MINUTE N°25/03396

DOSSIER N° RG 25/00406 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7AY

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [T] [N]

36 rue Malherbe

Appt 01

76100 ROUEN

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 mars 2022, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [N] un local à usage d’habitation situé 36, Rue Malherbe (Appt 01) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 276,10€, outre une avance sur charges de 104,91€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [N] le 20 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 700,82€ au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 juin 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 27 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;subsidiairement, en prononce la résiliation judiciaire ;ordonne l’expulsion de Monsieur [T] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Monsieur [T] [N] à lui payer la somme de 1.178,29€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 21 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;condamne Monsieur [T] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Monsieur [T] [N] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 20 décembre 2024 ;dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH ROUEN HABITAT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 20 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 09 octobre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.540,85€ selon décompte arrêté au 24 septembre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [T] [N].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’OPH ROUEN HABITAT a précisé avoir été avisé de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime en date du 11 septembre 2025 d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [T] [N].

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [T] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 20 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 700,82€ de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation, la suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre du débiteur emportent interdiction pour celui ci de payer en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, dès lors que la date de recevabilité du dossier de surendettement (10 juin 2025) est postérieure de plus de deux mois au commandement (20 décembre 2024), la procédure de surendettement n’a aucune incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 21 février 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, par exception, en son point VIII, l’article 24 précité dispose que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit l’effacement total des dettes de Monsieur [N], à compter du 09 septembre 2025, aux termes d’un courrier du 11 septembre 2025.

Par ailleurs, le décompte actualisé de la créance permet de constater que le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

Au vu de ces éléments, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à compter du 09 septembre 2025, date de la décision imposant les mesures d’effacement total des dettes.

Si Monsieur [N] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de bail pendant le délai de deux ans précité, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

À défaut de règlement, la suspension prendra fin et la clause reprendra son plein effet. De plus, l’expulsion de Monsieur [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 24 septembre 2025, Monsieur [T] [N] demeure redevable de la somme de 2.540,85€ au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

Toutefois, la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit un effacement total des dettes de Monsieur [T] [N], en ce compris la créance en cause de l’OPH ROUEN HABITAT, à compter du 9 septembre 2025 et pour un montant de 2.729,61€.

Il ressort de l’étude du décompte locatif que cet effacement n’a pas été intégré au solde locatif.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de paiement présentée par le bailleur, cette dette étant éteinte par l’effet de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, si la clause résolutoire devait retrouver ses effets et en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il sera redevable du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [T] [N], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 décembre 2024, de l’assignation du 27 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 17 juin 2024 et 28 février 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 mars 2022 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [T] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 36, Rue Malherbe (Appt 01) à ROUEN 76100, sont réunies à la date du 21 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 9 septembre 2025, date de la décision imposant les mesures d’effacement total des dettes, soit jusqu’au 9 septembre 2027,

DIT que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location dans ce délai de deux ans, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de condamnation en paiement de Monsieur [T] [N] au titre de l’arriéré locatif,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 décembre 2024, de l’assignation du 27 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 17 juin 2024 et 28 février 2025;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE