de deux mois.

Ce délai étant plus favorable aux locataires prévaudra sur le délai de six semaines.

Il ressort du décompte du 30 juin 2025, versé aux débats par la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE, que la somme de 557,56 euros réclamée au commandement de payer au titre du loyer du mois de février 2024, date de création de l’arriéré, n’est pas justifiée dans sa ventilation loyers/charges/divers. La bailleresse ne justifie que des sommes réclamées pour les échéances des mois de mars à septembre 2024 dont le montant global (560,20 euros) est égal au détail de l’échéance du mois de septembre 2024 produit par elle et joint à l’assignation. Par conséquent, la somme de 557,56 euros réclamée au titre du mois de février 2024, n’étant pas détaillée et ne pouvant être vérifiée par le juge, devra être déduite des sommes réclamées au commandement de payer.

Il ressort également du détail de l’échéance du mois de septembre 2024 que des frais d’assurance d’un montant de 3,26 euros ont été facturés aux locataires. Cependant, ces frais ne sont pas justifiés par la bailleresse qui ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur attestation d’assurance dans le délai d’un mois, faute de quoi elle souscrirait à une assurance pour leur compte, comme le permet l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, les frais d’assurance facturés du mois de mars 2024 au mois de septembre 2024 seront déduits des sommes dues, soit la somme de 22,82 euros (3,26 eurosx7).

Néanmoins, il convient de rappeler qu’un commandement de payer, même délivré pour une somme erronée, demeure valide jusqu’à due concurrence des sommes exigibles. En l’espèce, la dette locative due par les époux [O], à la date du 1er octobre 2024, s’élevait donc à la somme de 1.852,25 €.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à effet du 1er août 1993 à compter du 3 novembre 2024.

Il convient de relever qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux du 28 novembre 2024 que le logement loué à Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] est toujours occupé, présentant des meubles et effets personnels.

Par conséquent, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression de la trêve hivernale :

Selon l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE n’apporte pas la preuve du congé qui aurait été délivré par Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] le 7 décembre 2024. En outre, il ressort du procès-verbal du 28 novembre 2024 que le logement était toujours occupé.

Par conséquent, la demanderesse ne justifiant pas de circonstances de nature à soutenir sa demande de suppression du délai de trêve hivernale, dès lors qu’il n’est pas démontré l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte de la part des occupants, il convient de rejeter sa demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 novembre 2024, Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à son paiement à compter de 3 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé à effet du 1er août 1993, du commandement de payer délivré le 2 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025 que la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte, arrêté à la date du 30 juin 2025, fait état d’une dette de 5.225,87 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Comme rappelé précédemment, la somme de 557,56 euros (correspondant à l’échéance du mois de février 2024) sera déduite de la dette cette dernière n’étant pas justifiée par la bailleresse qui ne produit pas le détail des sommes qui sont exigées au titre des loyers/charges/divers.

En revanche, les échéances d’un montant de 560,20 euros sont quant à elles justifiées, ce qui correspond aux échéances du mois de mars 2024 jusqu’au mois de novembre 2024.

Cependant, comme rappelé précédemment, les frais d’assurance d’un montant de 3,26 euros comprises dans ce montant ne sont pas justifiés. Ces derniers, facturés du mois de mars au mois de novembre 2024 seront donc déduits des sommes réclamées, soit la somme de 29,34 euros (3,26 eurosx9).

Il ressort également du détail de l’échéance de 560,20 euros que des pénalités pour défaut de retour de l’Occupation sur le Parc Social, (OPS) d’un montant de 7,62 euros, ainsi qu’un supplément de loyer solidarité (SLS), d’un montant de 212,77 euros ont été facturés aux locataires.

Les pénalités OPS sont bien justifiées par la bailleresse qui produit l’enquête sur l’OPS de l’année 2024 qu’elle leur a adressée le 18 octobre 2023, les informant qu’à défaut de réponse de leur part dans le délai d’un mois, des pénalités mensuelles de 7,62 euros pourraient leur être facturées, comme le prévoit l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il en est de même du SLS dès lors que la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE produit une mise en demeure, en date du 29 novembre 2023, adressée aux locataires leur rappelant de répondre à l’enquête et leur indiquant qu’à défaut, un supplément de loyer pourrait leur être réclamé, comme le prévoit l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Cette mise en demeure reproduit les dispositions de cet article.

La bailleresse justifie également, en cours de délibéré, du détail de l’échéance d’un montant de 571,26 euros, correspondant aux loyers des mois de février 2025 à juin 2025.

En revanche le détail de l’échéance de 552,58 euros correspondant au loyer du mois de décembre 2024 et de celle de 596,26 euros correspondant au loyer du mois de janvier 2025 n’est pas produit. Par conséquent, ces sommes seront déduites de la dette réclamée faute de pouvoir être vérifiées par le juge.

S’agissant du SLS facturé aux locataires du mois de février 2025 au mois de juin 2025 (d’un montant de 220,37 euros) il convient de rappeler que, le bail s’étant trouvé résilié à compter du 3 novembre 2024, Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] ne sont redevables que d’indemnités d’occupation égales au seul montant du loyer augmenté des charges. Par conséquent le supplément de loyer solidarité ne saurait être réclamé aux défendeurs à compter de la résiliation du bail dès lors qu’il ne peut être assimilé à des indemnités d’occupation qui sont de nature différente. Par conséquent la somme de 1.101,85 euros sera déduite de la dette (220,37 euros x 5).

De même, les frais d’assurance (d’un montant de 3,52 euros) facturés aux locataires pour cette période ne sont pas justifiés par la demanderesse qui ne verse pas aux débats la mise en demeure de produire leur attestation d’assurance habitation qu’elle leur aurait adressée conformément aux dispositions de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, la somme de 17,60 euros sera aussi déduite de la dette (3,52 eurosx5).

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 2.370,68 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] étant mariés, sont obligés solidairement au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage, conformément à l’article 220 du code civil. Par conséquent, cette condamnation sera solidaire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE la résiliation du bail à effet du 1er août 1993 liant la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] d’autre part, concernant les locaux situés rue Ronnenberg, immeuble l’Austreberthe, All de Basse Saxe, appartement 52 à DUCLAIR (76480), à la date du 3 novembre 2024,

REJETTE la demande de la S.A. d’HLM LOGELA IMMOBILIERE sur le fondement de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à compter du 3 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 2.370,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [H] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE