MINUTE N°25/02964

DOSSIER N° RG 25/00178 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5B2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [G] [B] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [U] [V]

7 Place des Emmurés

76100 ROUEN

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2023, l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN, a donné à bail à Monsieur [U] [V] un logement situé 7 place des Emmurées à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 217,76€, outre une provision sur charges de 52,96€ et des frais divers de 3,15€.

Un commandement de payer la somme en principal de 904,08€ du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté au 4 novembre 2024, a été délivré au locataire le 8 novembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 29 janvier 2025, ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [V],

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux,

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 1 101,44€ au titre des loyers et charges impayées à la date du 15 janvier 2025, suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Condamner Monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [V] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [V] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 5 septembre 2025, ROUEN HABITAT était représenté par Madame [G] [B], munie d’un pouvoir. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a précisé que Monsieur [V] n’avait procédé à aucun paiement entre mai 2024 et juin 2025. Elle a indiqué que le montant actualisé de la dette était de 3 084,49€ et que, le 5 août 2025, avait été fait un virement du montant du loyer. Elle a indiqué également que ROUEN HABITAT était opposé à tout délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] a comparu en personne. Il a indiqué percevoir des revenus d’environ 1 500€ et proposé de payer 330€ par mois. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

ROUEN HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [V] le 8 novembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour apurer la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à ROUEN HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ROUEN HABITAT produit un décompte arrêté au 31 août 2025, aux termes duquel Monsieur [V] était redevable à cette date de la somme de 3 084,49€ en principal.

Monsieur [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre un cause le montant de la dette, il convient de le condamner à payer la somme de 3 084,49€ à ROUEN HABITAT avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 904,08€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [V] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 9 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] est condamné à payer à ROUEN HABITAT la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 19 janvier 2023 concernant le logement situé 7 place des Emmurées à ROUEN (76000), donné en location à Monsieur [U] [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 9 janvier 2025,

DIT que Monsieur [U] [V] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN la somme de 3 084,49 euros (trois mille quatre-vingt-quatre euros et quarante-neuf centimes) arrêtée à la date du 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 904,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 128 euros chacune, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [U] [V] soit condamné à verser à l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 9 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 29 janvier 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE