Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 22 juillet 2025, n° 24/02495

TJ Toulouse 22 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Droit d'accès au jardin selon le bail
La cour a jugé que le règlement de copropriété n'a pas restreint les droits de Madame [R] et qu'elle a accès à un jardin privatif, rendant sa demande d'accès au jardin infondée.
Rejeté
Diminution des prestations locatives
La cour a estimé que les droits locatifs de Madame [R] n'avaient pas été restreints, et par conséquent, la demande de réduction de loyer est rejetée.
Rejeté
Préjudice moral dû à la privation d'accès
La cour a rejeté cette demande, considérant que les droits de Madame [R] n'avaient pas été affectés par la situation.
Rejeté
Indemnisation pour privation d'accès au jardin
La cour a jugé que la privation d'accès n'était pas fondée sur les termes du bail, rendant la demande d'indemnisation infondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 22 juil. 2025, n° 24/02495
Numéro(s) :	24/02495
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	31 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurie GARRICJean-Paul COTTINJacques SAMUEL
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS COTTIN-SIMEONRAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	La S.A.R.L. BUDGECOM, La S.C.I. STM IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 24/02495

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDPV

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

[Y] [R]

S.A.R.L. BUDGECOM

S.C.I. STM IMMO

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Laurie GARRIC et M^e Jacques SAMUEL

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [R],

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

La S.A.R.L. BUDGECOM,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurie GARRIC, avocat au barreau de TOULOUSE

La S.C.I. STM IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1996, Madame [G] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [Y] [R] pour un appartement situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 2400 francs outre 300 francs de provision sur charge.

Madame [G] a vendu l’immeuble à la société FONCIERE CHP IMMO puis la société BUDGECOM a acquis à son tour l’immeuble le 30 novembre 2022.

Suivant acte du 13 mars 2023 réalisé par un expert-géomètre, un état descriptif de division de l’ensemble immobilier par lots a été établi ainsi qu’un règlement de copropriété. Douze lots ont été créés, dix dans le bâtiment A et deux dans le bâtiment B en fond de cour, dont le lot n°12 correspondant à l’appartement loué à Madame [R].

Le 17 mars 2023, la société STM IMMO a acquis auprès de la société BUDGECOM le lot n°11 situé au rez-de-chaussé, sous le lot n°11 occupé par Madame [R].

Se plaignant de ce que la société STM IMMO avait pris possession du jardin se trouvant dans son contrat de bail en installant une clôture et un portail, Madame [Y] [R] sollicitait par le biais d’un courrier adressé à la société BUDGECOM le rétablissement de l’accès au jardin qui répondait par un refus par courriel du 4 décembre 2023 au motif que le jardin constituait un espace commun attribué à titre privatif à la SCI STM IMMO.

Madame [Y] [R] a donc assigné la SARL BUDGECOM et la SCI STM IMMO devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par exploits de commissaire de justice en date du 17 et 23 mai 2024 aux fins de :

condamner solidairement la société BUDGECOM sur le fondement de l’article 1723 du code civil et la SCI STM IMMO sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à rétablir l’accès au jardin et à l’étendoir visés dans son contrat de bail sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,condamner la société BUDGECOM à lui verser la somme de 350€ en raison de la privation du jardin et de l’étendoir, soit 50€ par mois d’octobre 2023 à avril 2024,condamner la société BUDGECOM à réduire le loyer à hauteur de 50€ par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu’au rétablissement de l’accès au jardin et à l’étendoir,condamner solidairement la société BUDGECOM et la SCI STM IMMO au paiement des sommes de :* 1000€ en indemnisation du préjudice moral,

* 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 22 mai 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [Y] [R], représentée par son conseil, maintient les demandes dans les termes de son assignation et sollicite de juger recevable son action.

Elle fait valoir que le bail prévoit la jouissance d’un jardin et d’un étendoir de sorte que son bailleur devait en assurer l’accès en toute circonstance.

S’agissant de la cave, elle oppose qu’il est fait mention d’une cave dans l’exemplaire de son bail.

La SARL BUDGECOM, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

* à titre principal : débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre reconventionnel :

— condamner Madame [R] à la libération de la cave et des espaces communs sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner Madame [R] à lui verser la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir au soutien de sa défense que Madame [R] n’a aucun droit de jouissance et d’accès à l’intégralité du jardin mais dispose d’un simple droit de jouissance et d’accès à un jardin collectif sans précision de superficie. La description contractuelle de l’assiette du bail en ce qu’elle ne fait référence à aucune superficie ni même à un droit de jouissance exclusif sur ce jardin empêche de reconnaître un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Elle souligne que depuis la division de la propriété Madame [R] même de la jouissance d’un jardin privatif de 10m2 environ ce qui signifie que les prestations locatives sont même supérieures à celles d’avant.

La SCI STM IMMO, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

* à titre principal : déclarer irrecevable l’ensemble des demandes à son encontre faute de tentative préalable de règlement amiable du litige,

* à titre subsidiaire : débouter Madame [R] de sa demandes d’accès au jardin et à l’étendoir,

* en tout état de cause : condamner Madame [R] ou tout succombant à lui verser la somme de 1440€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner Madame [R] aux dépens.

Elle estime qu’une tentative de règlement amiable devait être faite car l’action de Madame [R] relève des troubles de voisinage consacrés à l’article 1253 du code civil.

Elle ajoute que selon l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, Madame [R] dispose bien d’un accès au jardin et que si le bail fait état d’un étendoir comme équipement commun sans en préciser la localisation, il peut être déplacé sans aucune difficulté de sorte que la clôture qu’elle a posé ne contrevient aucunement aux termes du bail. En outre la diminution de l’assiette du bail ne concerne que les rapports bailleur/preneur de sorte qu’elle n’est pas concernée.

La date du délibéré a été fixée au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile que à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 (action en bornage) et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

La demande de Madame [R] à l’encontre de la société SCI STM IMMO n’étant pas fondée sur un trouble de voisinage désormais consacré par l’article 1253 du code civil mais sur la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du code civil, une tentative de conciliation préalable n’était pas nécessaire.

Le moyen tirée de l’irrecevabilité des demandes de Madame [R] sera donc rejeté.

Sur les demandes de Madame [R]

L’exercice de son bail par le locataire peut se trouver limité par le statut de la copropriété et les clauses restrictives du règlement de copropriété, dès lors qu’elles ne contreviennent pas à une disposition d’ordre public.

Le règlement de copropriété ne peut en revanche porter atteinte à des droits acquis au locataire et les droits acquis par le bail antérieurement à la mise en copropriété ou avant modification du règlement de copropriété ne peuvent être ensuite restreints.

L’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail doit mentionner « La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ».

En l’espèce, il est versé le bail en date du 1er septembre 1996 conclu avec Madame [R] qui mentionne non au titre des locaux et équipements privatifs mais au titre des parties et équipements communs « jardin à entretenir – Etendoir commun ».

Il est constant et non contesté que l’immeuble, qui appartenait à un propriétaire unique, la SARL BUDGECOM, a été placé sous le statut de la copropriété, par acte authentique du 17 mars 2023. Il apparaît que le règlement de copropriété de l’immeuble, établi ce même jour, expose que s’agissant du bâtiment B, il comprend des espaces extérieurs composés d’une cour commune, d’un accès et d’un jardin privatif attachés au lot n°11 et d’un accès et d’un jardin privatif attachés au lot n°12.

Il apparaît donc que cette cour commune n’est pas mentionnée dans le bail mais seulement un jardin dont la superficie n’est pas précisée et ce alors qu’il résulte des pièces versées et notamment du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 22 mai 2024 et des photographies jointes qu’il y avait plusieurs bandes de jardins dans cette cour commune.

En outre, la locataire pouvait parfaitement être autorisée à traverser la cour comprenant les jardins, pour rejoindre l’entrée de l’immeuble ou les locaux communs donnant sur la cour, sans pour autant en être locataire.

S’il est constant que Madame [R] avait accès à cette cour commune comprenant des jardins qui ont été ensuite attribués de façon privative lors de la division en deux lots du bâtiment B, il ne résulte pas de la lecture du bail que l’ensemble de la cour avec ces jardins était un accessoire de l’appartement qu’elle louait et ce d’autant plus que le bâtiment était en tout état de cause avant le règlement de copropriété déjà divisé en deux logements ayant accès à cette cour et qu’elle ne soutient pas avoir occupé tout le bâtiment.

Il convient de relever que le bail à effet au 1er février 2012 au nom de Monsieur [K] [E] qui est versé par Madame [R] avec l’attestation de ce dernier permet de constater qu’il est locataire du bâtiment A et qu’il est également indiqué dans ce bail au titre des parties et équipements communs « jardin commun avec étendoir » et que la case « jardin » au titre des équipements privatifs n’est pas cochée, ce qui confirme que cette cour avec jardins étaient utilisée par l’ensemble des résidents, Madame [R] étant manifestement la seule à remettre en cause la division par lots et faire état d’une privation de jardin.

Il résulte donc de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier par lots et du règlement de copropriété qu’elle a accès à la cour commune et à un jardin privatif de sorte que ses droits apparaissent conformes à son contrat de bail qui prévoyait l’accès à un jardin.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le règlement de copropriété n’a pas porté atteinte aux droits de Madame [R] résultant du bail conclu le 1er septembre 1996 en ce que l’assiette du bail n’a pas été modifiée et sa demande d’accès sera rejetée.

La demande principale d’accès de Madame [R] ayant été rejetée au motif que ses droits locatifs n’étaient pas restreints, les demandes de réduction du loyer et de préjudice moral qui en sont les accessoires seront également rejetées.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la cave

Il apparaît qu’il est constant et non contesté que tant Madame [R] que la société BUDGECOM ne produisent pas l’original du contrat de bail mais chacun une copie du bail qui diffère entre elles notamment sur la mention d’une cave dans la désignation des équipements privatifs loués à Madame [R].

La société BUDGECOM ne soutient pas que la copie du bail produite par Madame [R] serait un faux ou comporterait une mention ajoutée par la locataire.

Or, il est bien mentionné dans les deux baux versés que le contrat de bail est fait en autant d’exemplaires que de parties intéressées, bailleur et preneur, ce qui signifie que le contrat a été fait en deux originaux dont un a été remis à Madame [R] et l’autre au bailleur, expliquant ainsi les différences qu’ils peuvent comporter.

En l’espèce, l’exemplaire du bail remis à Madame [R] comporte bien la mention d’une cave dans les équipements privatifs, de sorte qu’il peut être considéré que le bail portait également sur la location d’une cave.

Le fait que l’avenant au bail de location ne comporte pas la mention de la cave est inopérant en ce qu’il n’est pas contesté que cet avenant avait pour seul objectif de modifier l’erreur de désignation des locaux en ce qu’il a été mentionné que l’appartement était un T2 dans le bail initial alors qu’il s’agissait d’un T3 de sorte que cela ne remet pas en cause l’assiette du bail.

Enfin, les attestations versées par Madame [R] dont celle de Monsieur [E], également locataire au sein du même immeuble depuis 2012, corroborent la mise à disposition d’une cave au bénéfice de Madame [R], ce qui n’a d’ailleurs jamais été contesté par les différents propriétaires jusqu’à l’introduction de la présente instance.

La demande de libération de la cave sera donc rejetée comme infondée.

S’agissant de l’occupation des parties communes, il résulte de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier par lots et du règlement de copropriété que le dégagement desservant les caves est une partie commune générale et qu’en vertu de l’article 12 les parties communes doivent être libres en tout temps et qu’il ne peut être déposé, entreposé ou mis à demeure un objet quelconque dans les parties communes.

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 22 mai 2024, réalisé à la demande de la société BUDGECOM, sans que Madame [R] ne soit présente, ne rapporte pas la preuve que les objets qui sont pris en photographies dans le dégagement desservant les caves appartiennent à Madame [R], de sorte qu’à défaut de preuve suffisante, cette demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R], qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, il n’est pas inéquitable de dire que chacune des parties supportera les frais qu’elle a dû exposer et non compris dans les dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETTE le moyen tirée de l’irrecevabilité de la demande de Madame [Y] [R] à l’encontre de la SCI STM IMMO ;

DEBOUTE Madame [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL BUDGECOM et de la SCI STM IMMO ;

DEBOUTE la SARL BUDGECOM de sa demande de libération de la cave et des parties communes à l’encontre de Madame [Y] [R] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et déboute en conséquence les parties de leur demande faite à ce titre ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

La greffière Le juge