MINUTE N°25/02466

DOSSIER N° RG 25/00043 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3WJ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [R] [J]

850 Rue de la Claire Haie

76710 BOSC GUERARD ST ADRIEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Mai 2025

JUGE :

GREFFIÈRE :

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 juillet 2023 avec prise d’effet au 1er août 2023, Monsieur [I] [W] a donné à bail à Monsieur [R] [J] une maison d’habitation située 850, route de la Claire Haie à BOSC-GUERARD-SAINT-ADRIEN (76710), pour un loyer mensuel de 795 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des sommes éventuellement dues par Monsieur [R] [J] au bailleur le 27 juillet 2023.

Le bailleur a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [R] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.660 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 janvier 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [R] [J] au paiement :

— de la somme de 5.541,80 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 2.310 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— desdites indemnités d’occupation mensuelles dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 janvier 2025.

A l’audience du 16 mai 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend l’ensemble de ses demandes. Elle actualise sa demande en paiement à la somme de 5.541,71 euros, arrêtée au 6 mai 2025. Elle indique que Monsieur [R] [J] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2024.

En défense, Monsieur [R] [J], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il déclare percevoir 2.100 euros de ressources mensuelles et ajoute que sa femme perçoit quant à elle 900 euros de ressources mensuelles également. Il ajoute avoir son fils à sa charge. Souhaitant rester dans le logement, il sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la qualité à agir de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de l’article 7.1 de la Convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 stipule que “conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit plusieurs quittances subrogatives émises les 30 novembre 2023 et 23 octobre 2024, pour un montant en dernier lieu de 6.191,80 euros. Elle produit également le contrat de cautionnement VISALE en date du 27 juillet 2023.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 janvier 2024. Ce commandement, délivré à étude au locataire, réclamait le paiement d’une dette locative de 1.660 euros, dans un délai de deux mois.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2023 à compter du 12 mars 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 11 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2025 que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette, en principal, de 5.541,71 euros, déduction faite des frais de procédure entrant dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.541,71 euros, au titre des sommes dues au 6 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 1.660 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES indique que Monsieur [R] [J] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2024. L’octroi de délais de paiement se trouve donc justifié.

Compte-tenu de la situation financière de ce dernier, percevant 2.100 euros de ressources mensuelles, outre les revenus de 900 euros par mois de sa femme, il apparaît qu’il est en mesure de régler sa dette locative. A ce titre, sa proposition d’apurement à hauteur de 150 euros par mois apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Par conséquent, il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision. Conformément à la demande de Monsieur [R] [J], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

De plus, l’expulsion de [R] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, [R] [J] sera condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes qu’elle aura versées à ce titre au bailleur, selon quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité à agir,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2023 entre Monsieur [I] [W] d’une part, et Monsieur [R] [J] d’autre part, concernant les locaux situés 850, route de la Claire Haie à BOSC-GUERARD-SAINT-ADRIEN (76710), sont réunies à la date du 12 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.541,71 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 6 mai 2025, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 1.660 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,En ce cas,ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, dans la limite des sommes que la caution aura versées à ce titre au bailleur selon quittance subrogative,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE