MINUTE N°25/03136

DOSSIER N° RG 25/00423 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7DN

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [S] [C]

16 Rue Georges Brassens

L’Amandier appt b013

76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date des 7 et 16 août 2024, à effet du 23 août 2024, la Société d’Économie Mixte CDC HABITAT (la S.A.E.M. CDC HABITAT) a donné à bail à Monsieur [S] [C] un logement (appartement B013) et un emplacement de stationnement (n° P48) situés 16, rue Georges Brassens, l’Amandier à NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE (76960), pour un loyer mensuel de 615,02 euros (589,14 euros au titre du logement et 25,88 euros au titre de l’emplacement de stationnement) et 81,98 euros de provisions sur charges.

Par notification électronique du 1er octobre 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [C] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.185,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la S.A.E.M. CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [C] au paiement :

— de la somme de 885,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux entreprises.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 19 septembre 2025, la S.A.E.M. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.741,58 euros selon décompte arrêté au 18 septembre 2025.

Monsieur [S] [C], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il déclare avoir connu une période de chômage et travailler désormais dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée dans la restauration. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement pendant 24 mois.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A.E.M. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.E.M. CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines , le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 à Monsieur [S] [C].

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu les 7 et 16 août 2024 à compter du 15 novembre 2024.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 7 et 16 août 2024, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 septembre 2025 que la S.A.E.M. CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 3.741,08 euros, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation entrant dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [C] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 3.741,08 euros, au titre des sommes dues au 18 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 sur la somme de 2.185,51 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [C], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, ce pendant 24 mois. Il ressort également du décompte qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [S] [C] des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande implicite du locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A.E.M. CDC HABITAT.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [C] sera condamné à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [C] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A.E.M. CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 7 et 16 août 2024, à effet du 23 août 2024, entre la S.A.E.M. CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [S] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 16, rue Georges Brassens, l’Amandier, appartement B013 à NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE (76960), sont réunies à la date du 15 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 3.741,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 2.185,51 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [C] à s’acquitter de la dette en 25 fois, en procédant à 24 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT