TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : S.A.R.L. FAYETT VALLEY

S.E.L.A.R.L. ASTEREN en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FAYETT VALLEY

c/

[J] [E]

[S] [R] épouse [E]

N° RG 24/00379 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMPS

Minute N° 465

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL CANNET – MIGNOT – 81la SCP MERIENNE ET ASSOCIES – 83

ORDONNANCE DU : 07 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. FAYETT VALLEY

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. ASTEREN en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FAYETT VALLEY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [J] [E]

né le 19 Août 1943 à [Localité 6] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Mme [S] [R] épouse [E]

née le 22 Juin 1943 à [Localité 8] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Miléna DJAMBAZOVA de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 août 2024 et mise en délibéré au 2 octobre 2024, puis prorogé au 7 octobre 2024 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 13 avril 2010, M. [J] [E] et Mme [S] [E] ont consenti un bail commercial pour une durée de 9 ans à la société Sonnet Gilles portant sur un local situé [Adresse 5] à [Localité 7] ; la société Sonnet Gilles a cédé son droit au bail à la SARL Fayett Valley le 10 août 2011.

Le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er juillet 2021.

Par un jugement du 16 janvier 2024, le tribunal de commerce a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL Fayett Valley et a désigné la SELARL Asteren en la personne de Me [C] en qualité de mandataire judiciaire de la société.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 la SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren ont fait assigner les époux [E] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure, de l’article 1719 du Code civil, aux fins de voir :

— constater l’existence de troubles manifestement illicites liés au manquement de M. et Mme [E] à leurs obligations légales d’entretien et de jouissance paisible, ainsi que la nécessité de faire cesser ces troubles et l’aggravation du dommage subi par la SARL Fayett Valley ;

en conséquence,

— ordonner à M. et Mme [E] d’effectuer les travaux nécessaires pour la mise en place d’une unité de climatisation fonctionnelle, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jour de la présentation de l’ordonnance sur minute ;

— ordonner à M. et Mme [E] d’effectuer les travaux nécessaires pour le remplacement de la vitrine afférente au local loué à la SARLFayett Valley, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jour de la présentation de l’ordonnance sur minute ;

— condamner M. et Mme [E] à verser la somme de 2 000 € à la SARLFayett Valley, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— ordonner vu l’urgence l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute.

La SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL ont exposé qu’un sinistre survenu en juillet 2023 suite à de violentes intempéries a affecté la climatisation ; que l’assureur du preneur a écrit aux époux [E] pour leur indiquer que la climatisation était à leur charge , le conseil de SARL Fayett Valley en ayant fait de même sans succès ; il était également sollicité le remplacement de la vitrine dégragée à la suite du sinistre ; que la SARL Fayett Valley ayant une activité d’épicerie subit des troubles de jouissance à défaut d’une climatisation fonctionnelle.

Les demandeurs ont dès lors fait valoir que :

il existe des troubles manifestement illicites compte tenu de la méconnaissance des articles 1719 du code civil quant à l’obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible et 1720 du code civil quant aux réparations nécessaires devant être faites par le bailleur ;

s’agissant de la climatisation, aucune clause du bail commercial ne vise l’entretien de la climatisation et l’obligation d’en justifier auprès du bailleur ; l’entretien et le remplacement de la climatisation ne sont donc pas à la charge du locataire au terme du bail commercial ; aucune répartition claire et précise n’est prévue dans le bail commercial en dépit de l’article L145-40-2 du code de commerce ; en dépit de l’absence d’obligation d’entretien de la climatisation , la SARL Fayett Valley a fait procéder à cet entretien le 7 juin 2023, la climatisation étant alors fonctionnelle en dépit de sa vétusté ; un constat d’huissier du 1er juillet 2023 a permis de constater que les unités de climatisation fonctionnaient normalement ;

suite au sinistre du 12 juillet 2023, il a été prévu le remplacement de la climatisation ; par constat d’huissier du 8 août 2024, il a été constaté que le système de climatisation était défaillant ;

du fait de cette défaillance et de l’inertie du bailleur à procéder au changement du système de climatisation, la température du local est affectée si bien que l’activité de la SARL Fayett Valley subit des pertes de denrées considérables ;

s’agissant de la vitrine, dégradée par le sinistre grêle de juillet 2023, le bailleur n’est pas intervenu pour prendre en charge les réparations : le bail commercial prévoit que les travaux afférents à la vitrine sont à la charge du preneur, mais l’article 1754 du code civil précise que ces réparations ne peuvent pas être à la charge du preneur lorsque la survenance de l’évènement est due à la grêle ;

le sinistre est bien survenu à la suite des violents orages survenus dans la nuit du 11 au 12 juillet 2023 , la presse s’étant faite l’écho de ces violents orages ; un constat d’huissier du 8 août 2024 a constaté les dégâts sur la vitrine.

Les époux [E] ont demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile , 606, 1103 et 1720 du code civil de :

à titre principal,

— débouter la SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren es qualité de l’intégralité de leurs demandes ;

à titre reconventionnel,

— ordonner à la SARL Fayett Valley d’effectuer les travaux de remise en état de la vitrine et de procéder au remplacement de la climatisation défectueuse et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement la SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren es qualité à payer aux époux [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ;

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

ils ont constaté le manque d’entretien des locaux par la SARL Fayett Valley et l’absence de transmission par la preneuse de l’attestation d’entretien périodique de la climatisation ;

la règle de l’article 1720 du code civil selon laquelle les réparations autres que locatives sont à la charge du bailleur n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières ; ils contestent l’existence d’un lien de causalité entre la panne de la climatisation et le désordre météorologique allégué par la société Fayett Valley ; en matière de climatisation, il est de jurisprudence constante que les travaux sur la climatisation ne constituent pas une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil ; il s’agit de travaux d’entretien qui peuvent être mis à la charge du preneur ; le bail , à la page 3, met bien à la charge du preneur le coût des réparations et entretiens liés au système de climatisation du local ;

sur la vitrine du local, la position de l’expert d’assurance qui concluait à une prise en charge par le bailleur et son assureur a été contestée par l’assureur du bailleur qui a indiqué qu’il n’y avait eu de grêle sur la commune concernée le jour du sinistre ; la SARL Fayett Valley ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre les intempéries et la fissure de la vitrine ; elle tente de s’exonérer des travaux de remise en état en évoquant l’article 1754 du code civil ; il est de jurisprudence constante que les parties peuvent déroger à cette disposition qui n’est pas d’ordre public et tel est le cas à la page 4 du bail ;

les demandes se heurtent dès lors à des contestations sérieuses.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 prévoit que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation , même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure,d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fonds du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

Sur les demandes de la SARL Fayett Valley

La SARL Fayett Valley se fonde sur l’existence de troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 al 1du code de procédure civile , faisant valoir le non- respect d’une règle de droit, en l’espèce, les articles 1719 et 1720 du code civil, s’agissant du non-fonctionnement de la climatisation du commerce et du refus des bailleurs de prendre en charge le remplacement de la climatisation et l’article 1754 du code civil, s’agissant des dommages causés à la vitrine et du refus des bailleurs de prendre en charge les réparations.

Sur le remplacement de la climatisation défectueuse, il est constant qu’il ne s’agit pas d’une grosse réparation telle que prévue par l’article 606 du code civil et par les termes du bail commercial sous le titre « Grosses réparations ».

Il résulte de l’article 1720 que le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives ; il est de jurisprudence constante que les parties peuvent déroger à cette règle dans des clauses du bail commercial conclu entre elles.

Il résulte du bail commercial sous le titre « Entretien », page 3 que :

« le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail et il les rendra de même à la fin du bail.

Il supportera toutes les réparations sui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.

Le preneur sera responsable de toutes avaries et accidents quelconques qui pourraient résulter de tous services et installations de l’immeuble.

Si, pour une raison quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les locaux loués devenait nécessaire par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, son coût sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur. »

Il ne peut être utilement soutenu que cette clause du contrat de bail ne concerne pas la climatisation alors qu’elle s’applique « aux installations et aux appareils se trouvant dans les locaux loués ».

Il convient enfin de constater que le lien de causalité entre les orages de juillet 2023 et la nécessité de changer la climatisation du local commercial n’est pas établie par les pièces versées aux débats par la SARL Fayett Valley.

Dès lors, la SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren ne démontrent nullement la méconnaissance d’une disposition légale ou conventionnelle par les époux [E] dans leur refus de prendre en charge le remplacement de la climatisation du local commercial et le trouble manifestement illicite n’est en conséquence pas établi.

Sur la réparation de la vitrine, il résulte de l’article 1754 du code civil que les réparations des vitres sont à la charge du locataire, sauf si elles ont été cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu.

Le bail commercial prévoit dans sa clause « Grosses réparations » que les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces, vitres et volets sont à la charge exclusive du preneur.

Il ne résulte nullement des pièces produites que la vitrine a été endommagée par de la grêle dès lors qu’aucune des pièces versées n’établit qu’un orage de grêle s’est abattu sur la commune de [Localité 7].

Il en résulte que la SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren es qualité ne démontrent nullement la méconnaissance d’une disposition légale ou conventionnelle par les époux [E] dans leur refus de prendre en charge la réparation de la vitrine du local commercial et que le trouble manifestement illicite n’est en conséquence pas établi.

La SARL Fayett Valley et la SELARL Asteren es qualité sont dès lors déboutées de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [E]

Il résulte des motifs ci-dessus énoncés qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le fait que le remplacement de la climatisation et la réparation de la vitrine soient au regard des dispositions légales et contractuelles à la charge de la SARL Fayett Valley et il convient par application de l’article 835 al 2 du code de procédure civile d’ordonner à cette dernière de procéder aux travaux de remise en état de la vitrine et de procéder au remplacement de la climatisation défectueuse.

Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande d’astreinte, eu égard à la procédure collective en cours et à la nature du litige.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Fayett Valley qui succombe dans ses demandes est condamnée aux dépens.

Elle est condamnée à payer aux époux [E] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort;

Vu les articles 834 et 835 du code civil,

Déboutons la société Fayett Valley et la SELARL Asteren ès qualité de l’intégralité de leurs demandes ;

Ordonnons à la société Fayett Valley d’effectuer les travaux de remise en état de la vitrine et de procéder au remplacement de la climatisation défectueuse du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Déboutons les époux [E] de leur demande d’astreinte ;

Condamnons la société Fayett Valley à payer aux époux [E] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Fayett Valley aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président