MINUTE N°25/03312

DOSSIER N° RG 25/00455 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-M7IA

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT

4 Cours Carnot

BP 315

76503 ELBEUF CEDEX

Représentée par M. [M], muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Mme [Z] [P]

4 rue Traversière

Bât. D – Etage 1 – Escalier 2 – B14

76500 ELBEUF

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Octobre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, vice-présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 28 mai 2020 et prenant effet au 29 mai 2020, la SA ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT (EBS HABITAT) a donné à bail à Madame [Z] [P] un logement situé 4 rue Traversière, bâtiment D, étage 1, escalier 2, B14, à ELBEUF (76500), moyennant un loyer mensuel initial de 451,11€, outre une provision sur charges.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 135,42€ du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au 5 décembre 2024 a été signifié à la locataire le 16 décembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 25 février 2025, EBS HABITAT a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de location en date du 29 mai 2020, consenti à Madame [P] portant sur les locaux sis 4 rue Traversière, bâtiment D, étage 1, escalier 2, B14, à ELBEUF (76500), est acquise depuis le 16 février 2025,

— constater en conséquence la résiliation dudit contrat de location à compter de cette date,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [P] et de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [Z] [P] au paiement de la somme en principal de 1 957,35 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 18 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, outre revalorisation légale, tel qu’il serait dû si le contrat de location n’avait pas été résilié, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [Z] [P] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, et le cas échéant aux frais d’expulsion tels que serrurier, déménageur, constat d’état des lieux,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 3 octobre 2025, EBS HABITAT était représentée par Monsieur [T] [M], muni d’un pouvoir, qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance.

Madame [P], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

EBS HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [P] le 16 décembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 février 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [P] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser EBS HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à EBS HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, EBS HABITAT verse aux débats un décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025, dont il ressort que la dette est de 3 550,19€, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 30,48€. Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle. Dès lors, il ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront déduites de la dette locative.

En outre, le décompte comprend également des frais de contentieux pour un montant total de 308,23€, compris dans les dépens et qu’il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif. La dette est donc de 3 211,48€.

Madame [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à EBS HABITAT la somme de 3 211,48€ au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2 135,42€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [P] n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est donc pas possible de lui accorder les délais de paiement sur la base de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [P], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [P] qui succombe, est condamnée aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SA ELBEUF BOUCLES DES SEINE HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mai 2020 prenant effet au 29 mai 2020 concernant le logement situé 4 rue Traversière, bâtiment D, étage 1,escalier 2, B14, à ELBEUF (76500) donné en location à Madame [Z] [P] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 17 février 2025,

DIT que Madame [Z] [P] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Madame [Z] [P] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 4 rue Traversière, bâtiment D, étage 1,escalier 2, B14, à ELBEUF (76500) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués

accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE Madame [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 581,44 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à la SA ELBEUF BOUCLES DES SEINE HABITAT la somme de 3 211,48 euros (trois mille deux cent onze euros et quarante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 2 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2 135,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [Z] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 160 euros chacune, la 20ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

DÉBOUTE la SA ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, la signification de l’assignation du 25 février 2025 et sa dénonciation au représentant de l’État,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT