MINUTE N°25/02801

DOSSIER N° RG 25/00075 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4BI

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par MME [W], munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE :

Mme [M] [I]

49 Rue Pierre Sémard

Esc 2 étage 2 Appt 001

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 décembre 2021, l’O.P.H. HABITAT 76 a donné à bail à Madame [M] [I] un logement situé 49, rue Pierre Semard, escalier 02, étage 02, appartement 001 à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300), pour un loyer mensuel de 299,89 euros outre une provision sur charges.

Par lettre du 26 septembre 2023, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait signifier à Madame [M] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.803,07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait assigner Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner Madame [M] [I] au paiement :

— de la somme de 4.073,10 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— des pénalités OPS,

— de l’assurance souscrite en ses lieu et place du mois de mars 2024 à décembre 2024 à défaut pour elle d’avoir produit son attestation d’assurance,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 janvier 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, l’O.P.H. HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 12.953,37 euros selon décompte arrêté au 25 juin 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [M] [I], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [I] citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’O.P.H. HABITAT 76 le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois le bail sera résilié de plein droit.

Le bail en cause, à effet du 6 février 2020, se renouvelant chaque année par tacite reconduction, s’est trouvé renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière lui est donc applicable.

Par commandement de payer du 18 juillet 2024 , visant la clause résolutoire, la bailleresse réclamait à la locataire le paiement de la somme de 1.803,07 euros dans le délai de deux mois.

Ce délai étant plus favorable à la locataire prévaudra sur le délai de six semaines.

Il ressort du décompte joint au commandement de payer, arrêté à la date du 11 juillet 2024, que des pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’occupation du parc social (7,62 euros) ont été facturés à la locataire à compter du mois de mars 2024. Ces sommes sont justifiées par le bailleur qui produit l’enquête OPS de l’année 2024 adressée à la locataire le 28 septembre 2023 puis une lettre de rappel en date du 16 novembre 2023 lui indiquant qu’à défaut, une pénalité mensuelle de 7,62 euros pourrait lui être facturée, comme le prévoit l’article L. 445-2 du code de la construction et de l’habitation.

De même, des frais d’assurance ont été facturés à la locataire à compter du mois de mars 2024, d’un montant de 3,26 euros. Ces derniers sont justifiés par le bailleur qui produit une mise en demeure en date du 22 janvier 2024 adressée à la locataire de produire son attestation d’assurance dans un délai d’un mois, faute de quoi, une assurance pour compte pourrait lui être facturée, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 décembre 2021 à compter du 19 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 septembre 2024, Madame [M] [I] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [I] à son paiement à compter de 19 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 juin 2025 que l’O.P.H. HABITAT 76 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 12.953,37 euros, déduction du coût du commandement de payer et de l’assignation entrant dans les dépens.

Les frais d’assurance réclamés à la locataire du mois d’août 2024 au mois de février 2025 sont justifiés. Cependant, les frais d’assurance facturés du mois de mai au mois de juin 2025 ne sont pas justifiés par le bailleur qui ne produit pas de mise en demeure adressée à Madame [M] [I] de produire son attestation d’assurance. Ces frais seront déduits des sommes dues (soit la somme de 7,04 euros : 3,52 eurosx2).

Les pénalités OPS facturées du mois d’août 2024 au mois de septembre 2024 à Madame [M] [I] sont justifiées dès lors que, comme rappelé précédemment, le bailleur produit une lettre de rappel de retourner l’enquête OPS de l’année 2024, en date du 16 novembre 2024, adressée à la locataire.

Cependant, à compter de la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2024, cette dernière n’est redevable que d’indemnités d’occupation égales au montant du loyer mensuel augmenté des charges. Les pénalités OPS n’étant pas la contrepartie financière de la mise à disposition du logement, comme le loyer et charges, seront déduites du décompte (soit la somme de 22,86 euros).

Il ressort également du décompte que l’O.P.H. HABITAT 76 a également facturé à Madame [M] [I] un Supplément de Loyer Solidarité (SLS) à compter du mois de janvier 2025 pour défaut de retour sur l’enquête SLS de l’année 2025.

Cependant, comme tel est le cas pour les pénalités OPS, le SLS n’étant ni du loyer ni des charges, de même que les frais de dossier facturés pour défaut de retour de l’enquête, les sommes réclamées à ces titres seront déduites des sommes dues dès lors qu’elles sont réclamées postérieurement à la résiliation du bail (soit la somme de 6.597,72 euros au titre du SLS et celle 25 euros au titre des frais de dossier).

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [I] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 6.300,75 euros, au titre des sommes dues au 25 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Madame [M] [I] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 décembre 2021 entre l’O.P.H. HABITAT 76 d’une part, et Madame [M] [I] d’autre part, concernant les locaux situés 49, rue Pierre Semard, escalier 02, étage 02, appartement 001 à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300), sont réunies à la date du 19 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [I] à compter du 19 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 6.300,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1.803,07 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE l’O.P.H. HABITAT 76 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE