TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01132 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTLQ

E.P.I.C. – HABITAT DU GARD – OFFICE DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT INSCRITE AU RCS DE NÏMES N° 273 000 018

C/

[C] [S], [E] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2025

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. – HABITAT DU GARD – OFFICE DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT INSCRITE AU RCS DE NÏMES N° 273 000 018

92 bis avenue Jean Jaurés

BP 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Jean paul CHABANNES de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Anthony SINARD, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [C] [S]

2 Place des Sophoras

Logement 357

30800 SAINT- GILLES

non comparante, ni représentée

M. [E] [S]

2 Place des Sophoras

Logement 357

30800 SAINT- GILLES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

en présence de [V] [M], auditrice de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2024

Date des Débats : 13 janvier 2025

Date du Délibéré : 03 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2007, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [S] et M. [E] [S] sur des locaux situés au 2 place des Sophoras, bloc 21, apt 357, 30800 Saint Gilles, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 316,78 euros et d’une provision pour charges de 109,59 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3304,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 12 juillet 2024, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [S] et M. [E] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,-1529,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,- 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,- 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Des démarches préventives n’ont pas abouti et la procédure de conciliation n’a pas pu être réalisée.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2025, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 janvier 2025, s’élève désormais à 283,56 euros..

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, Mme [C] [S] et M. [E] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

L’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD ne se prononce pas sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [C] [S] et M. [E] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

La CAF du Gard a été informée de la situation d’impayé des locataires le 6 avril 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3304,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2024.

Cependant, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

… La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier… »

Ainsi, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard aux éléments versées aux débats et en particulier du relevé de compte, bien que le dernier loyer n’ait pas été payé intégralement, il appert que les locataires font des efforts subséquents pour régler l’arriéré locatif, sont montant ayant été considérablement réduit depuis la date du commandement de payer et la date de l’assignation, passant de 3304,58 euros à la date du commandement de payer et 1529,48 euros à la date de l’assignation à 283,56 euros à la date de l’audience.

Il en ressort que Mme [C] [S] et M. [E] [S] peuvent raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 11, 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette qui s’est particulièrement réduite à ce jour.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, Mme [C] [S] et M. [E] [S] lui devaient la somme de 283,56 euros, ce y compris les charges et indemnités d’occupation dues à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [S] et M. [E] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [S] et M. [E] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 550, 60 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [C] [S] et M. [E] [S] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef et l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD sera déboutée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [S] et M. [E] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

DECLARE recevable l’action initiée par l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2007 entre l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD, d’une part, et Mme [C] [S] et M. [E] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au 2 place des Sophoras, bloc 21, apt 357, 30800 Saint Gilles est résilié depuis le 21 mai 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [S] et M. [E] [S] à payer à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD la somme de 283,56 euros (deux cent quatre-vingt-trois euros et cinquante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [C] [S] et M. [E] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 11,80 euros (onze euros et quatre-vingt centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [S] et M. [E] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [S] et M. [E] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [S] et M. [E] [S] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD de dommages et intérêts pour résistance abusive et DEBOUTE l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD de cette demande,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [S] et M. [E] [S] à payer à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD la somme provisionnelle de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [S] et M. [E] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 mars 2024 et celui des assignations du 12 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge